Напередодні запуску ринку сільськогосподарської землі набирає обертів земельна реформа. Передача земель у громади, удосконалення законодавства щодо земельних електронних торгів, дерегуляція в сфері земельних відносин – загалом не мало, але й не достатньо, щоб упевнено заявити про повну комплектацію нормативної бази для роботи ринку. До першого липня 2021-го має бути ухвалено низку підзаконних актів, зокрема щодо концентрації землі та деталізації критеріїв перевірки джерел походження коштів на придбання української сільгоспземлі. То за якими правилами її можна буде купити чи продати?
Почнемо зі спростування міфів, «зрад» та відвертого перекручування інформації.
По-перше, ринок землі відкривається виключно для приватної сільськогосподарської землі. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності заборонено.
По-друге, продаж приватної землі через торги (аукціони) є додатковою опцією, не обов’язковою. Тобто, приватну сільськогосподарську землю можна продавати й не на торгах.
По-третє, дійсно відбулися і відбуваються суттєві зміни в сфері земельних відносин. Що ж до торгів – запроваджено обмеження в 20 га для виставлення на торги права оренди, емфітевзису земельної ділянки с/г призначення державної або комунальної власності.
Зміну цільового призначення земельних ділянок приватної форми власності здійснюватимуть органи сільських, селищних, міських рад. Для розробки проекту землеустрою з метою зміни цільового призначення більше не потрібно буде отримувати дозвіл ради чи райдержадміністрації.
Землі за межами населених пунктів переходять у власність громад. Така земля стає комунальною з дати реєстрації громадою права власності в Реєстрі речових прав. Ділянки, які несформовані, переходять у власність громад автоматично.
Nota bene! У власність громад не переходять землі: на праві постійного користування державних підприємств, землі оборони, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об’єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення, зони відчуження, відселення, що зазнали радіоактивного забруднення через Чорнобильську катастрофу, під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна державної власності, під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності.
Орендарям земельних ділянок важливо розуміти, що зміна власника (із державної власності у комунальну) не є підставою для припинення права оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту. Внесення змін до договору щодо зазначення нового розпорядника землі не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
Як бачимо – ринок сільськогосподарської землі запускатиметься не тільки на хвилі формування нормативної бази – наразі вибудовуються правовідносини між бізнесом, пайовиками, банками, громадами та державою.
Що нас чекає з першого липня 2021 року?
З першого липня 2021 року громадяни України зможуть набути у власність до 100 га сільськогосподарської землі. Земля у власності, набута до цієї дати, не бере участь в обрахунку лімітів по гектарах. Як і в тому разі, якщо особа придбала до 100 га, потім продала, відсутні прямі обмеження повторно набути у власність до 100 га.
Більшість земельних ділянок перебуває в оренді сільськогосподарських підприємств. Українські юридичні особи з українською структурою власності зможуть викупляти землю, починаючи з 1 січня 2024 року. Водночас, такі агропідприємства можуть передати своє переважне право особі, яка має право придбати ділянку. Такий трансфер можна зробити один раз, передача уже переданого переважного права забороняється. Така передача здійснюється на підставі письмового договору, може бути платною або безвідплатною і реєструється в Реєстрі речових прав на нерухомість, як обтяження.
Справедливо зауважити, що з останніми змінами в законодавстві встановлюється дві черги осіб, що мають переважне право на купівлю земельної ділянки. Перша черга – для осіб, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо така земельна ділянка перебуває в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування. Ідентифікувати таких суб’єктів будуть шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Якщо у витязі відсутня інформація про спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник дозволу не має переважного права купівлі.
Друга черга – для орендарів, яких будуть встановлювати шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, реалізація переважного права можлива, якщо немає суб’єкта першої черги, або якщо такий відмовився від свого переважного права.
Як продати землю з переважним правом на купівлю?
