Агромаркет
Головне:
Агромаркет

До успішних земельних торгів

АгроМаркет
Джерело:
АгроМаркет
Поділитись:

Як найефективніше скористатися сервісами українських електронних майданчиків.

Попри заяви політиків, можливість продажу тих земель, що перебувають у державній та комунальній власності, передбачена Земельним Кодексом України: «Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом…

Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу» (Стаття 1,2, Глава 20 Розділ IV Земельного Кодексу України).

Для реалізації таких видів земель місцеві органи виконавчої влади чи місцевого самоврядування, які є організаторами торгів, згідно з положеннями Кодексу, мають укласти договір про проведення земельних торгів з Виконавцем. Функції виконавця регламентуються Кодексом та можуть бути настільки широкими, що він може формувати сам лот перед торгами, обирати зручний для нього ж торговельний майданчик, «регулювати» кількість учасників на торгах, та оформлювати результати торгів. На жаль, широкі повноваження у деяких Виконавців обертаються широкими зловживаннями. Учасники ринку звертали увагу на те, що деякі виконавці вимагають дивні довідки, або просто ухиляються від приймання пакету документів від потенційних учасників, що унеможливлює доступ на торги. Такі дії виконавців зазвичай спрямовані на продаж певної земельної ділянки попередньо визначеному покупцю, що суперечить принципам конкурентності та змагальності.

Ці та інші приклади яскраво демонструють переваги електронної торгівлі та неефективність інституту виконавця як окремої юридичної особи. Функції виконавця легко можуть взяти на себе товарні біржі з сучасною електронною торговою системою. На розвинених вітчизняних біржах для проведення торгів з максимальною ефективністю товарні біржі залучають і незалежних оцінювачів, і землевпорядників та інших спеціалістів для того, аби провести біржові торги з максимальною ефективністю.

У системі електронних торгів земельними ділянками знайшлося місце й небіржовим електронним майданчикам — «Прозорро». «Продажі» та «СЕТАМ». У кожній з цих систем є свої особливості, однак суть зводиться до тієї ж біржової торгівлі унікальними лотами, де покупці у конкурентній боротьбі виборюють своє право купити земельну ділянку за найвищою ціною.

То який алгоритм дій існує нині для охочих взяти участь у торгах?

По-перше, потрібно визначитися з тим, до сфери якого органу влади чи місцевого самоврядування належить певна земельна ділянка. Після цього слід подати заяву до відповідного органу влади про наявність бажання щодо придбання земельної ділянки. У випадку надання позитивної відповіді, орган влади вирішує, яким чином провести реалізацію ділянки. Це може бути як на підставі цивільно-правових договорів, так і на конкурентних засадах, читай — електронних торгах. На це питання може знадобитися майже місяць часу.

Після того, як розв’язано питання щодо методу продажу, наступним кроком є обрання та укладення договору з виконавцем на організацію та проведення біржових торгів. Поточне законодавство дозволяє товарній біржі бути виконавцем земельних торгів (хоча виконавцем може бути й інший суб’єкт господарювання. Аби лот брав участь у торгах, доведеться подбати про:

  • виготовлення, погодження та затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
  • державну реєстрацію земельної ділянки;
  • державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;
  • отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;
  • проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;
  • встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки;
  •  встановлення стартового розміру річної орендної плати;
  • встановлення стартової ціни продажу.

Витрати, здійснені організатором земельних торгів або їх виконавцем на підготовку лотів до проведення земельних торгів, відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом, а тому слід уважно вивчати інформацію про затрати, понесені виконавцем для підготовки лота.

Далі слід вивчити перелік документів, що вимагається виконавцем для допуску на торги та конкретний торговельний майданчик, де будуть здійснюватися торги. До процесу подання документів та затвердження участі у торгах слід віднестися особливо ретельно та уважно. Слід звернути увагу на реквізити для сплати гарантійного та реєстраційного внесків. Рахунки для сплати можуть бути навіть у різних банках, а не тільки різні номери рахунків, а тому слід уважно все перевірити та отримати повну інформацію від виконавця, а в разі відмови — негайно звертатися до організатора або правоохоронних органів. Не варто намагатися підкупити виконавця — це хибний шлях, що не приведе вас до перемоги.

Якщо вашу участь у торгах затверджено, слід очікувати їх початку та попередньо розрахувати свій бюджет. Рекомендую торгуватися в його межах. У разі їхньої відмови скористатися лотом, ви отримаєте шанс купити його за вигідною саме для вас ціною. По завершенню торгів необхідно підписати протокол торгів між виконавцем, майданчиком та організатором та здійснити повну оплату згідно з ним. Після цього слід укласти договір з організатором торгів. Наступний крок — нотаріальні та реєстраційні дії, що засвідчать ваше право власності на земельну ділянку.

Дійте за планом

  1. Оберіть земельну ділянку та отримайте офіційну інформацію, кому вона належить.
  2. Зверніться до органу місцевої влади для виставлення ділянки на торги. Контролюйте розгляд цього питання.
  3. Після отримання схвального рішення органу влади, контролюйте процес обрання виконавця та підготовки лота на торги.
  4. Перед торгами підготуйте вичерпний пакет документів та отримайте підтвердження допуску до участі в торгах не пізніше ніж за 5–6 днів до їх початку та визначтеся з максимальним бюджетом для певного лота.
  5. Торгуйтеся неемоційно і дійте в рамках попереднього плану торгів. Не перевищуйте бюджет більш ніж на 10–15%.
  6. Після успішних торгів жорстко дотримуйтеся вимог щодо строків укладення протоколу торгів, оплати та укладення договорів.

Анатолій СТОЯНОВ, експерт

газета АгроМаркет, жовтень 2019 року

Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі «The Ukrainian Farmer» та інтернет-сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/ належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України «Про авторське право та суміжні права».

Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».

Джерело:
АгроМаркет
Поділитись: