Замість державних актів видаватимуть свідоцтва на право власності на нерухоме майно, а реєстрація землі та прав власності на неї розділена між двома відомствами.
З 1 січня 2013 року в Україні почала діяти нова система реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Головна ідея реформування полягає у створенні єдиної інформаційної системи та порядку реєстрації прав на нерухоме майно. Основним нормативно-правовим актом, який регулює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень і зазнав суттєвих змін внаслідок реформування, є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV від 1 липня 2004 року (далі — «Закон про реєстрацію»).
Що змінилося у Законі?
1. З’явився новий орган державний орган, відповідальний за реєстрацію речових прав на нерухоме майно (включаючи земельні ділянки) та їх обтяжень — Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр).
2. З 1 червня 2013 права на земельну ділянку виникають саме з моменту реєстрації їх прав. До 1 січня 2013 року особа набувала права на земельну ділянку з моменту її реєстрації (не права на неї) у Поземельній книзі. Її вели відповідні територіальні органи управління земельних ресурсів. Наразі зазначені органи (які знову перейменовані на територіальні органи Держземагенства) продовжують виконувати функції реєстрації земельної ділянки як фізичного об’єкта та пов’язаних з даним об’єктом правовідносин, включаючи реєстрацію обмежень на використання земельної ділянки. Проте реєстрація сьогодні не є підтвердженням прав особи на земельну ділянку. Тому законодавець встановив додаткову реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно прав (далі — «Державний реєстр прав»).
3. Державний реєстр прав — це нова інформаційна система, в якій реєструються: права власності, права користування (оренда, емфітевзис, суперфіцій, постійне користування) інші речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
4. Суб’єктами, які проводять реєстрацію прав на земельну ділянку, є:
– державні реєстратори Укрдержреєстру, які за загальним правилом реєструють права на земельну ділянку на первинному ринку (тобто на новосформовану земельну ділянку);
– нотаріуси, які виконують функції реєстратора на вторинному ринку при вчиненні власниками (користувачами ) угод щодо земельної ділянки та їх нотаріального посвідчення.
Первинний ринок
Для реєстрації прав на земельну ділянку на первинному ринку (право, яке отримують при відведенні земельної ділянки з державної або комунальної власності) першим кроком має бути її формування та реєстрація в Державному земельному кадастрі. Формування земельної ділянки відбувається на підставі відповідного рішення органу державної влади або місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку відповідної землевпорядної документації. Це рішення в подальшому є підставою для розробки та погодження цієї землевпорядної документації (проекту землеустрою або технічної документації). У свою чергу, Державний земельний кадастр, який юридично почав функціонувати з 1 січня 2013 року, є єдиною геоінформаційною системою відомостей про всі землі, розташовані на території України, їх характеристику, цільове призначення та обмеження щодо використання. Саме в цій інформаційній базі реєструється сформована земельна ділянка. Повноваження щодо такої реєстрації належать державним кадастровим реєстраторам, що входять до складу відповідних територіальних органів Держземагенства (у минулому Держкомзему).
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється в кілька етапів.
Перший етап — під час формування земельної ділянки за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до ухвалення рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування. На даному етапі державний кадастровий реєстратор відкриває Поземельну книгу, присвоює кадастровий номер земельній ділянці, робить позначку на землевпорядній документації про внесення відомостей до Державного земельного кадастру.
Наступний етап — після затвердження землевпорядної документації органом державної влади або місцевого самоврядування державний кадастровий реєстратор вносить відомості про це до Поземельної книги. Саме з цього моменту земельна ділянка вважається зареєстрованою.
Останній етап — це внесення відомостей про власників і користувачів земельної ділянки вже після реєстрації цих прав у Державному реєстрі прав. Він здійснюється після проведення реєстрації права на земельну ділянку в Державному реєстрі прав. Підтвердженням того, що земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі, є витяг з даного кадастру.
Після затвердження землевпорядної документації в Державному земельному кадастрі реєстратор на підставі заяви майбутнього власника або користувача земельної ділянки передає відповідну заяву в електронній формі та оригінали (скановані копії) електронних документів державному реєстратору Укрдержреєстру, який вже вносить відповідні відомості в Державний реєстр прав. Після реєстрації права на земельну ділянку державний реєстратор Укрдержреєстру надсилає державному кадастровому реєстратору правоустановчий документ та витяг з Державного реєстру прав, який в подальшому видається заявнику.
