Нових гравців ОТГ не чекають. Як вийти на аграрний ринок після скасування мораторію?
За вересень-жовтень 2019 року зареєстровано 2 основних та 10 альтернативних законодавчих ініціатив, якими Україні пропонують відкрити земельний ринок і встановити його правила діяльності. Втім, навіть з відкритим ринком в Україні навряд чи є перспективи для динамічної купівлі сільськогосподарської землі. Не налаштовує на оптимізм навіть подальше розширення повноважень ОТГ.
Забудьте про орендовані кимось ділянки
Попередня передача земель для ОТГ дала останнім більше можливостей. Але можливості треба використовувати, інакше вони так і залишаться можливостями. У нашому випадку їх скоріше використали великі аграрні підприємства, отримавши нові землі від ОТГ поза аукціоном. Звісно ж, хтось скаже, що землі державної та комунальної власності мають передаватися лише за результатами аукціону. Однозначно! Втім, чи є сенс засуджувати агрокомпанії та ОТГ за налагоджені дружні зв’язки? Працювати в цьому сегменті по-іншому означало б брати на себе дуже вагомі ризики. Відтак широка конкуренція на земельному ринку не дасть новим гравцям зайти на території тих ОТГ, де вже ведуть свою діяльність середні й великі аграрні компанії. Поява нового гравця, очевидно, призведе до створення нових конкурентних бар’єрів.
Тож охочим зайти на аграрний ринок слід забути про земельні ділянки, які наразі вже хтось орендує. Адже як чинним законодавством України (договорами оренди землі), так і запропонованими законопроєктами закріплене переважне право орендарів на придбання земельних ділянок сільгосппризначення у разі їх продажу, навіть в рамках аукціону. Іншими словами, в першу чергу ділянку може купити той, хто її орендує. Спробуйте знайти такого аграрія, який пустить на орендовану ділянку когось іншого. Навіть якщо він не зможе її купити, нікому не дасть її обробляти. Адже придбання ділянки новим власником не скасовує права оренди. І ви тільки уявіть собі ситуацію, коли новий власник і орендар матимуть намір обробляти одну й ту ж землю. По секрету скажу, що в кожного другого фермера є вогнепальна зброя, тому попередні хвилі рейдерства здаватимуться просто «квіточками».
Купуйте корпоративні права. З емфітевзисом
Низка альтернативних законопроєктів пропонує нам обмежений ринок земель сільськогосподарського призначення. Таке обмеження проявляється у забороні юридичним особам з іноземними засновниками придбавати землі сільськогосподарського призначення будь-якої власності до 2024 року. Також пропонують і обмеження, пов’язані з можливістю придбати землю сільськогосподарського призначення виключно громадянами України до 2023 року, що, знову ж таки, позбавляє іноземців або юридичних осіб з іноземними засновниками мати у власності відповідні земельні ділянки. Відтак єдиним перспективним шляхом виходу нового гравця на аграрний ринок в Україні як зараз, так і після зняття мораторію, є придбання корпоративних прав нині діючих аграрних компаній, які мають права оренди, емфітевзису на земельні ділянки сільськогосподарського призначення або вже придбали такі ділянки, які не перебувають під мораторієм. Цей шлях доцільно обирати для виходу на аграрний ринок з огляду на такі аргументи:
1) ви придбаєте цілісний майновий комплекс з наявними землями, які готові до використання, необхідною нерухомістю (склади, ферми, елеватори, зерносушильні комплекси та ін.), сільгосптехнікою, налагодженими зв’язками з орендодавцями земельних ділянок, представниками ОТГ та місцевих органів державної влади.
2) нинішні орендарі надалі матимуть переважне право на придбання цих ділянок у власність. І придбання підприємства, яке має в оренді велику кількість землі на наступні 4–10 років дає можливість закріпитися на цьому ринку, після чого здійснювати поетапне придбання земельних ділянок, які перебувають в оренді, починаючи з ділянок, розташованих у єдиному масиві без можливих «шахматок». Це важливо для подальшого інвестування в землю. Наприклад, першочерговим для багатьох агрокомпаній є будівництво меліоративних систем на придбаних земельних ділянках для їх зрошення. Це зумовлено стрімким пониженням рівня вологості в центральній частині України, де розташовані основні потужності найбільших агрохолдингів України, що надалі може знівелювати навіть високий рівень бонітету ґрунтів, наслідком чого стане зниження врожайності.
Оптом не завжди дешевше. Але комфортніше
З відкриттям ринку земель сільськогосподарського призначення є й інша можливість виходу на вітчизняний аграрний ринок. За її застосування є змога скористатися іншою бізнес-моделлю управління землею, ніж просто вирощування сільськогосподарської продукції. Зокрема, в разі відкриття ринку без можливих обмежень юридичні особи мають нагоду придбати єдиним масивом певний обсяг сільськогосподарської землі для подальшої передачі її в оренду сусіднім аграрним компаніям. До речі, низка аграрних компаній, зокрема й з іноземним капіталом, готові масштабувати свій бізнес саме у цьому напрямі.
Звісно ж, основний прибуток від такої моделі надходитиме у вигляді орендної плати від аграрної компанії — орендаря. Разом із тим у такому випадку орендна плата, ймовірно, буде дещо вищою для аграрної компанії, ніж якщо остання б орендувала таку ділянку безпосередньо у фізичної особи. Таке ціноутворення зумовлено низкою причин. Згадана бізнес-модель, зокрема, передбачає передачу в оренду декількох, а то й більше десятка земельних ділянок, розміщених єдиним масивом. Така оренда, якщо порівняти її з орендою «підмораторних» приватних земель, для аграрної компанії є комфортнішою з багатьох причин. Тож підприємство радше переплатить власникові єдиного масиву, ніж вишукуватиме десятьох, «розкиданих» по всьому масиву, нових власників приватної землі. Крім цього, така компанія не прив’язана до розташування своїх основних виробничих потужностей або основного земельного кластера. Достатньо сусідства з агропідприємством, зацікавленим у розширенні земельного банку.
Згадана бізнес-модель передбачає B2B взаємодію, де, з одного боку, є агропідприємство, а з іншого — керуюча компанія, що надає земельні ділянки в оренду. Така система співпраці виключає багато негативних чинників, які виникають у роботі з пайовиками. Крім цього, такий орендодавець здатний буде самостійно опрацьовувати фінансові аспекти й питання оподаткування своєї діяльності, а компанія-сільгоспвиробник матиме змогу зосередитися на ефективному господарюванні.
Нині вартість орендної плати за гектар сільгоспземлі становить від 70 до 250 дол. на рік (залежно від місця розташування ділянки). За експертними прогнозами, після відкриття ринку сума може зрости до 2000 дол. Щоправда, гектар землі, що не підпадає під мораторій, оцінюють не більше ніж 1200 дол. А гектар «підмораторної» землі, яку фактично продають, зокрема й шляхом укладання договору емфітевзису, можна придбати за 800–1200 дол.
Антон Лівак, помічник адвоката IMG Partners
газета “АгроМаркет”, жовтень 2019 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті
“АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою
https://agrotimes.ua/ належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та
авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та
суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
