Аби зберегти й розвинути своє господарство, менші гравці мусять перегравати великих інтелектуально.
Законодавчі реформи тривають в Україні перманентно вже багато років, однак із кожним їх новим витком законодавство стає дедалі складнішим, а більшість наявних і раніше проблем, на жаль, залишаються нерозв’язаними. В ліпшому разі вони трансформуються в інші вади.
Малим господарствам дедалі складніше конкурувати з агрохолдингами навіть на локальних ринках, не кажучи вже про організацію оптового постачання продукції, де система відносин побудована таким чином, що посередник-перекупник диктує свої умови праці, передусім — ціну на сільськогосподарську продукцію. Тож менші господарства мусять перегравати великих гравців інтелектуально, зокрема й завдяки ефективним управлінським і юридичним рішенням.
Дбаємо про земельний банк
Усім, хто працює в аграрці, добре відомо, що земля є найважливішим активом, збереження якого є запорукою вдалого бізнесу сільськогосподарського товаровиробника. Рік у рік якісної землі стає дедалі менше, як і цікавих агробізнесу земельних масивів. А тому варто бути дуже уважним до такої, здавалося б, очевидної речі, як строки закінчення договорів оренди земельних ділянок. Для цього рекомендується розробити відповідний порядок роботи із земельним банком, який дозволить тримати це питання на постійному контролі. Завдяки сучасним технологіям це робити нині набагато легше, ніж раніше.
Як показує практика, успішні аграрії керуються чотирма простими принципами:
• повнота документів й оригінальність підписів на документах;
• реєстрація прав на землю;
• оформлення всіх поліпшень/змін земельних ділянок;
• реєстрація додаткових угод до договорів оренди землі.
Через непросту ситуацію на селі та велику кількістю конкурентів — наймачів земельних ділянок важливо, щоб орендар земельної ділянки не лише добросовісно виконував свої зобов’язання за договором (це навіть не обговорюється, бо кожен воліє вести справи з добросовісним партнером). Важливо усіляко допомагати своїм орендодавцям, сприяючи розвитку місцевості, де ви обробляєте землі.
Звісно, навіть той, хто дуже добросовісно виконує свої зобов’язання, не має гарантії, що не доведеться обстоювати свої права на землю в суді. В цьому разі теж є низка важливих нюансів, які слід ураховувати, аби такий спір приніс землекористувачу очікуваний результат.
Подовжуємо договір оренди
Якщо строк дії вашого договору оренди закінчується, пам’ятайте про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін, реалізація якого можлива лише за умови дотримання законодавчо встановленої процедури й термінів.
Договір оренди подовжується, якщо орендар і далі користується земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди й протягом одного місяця роботи в такому статусі не отримує листповідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди. Важливо, щоб одночасно мали місце такі умови:
• орендатор і далі користується виділеною земельною ділянкою;
• орендатор належним чином виконує свої обов’язки за договором;
• відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;
• сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Отримуємо право суборенди
Якщо у вас виникла потреба отримати право суборенди на земельну ділянку, то тут також є низка цікавих нюансів, які варто знати. Загальний алгоритм виглядатиме таким чином:
• отримання письмового дозволу орендодавця за відповідним клопотанням (якщо інше не передбачено договором);
• укладення договору суборенди;
• укладення договору із землевпорядною організацією про розробку технічної документації;
• реєстрація частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди, в Державному земельному кадастрі;
• проведення державної реєстрації договору суборенди на частину земельної ділянки в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
До того ж договір суборенди обмежується умовами первинного договору оренди, не допускається зміна цільового призначення або використання частини земельної ділянки всупереч цільовому призначенню земельної ділянки, необхідна відповідність суборендаря вимогам чинного законодавства щодо осіб, які можуть набувати в користування землі конкретного цільового призначення.
Обмінюємося ділянками
Є також деталі, що будуть корисні тим, хто планує організувати обмін земельними ділянками. Наприклад, обміняними можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай», тобто обидві земельні ділянки мають бути отримані їх власниками в порядку, передбаченому Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», а обмін має здійснюватися відповідно до зазначеного закону. Важливо знати, що нерівнозначність земельних ділянок, які плануються до обміну, може стати підставою для визнання такого обміну недійсним.
Господарство у спадщину
Відповідний закон передбачає, що фермерські господарства (ФГ) успадковуються як «цілісний майновий комплекс», тобто як єдиний «організм» з усім наявним у ньому майном. Щоправда, в судовій практиці нині існує двоякий підхід щодо необхідності спадкоємцям оформлювати цей комплекс документально (зокрема, вносити відповідні відомості в реєстри) майно ФГ в цілісний майновий комплекс. Одні судді наполягають на необхідності таких дій, інші, навпаки, кажуть, що це не обов’язково. Для перестороги я раджу все ж оформляти документи на фермерське господарство та його майно ще за життя його власника. Це значно заощадить кошти й час спадкоємцям в майбутньому.
Щодо спадкування майна одного із членів фермерського господарства, то тут вирішення спірних спадкових питань залежатиме ще й від добросовісності інших і від того, як за життя спадкодавця було оформлено права на майно, що передавалося фермерському господарству, а також, як це питання виписане у статуті фермерського господарства.
Пам’ятайте, що ефективні управлінські та юридичні рішення — це те, що в наш час може надати вам конкурентну перевагу та допомогти розвинути ваш аграрний бізнес, піднявши його на нові якісні рівні.
Олександр Ручко, адвокат, старший юрист ALEXANDROV&PARTNERS
газета “АгроМаркет”, серпень 2016 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