Таким чином, ця процедура виключає безпосередню участь заявника в реєстрації прав на земельну ділянку. Дану функцію здійснює посередник — державний кадастровий реєстратор, який провів реєстрацію земельної ділянки.
Вторинний ринок
Реєстрація земельної ділянки на вторинному ринку (земельні ділянки, які були сформовані і на які вже оформлено право власності або користування) здійснюється нотаріусом та відбувається внаслідок вчинення останнім нотаріальної дії з земельною ділянкою (ст. 3 Закону про реєстрацію) при її відчуженні, передачі у користування (якщо сторони виявили бажання нотаріально посвідчити договір про передачу земельної ділянки у користування) тощо.
Як і раніше, при вчиненні угод щодо земельної ділянки особа звертається до нотаріуса відповідного нотаріального округу для посвідчення такої угоди. Проте якщо раніше після нотаріального посвідчення власнику земельної ділянки необхідно було ще подавати правоустановчі документи для державної реєстрації до відповідного територіального органу земельних ресурсів, то наразі право на земельну ділянку реєструється самим нотаріусом і виникає з моменту такої реєстрації. У той же час для нотаріального посвідчення вищезазначених угод нотаріус все одно буде вимагати Витяг з Державного земельного кадастру. Проте тут варто зауважити, що Закон України «Про Державний земельний кадастр» передбачає можливість отримання даного витягу самим нотаріусом за дорученням власника (користувача) земельної ділянки.
Права на земельну ділянку на вторинному ринку повинні бути зареєстровані в день нотаріального посвідчення угоди (ч. 9 ст. 15 Закону про реєстрацію). Тобто особі не потрібно чекати кілька днів для отримання всіх документів, що свідчать про реєстрацію права власності. Крім того, жодних відміток на державних актах про перехід право власності на земельну ділянку нотаріус не робить. Документами, які свідчать про виникнення права на земельну ділянку, будуть відповідна нотаріально посвідчена цивільно-правова угода та Витяг з Державного реєстру прав. З 1 січня 2013 року оформлення та видача державних актів на право власності на земельну ділянку не здійснюється. Щодо державних актів, виданих раніше, то вони залишаються в обороті і є правовстановлюючими документами на земельну ділянку.
Враховуючи складність розуміння процедури реєстрації прав на земельну ділянку на початку, слід також звернути увагу на те, що у разі сумнівів щодо документів, які необхідні для державної реєстрації прав на земельну ділянку, всі державні реєстратори зобов’язані надати до відома заявників інформацію про необхідний перелік цих документів (ч. 2 ст. 15 Закону про реєстрацію).
Щодо реєстрації права на земельну ділянку за угодами, які не потребують нотаріального посвідчення (наприклад, договори оренди землі), то в даному випадку реєстрацію буде проводити державний реєстратор Укрдержреєстру в порядку та на підставі документів, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 703 від 22 червня 2011 року. Результатом та підтвердженням такої реєстрації повинно бути видача заявникові Витягу з Державного реєстру прав.
У зв’язку з введенням нового порядку реєстрації, актуальним є питання порядку реєстрації, яка розпочалася до 1 січня 2013 року та не була завершена на цю дату (наприклад, особа має державний акт з відміткою нотаріуса, проте не встигла зареєструвати у Поземельній книзі у відповідному територіальному органі земельних ресурсів). За таких обставин державна реєстрація буде проводитися державним реєстратором Укрдержреєстру на підставі документів, які підтверджують виникнення, перехід та припинення прав на земельну ділянку.
Реєстрація земельних часток (паїв)
Щодо реєстрації земельних часток (паїв), то цей об’єкт не є земельною ділянкою, а тому права на них не підлягають реєстрації у Державному реєстрі прав. Органами, які проводять реєстрацію земельних часток (паїв), є відповідна районна державна адміністрація або виконавчий комітет відповідної ради.
Дмитро Січкар, адвокат
газета “АгроМаркет” квітень, 2013 року
Усі авторські права на інформацію розміщену в журналі “АгроМаркет” та інтернет сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/magazines належать виключно видавничому дому АГП Медіа та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
При використання інформації з подальшим будь-яким відтворенням, републікацією, поширенням, переробкою, перекладом, включенням її частин до інших творів обов’язкове посилання на журнал “АгроМаркет” з гіперлінком https://agrotimes.ua/magazines . Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому “АГП Медіа” .
AgroTimes
