Відсутність необхідної документації може датися взнаки мільйонними збитками і зниженням ринкової вартості бізнесу.
Облаштовуючи на сільськогосподарській землі стайню, склад чи яку іншу споруду, далеко не кожен нині робить це законно. Хтось, можливо, сподівається таким чином заощадити час і гроші, а свій об’єкт принагідно оформити, «коли буде оказія». Іншому, ймовірно, навіть на думку не спадало, що потрібні якісь додаткові дозволи. Втім, їх відсутність — неабиякий ризик, що загрожує не лише штрафами, але й має всі підстави позначитися на ринковій вартості підприємства та його ліквідності.
Мало не в кожній області назбирається достатньо прикладів «як не треба» будуватися. Ось, наприклад, на Херсонщині фермер спорудив на орендованій земельній ділянці фундамент теплиці з бетонних блоків і скріпив його стяжкою, а всередині зняв родючий шар грунту, не оформивши при цьому дозвільних документів. Виявивши це, природоохоронна прокуратура порушила кримінальну справу на більш ніж мільйон гривень. Подібним результатом завершилося й облаштування штучної водойми для зрошення яблуневого саду на Вінниччині, коли дозволами на здійснення таких робіт поцікавилися прокуратура та управління водного господарства. Втім, усіх цих проблем можна було б уникнути.
Визначаємося з поняттями
Вітчизняне законодавство передбачає можливість будівництва на землях сільськогосподарського призначення. Причому ці роботи можна здійснювати як на землях, що перебувають у власності підприємства, так і, за умови отримання згоди власника, на орендованих землях або на ділянках, що оформлені за договорами емфітевзису. Йдеться про землі з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», «ведення особистого селянського господарства», «садівництва», «для ведення фермерського господарства» та інших сільськогосподарських земель. Можливе й будівництво об’єктів нерухомості сільськогосподарського при значення з допоміжними спорудами — за умови, що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільськогосподарської продукції. Разом із тим земельна ділянка повинна використовуватися за цільовим призначенням визначеним документах на право власності чи користування землею. Підтвердженням факту використання земельної ділянки за цільовим призначенням є здійснення діяльності, включеної згідно з Класифікацією видів економічної діяльності (КВЕД) до ДК 009:2010 («Сільське господарство, лісове господарство та рибне господарство»).
Поняття «сільськогосподарське виробництво», як відомо, охоплює не тільки вирощування агропродукції, але й увесь цикл її виробництва. Тому для такої діяльності сільгосппідприємства можуть зводити на сільгоспземлях об’єкти нерухомості сільгосппризначення та допоміжні споруди (за умови, що вони використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції). Згідно з державним класифікатором будівель і споруд ДК 018-2000, йдеться, зокрема, про корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади та надвірні будівлі, підвали, винокурні, винні ємності, теплиці, сільськогосподарські силоси тощо. Загалом, серед таких об’єктів — ті, що використовуються для тваринництва, птахівництва, для зберігання зерна, садівництва, виноградарства та виноробства, для тепличного і рибного господарств, підприємств лісівництва й звірівництва, силосні та сінажні тощо. Також можливе будівництво технічних водоймищ для поливу, які наповнюватимуться самі чи зі свердловин або через забір води з інших джерел.
|
Чотири додаткових кроки
Більшість земель, на яких ведеться сільськогосподарська діяльність, товаровиробники орендують. Згідно з Законом України «Про оренду землі», орендар має право зводити на такій земельній ділянці будівлі і споруди лише з письмової згоди орендодавця — з дотриманням установленого законодавством порядку. Для популярних останнім часом договорів емфітевзису також потрібна згода власника земельної ділянки, або це має бути передбачено договором. В іншому разі слід ініціювати внесення змін у договір на землю, де планується будівництво.
Порядок отримання дозволів у будівництві незалежно від об’єктів будівництва регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Однак для будівництва на землях сільськогосподарського призначення по тріб но враховувати той факт, що це передусім землі, які використовуються в сільгоспвиробництві, мають родючий шар ґрунту та можуть належати до особливо цінних земель за своїм складом (агровиробничою групою). Тож, аби звести об’єкт на сільськогосподарській землі, потрібно здійснити ще чотири додаткові кроки:
1) розробити проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
2) розробити робочий проект землеустрою щодо зняття, перенесення та збереження родючого шару ґрунту;
3) отримати спеціальний дозвіл на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельної ділянки;
4) зняти й перенести ґрунтовий покрив (родючий шар ґрунту) земельної ділянки.
Об’єкт особливої охорони
Якщо внаслідок будівельної діяльності поверхневий шар ґрунту земельної ділянки може бути порушено, власник або землекористувач має його завчасно зняти, складувати на зберігання, а згодом нанести на ту ж ділянку (рекультивація) чи на іншу (щоб підвищити її продуктивність). Усі ці дії, згідно з чинними нормами Земельного кодексу України, заборонено виконувати без спеціального дозволу. Щоб отримати цей офіційний документ (його видає центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в АПК), необхідно обов’язково розробити і подати на затвердження робочий проект землеустрою щодо зняття, перенесення та тимчасового зберігання родючого шару ґрунту земельної ділянки. У переліку необхідних економічних, проектних і технічних документів з використання та охорони земель — розрахунки, опис, креслення технічних рішень, кошторис, які доведеться реалізувати протягом установленого цим проектом терміну.
За своїм призначенням цей робочий проект землеустрою є головною складовою природозахисних заходів, спрямованих на охорону родючості ґрунтів та їх ефективне використання. І тільки після його реалізації можна починати будівництво теплиці чи силоса з урахуванням вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
***
У деяких випадках законодавство передбачає спрощену процедуру отримання дозвільної документації — залежно від статусу земель, на яких відбувається будівництво, типу об’єктів, наявності містобудівної документації тощо. В будь якому разі, перед початком будівельних робіт слід вивчити наявні документи, розробити юридичний механізм та оцінити можливі ризики.
 |
Андрій Кошиль, президент Асоціації «Земельна спілка України» газета “АгроМаркет”, червень 2016 року |
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