Існують певні особливості продажу землі, за якою є переважне право на купівлю. Власник ділянки повинен за два місяці до запланованої дати угоди з купівлі-продажу зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Ми розглядаємо ситуацію, коли земля продається не на торгах, тому власник подає таку заяву нотаріусу разом із проєктом договору. Далі, нотаріус повинен повідомити суб’єкта переважного права про те, що земля буде продаватися. Таке повідомлення має бути здійснене протягом трьох робочих днів або цінним листом або під розписку. Якщо протягом місяця суб’єкт переважного права не надав відповіді, відмовився від укладення договору, не з’явився для укладення договору, або ж повідомлення з пошти повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням строків зберігання, то вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права. Строки на надання відповіді не зупиняються у зв’язку із передачею переважного права іншій особі.
Моделюємо також ситуацію, коли орендарю було повідомлено одну ціну, а потім власник вирішив продати землю дешевше третій особі. В такому разі нотаріус повинен пройти процедуру з повідомленнями особи з переважним правом повторно, і повідомити про нову ціну продажу, чи зміну інших істотних умов договору купівлі-продажу ділянки.
Якщо ж продаж землі відбувся із порушенням переважного права на купівлю, то особа, чиє право порушене, може подати позов до суду про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Кому можна дарувати сільськогосподарську землю?
Раніше були обґрунтовані побоювання, що обійти переважне право можливо шляхом дарування. Закон про дерегуляцію визначає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи).
Які є обмеження для власників сільськогосподарської землі?
В цілому закон про дерегуляцію в сфері земельних відносин встановлює певні обмеження для власників. Зокрема без згоди суб’єкта переважного права купівлі землі ділянки не можуть передаватися власниками у заставу, не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу. Такі земельні ділянки можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення в порядку передбаченому ст. 37-1 Земельного кодексу України. Ці обмеження не стосуються земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок).
Закон про дерегуляцію також перелічує, за якими правочинами можна відчужити сільськогосподарську землю. Сільськогосподарська земля приватної форми власності може бути відчужена за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.
Скільки треба буде заплатити за ділянку?
Ціна ділянки – питання архіважливе. Законом визначено, що вона не може бути нижчою за розмір нормативної грошової оцінки (НГО) цієї ділянки. Щоправда, в пакеті документів подається також експертна оцінка земельної ділянки.
Податки сплачуються від ціни продажу. На першому етапі земельного ринку угоди укладатимуться між фізичними особами, тому податкові зобов’язання має сплачувати продавець. Водночас на практиці ці суми можуть лягати на плечі покупця як компенсація. За земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва буде 5%ПДФО та 1,5% ВЗ. Якщо ж продаватиметься ділянка для ведення особистого селянського господарства або ж для ведення фермерського господарства, то можна скористатися звільненням від сплати податків. Мають виконуватися такі умови: особа вперше продає землю протягом року і є її власником не менше 3 років або успадкувала, тоді вимога щодо трьох років не застосовується.
На рівні закону також встановлена вимога, що розрахуватися за землю можна буде виключно безготівково, крім того банк має обов’язок перевіряти джерела походження грошових коштів.
Як банки братимуть участь в ринку сільгоспземлі?
З липня 2021 року банки зможуть видавати кредити під заставу сільськогосподарської землі. Тут важливо відзначити, що тільки банки мають право брати землю в заставу, як і права на таку землю (оренда, емфітевзис, суперфіцій). До банків не застосовуються обмеження щодо площі, і не застосовуються обмеження щодо іноземної структури власності. Єдине – якщо банк зверне стягнення на земельну ділянку, то має обов’язок до 2 років реалізувати її на конкурсній основі.
Іноземці, референдум та інші непередбачуваності.
Щодо допуску іноземців до ринку сільськогосподарської землі, то закон це питання делегує всеукраїнському референдуму. На референдумі має бути поставлене одне чітке питання. Новелою є те, що голосування може проходити в тому числі й в онлайн форматі.
В повній мірі ринок землі запрацює уже з січня 2024 року, коли до участі будуть допущені юридичні особи. Це мають бути українські юридичні особи, з українською структурою власності. Тобто, учасником, кінцевим бенефіціаром не може бути нерезидент. З цієї дати запрацюють ліміти по землі в «одні руки» 10 тис. га.
AgroTimes
