Регулярно доводиться чути про рейдерство агропідприємств, захоплення врожаю чи техніки. Проте так званого «чорного рейдерства», коли зловмисники підробляли документи та втручалися в роботу державних реєстрів, стає дедалі менше. Простіше та більш законно підговорити землевласників, аби вони самі передали свої ділянки іншому орендареві. І, до речі, фермер може несвідомо посприяти таким рейдерам.
Сам собі винен!
Орендні відносини між аграріями та власниками землі, як відомо, тримаються на довірі та взаємній підтримці. А тому, якщо господар постійно підтримує село, допомагає з його благоустроєм, дає роботу селянам і створює будьяку додаткову цінність для них, окрім звичайної орендної плати, то власники землі самі стануть на захист свого орендаря перед нападом рейдерів.
І навпаки, якщо представник орендаря приїжджає раз на рік у село, щоб тільки видати всім орендну плату, то на якусь додаткову довіру й додаткову підтримку від власників землі годі і чекати. Конкуренту буде достатньо запропонувати більшу орендну плату, і власник землі погодиться з ним працювати.
Ще один важливий момент: більша частина відносин між орендарем і власником землі регулюються усними домовленостями. Договори оренди часто укладають «аби було», і вони містять багато недоліків. Конкуренти знаходять селян, що незадоволені нинішнім орендарем, і використовують недоліки договорів оренди, щоб у судовому порядку їх скасувати.
То чий підпис?
Досить поширена ситуація, коли договори оренди замість стареньких власників ділянок підписують їхні родичі. Багато орендарів досить легковажно ставляться до такої практики. Проте договір оренди в такому разі дуже просто визнати недійсним.
Суди встановлюють, що договір укладено від імені власника ділянки, але підписано іншою особи. Це можна підтвердити висновком судової почеркознавчої експертизи. Відтак договір визнають недійсним.
Тут деякі аграрії розраховують на строк позовної давності: за загальним правилом звернутися до суду можна протягом 3 років із моменту допущення порушення, яке є підставою для звернення. Проте у разі підписання договору іншою особою замість орендодавця строк позовної давності має обчислюватися не з моменту укладення такого договору, а з моменту, коли орендар дізнався про його існування. Навіть той аргумент, що власник землі отримував орендну плату протягом трьох років перед зверненням до суду, часто не рятує орендаря. Таку позицію викладено в постанові Верховного Суду України у справі №6-48цс15 від 22.04.2015.
Тому дуже важливо, щоб договір оренди підписував саме власник земельної ділянки, а не його донька, син, мама, тітка чи будь-який інший родич.
Де гроші за оренду?
Ще однією популярною підставою розірвання договору оренди є несплата орендної плати.
Насправді орендну плату орендар може і сплачувати, проте належним чином це не фіксувати. Часто оренда сплачується в натуральній формі, що не фіксується, як треба.
Цим може скористатися власник ділянки й звернутися з позовом до суду про розірвання договору оренди.
Тут варто врахувати, що навіть якщо власник ділянки не з’являється за орендною платою, це не звільняє орендаря від обов’язку сплачувати її. Така позиція міститься в постанові Верховного Суду України у справі №126/1553/17 від 27.06.2018. Разом із тим суди розривають договори оренди тільки тоді, якщо несплата орендної плати відбувається систематично (два й більше разів), зокрема, таку позицію висловив Верховний Суд України в постанові у справі №362/5740/15-ц від 28.09.2016.
Також зверніть увагу й на позицію Верховного Суду у справі №383/1213/15ц. Суд зазначив, що орендну плату треба вносити щомісячно, якщо сторони в договорі оренди не домовилися про інше. Невнесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди. Тому варто обережно підходити до формування положень договору про порядок і строки сплати орендної плати. Також потрібно фіксувати всі розрахунки — як готівкові, так і в натуральній формі.
Якщо власник змінився
Після смерті власника земельної ділянки спадкоємці часто хочуть повернути ділянку, яка в оренді. Це може бути пов’язано з бажанням самостійно обробляти цю землю або ж із наміром передати землю іншому орендареві на вигідніших умовах.
Верховний Суд у своїй постанові у справі №582/1132/17 від 14.03.2018 вказав, що якщо сторони в договорі чітко не визначили, що підставою для розірвання договору оренди є перехід права власності на земельну ділянку до іншого власника, то договір не може бути розірваний із цієї підстави.
Тому ні смерть власника, ні інші підстави зміни власника землі не є автоматичною підставою для розірвання договору оренди.
Коли договір був зайвим
Для зручності обробітку землі фермери, які працюють у межах одного села чи району, можуть обмінюватися земельними ділянками. Інколи це просто поняттєві домовленості. Проте трапляється, що агровиробники укладають договори суборенди земельних ділянок. Роблять вони це без згоди власників цих ділянок. Це прямо суперечить вимогам законодавства. Частіше підприємства укладають договори про надання послуг з обробітку землі, про спільну діяльність й інші схожі договори. Якщо такий договір стає предметом судового оскарження, то суди з’ясовують справжню суть правовідносин між його сторонами. Якщо ж земельна ділянка фактично передана в суборенду, то суди визнають недійсним і договір оренди, і такий договір про спільну діяльність. Так, Верховний Суд України у своїй постанові у справі №6-166цс13 від 12.02.2014 зазначив, що залучення третіх осіб до обробітку землі й оплати орендної плати орендодавцю з припиненням орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки виходить за межі діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем. А вже у 2018 році Верховний Суд у своїй постанові у справі № 133/600/16-ц від 28.12.2018 зазначив, що якщо договір про надання послуг містить умови про передання в користування орендованої земельної ділянки, то його укладено з порушенням договору оренди.
Тому, укладаючи договори про спільну діяльність чи про надання послуг з обробітку землі, потрібно завчасно зважити — чи не стануть вони потім підставою для втрати права оренди.
***
Як бачимо, підстави оскаржити договір оренди землі можна знайти завжди. Щоб не втратити свою землю, кожному фермеру потрібно більш відповідально ставитися до відносин оренди. Варто не лише налагоджувати дружні відносини з власниками землі, а й фіксувати всі домовленості та юридичні дії на папері.
Андрій Гевко, адвокат, партнер юридичної фірми BARGEN
газета “АгроМаркет”, березень 2019 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
