Про які нюанси слід знати щодо нарахування орендної плати, форми її виплати й оподаткування оренди паїв.
У структурі доходів фізичних осіб, що мешкають на сільських територіях, зростає частка орендної плати за належні їм земельні паї, а також унаслідок ведення господарської діяльності на отриманих для таких потреб ділянках. Оподаткування цих доходів — актуальне питання, відтак потребує особливого аналізу. Більшість сільських жителів, які внаслідок проведеної земельної реформи отримали земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не мають можливості їх обробляти або бажання самостійно господарювати на землі. Відповідно, такі власники передають свої земельні наділи в користування іншим суб’єктам господарювання. Орендна плата є для багатьох важливим доповненням до отримуваних доходів. Проте, вступаючи в договірні відносини, орендар і орендодавець часто не замислюються про податкові зобов’язання, що виникли внаслідок укладання й виконання договорів оренди.
Слід нагадати, що всі договори оренди обов’язково реєструють у Державному земельному кадастрі. Земельне законодавство не містить чіткого визначення поняття земельної частки (паю). Документом, що підтверджує право власності на землю, є сертифікат (Державний АКТ на право власності) на земельну частку. Водночас такі державні акти на право власності на земельну частку вважаються право-встановлювальними документами для реалізації громадянами права вимоги на відведення земельної частки в натурі.
До переходу земельної ділянки у власність (до виділення її в натурі) такі громадяни — власники сертифікатів не мають права укладати договори оренди таких земель і вчиняти інші дії відповідно до чинного законодавства (абз. другий розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі)).
За відсутності оформленого права власності на земельну ділянку власника нерухомого майна, що на ній розташоване, не можна вважати платником земельного податку та платником податку на нерухомість у розумінні ст. 269 Податкового кодексу України (ПКУ). До моменту виникнення відповідних прав такої особи на цю земельну ділянку (відповідно до запису, сформованого в Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному Законом) зазначена особа (згідно з ПКУ) не повинна сплачувати земельний податок.
Тим, хто використовує землю для ведення особистого сільського господарства або надав її в оренду, варто знати й те що, оскільки вони є власниками земельних ділянок, у них виникає податкове зобов’язання:
• по-перше, по податку на землю, бо об’єктом оподаткування виступає земля;
• по-друге, ПДФО від ведення особистого сільськогосподарського виробництва або доходів, отриманих від оренди земельних ділянок.
Оскільки об’єктом оподаткування виступає земля, то виникає ще одна проблема — подвійне оподаткування доходів від земельних ділянок. Адже спочатку оподаткуванню підлягає земельна ділянка як об’єкт, що приносить дохід, а потім оподатковується дохід від оренди цієї ділянки.
Слід ураховувати, що в разі надання земельних ділянок в оренду платником податку на землю та ПДФО від доходів по орендній платі виступає податковий агент (юридична особа, яка орендує ці ділянки).
З 1 січня 2019 року набули чинності зміни до ст. 64 Бюджетного кодексу України в частині сплати податку на доходи фізичних осіб, який сплачується (перераховується) податковим агентом — юридичною особою (її філією, відділенням, іншим відокремленим підрозділом) чи представництвом нерезидента — юридичної особи, зараховується до відповідного бюджету за місцем знаходження (розташуванням) таких ділянок (до 2019 року сплачувати за податковою адресою) в обсягах податку, нарахованого на доходи, що виплачуються фізичній особі.
Згідно зі ст. 22 Закону про оренду землі, орендна плата може справлятися в натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати з урахуванням суми податку на землю (яку орендар, як податковий агент, повинен вносити до бюджету; орендарі — податкові агенти, які обрали сплату єдиного податку 4-ї групи не сплачують окремо податок на землю, він входить до складу єдиного податку). Сторони можуть передбачити в договорі поєднання різних форм орендної плати й умови та порядок перегляду розміру орендної плати.
Останніми роками, як відомо, орендну плату орендарі виплачують здебільшого натурою (зерном, продукцією або послугами). Через те, що чинним законодавством передбачено негрошову форму орендної плати (натуральну), слід мати на увазі, що, відповідно до п. 164.5 ст. 164 ПКУ, за умови нарахування (надання) доходів у будь-якій негрошовій формі базою оподаткування є вартість такого доходу, розрахована за звичайними цінами, правила визначення яких установлено згідно з ПКУ. Натуральні орендні виплати для багатьох селян є пріоритетними. Натомість чинне податкове законодавство передбачає застосування «натурального» коефіцієнта, який підвищує базу нарахування податку. Установлюючи суму плати за оренду паю, слід мати на увазі, що передбачений законодавством мінімальний розмір цього показника (з гектара сільгоспугідь) становить не менше як 3% грошової оцінки земельних ділянок (наказ Мінагрополітики від 27.03.2018 №162).
Як показує практика, відсоток розміру орендної плати здебільшого значно вищий — у середньому від 7 до 12% (за особистими домовленостями між селянами й орендарями).
За основу для визначення нормативного розміру орендної плати беруть нормативну грошову оцінку земель, яка не відображає їх реальної ринкової вартості. Крім того, частину сільськогосподарських угідь взагалі не використовують через відсутність попиту на неї з боку орендарів. Відповідно, незначні розміри плати за оренду землі, що її отримують орендодавці, є наслідком монопольного становища великих агроформувань на ринку оренди землі.
З 01.01.2019 для формування витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок сільськогосподарського призначення незалежно від форми власності (крім земель сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів) використовують тільки відомості про загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення (постанова КМУ від 07.02.2018 №105).
Оскільки розпайовано в основному сільгоспземлі за межами населених пунктів, і там грошова оцінка проведена не скрізь, то обчислення податкових зобов’язань прив’язують до середньо-обласної нормативної грошової оцінки земельних угідь з урахуванням індексації. З 01.01.2019 відповідно до наказу Мінагрополітики «Про внесення змін до додатка 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» від 18.12.2018 №605 встановлено нову нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення. Нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по Київській області станом на 1 січня 2019 року становить 26 531грн.
Вітчизняним орендним земельно-майновим відносинам притаманна низка недоліків, які призводять до неефективного використання земельних паїв і до зменшення рівня доходів їх власників. На нашу думку, час кардинально вдосконалювати земельні відносини із сільськими домогосподарствами щодо: 1) спрощення процедури реєстрації земельних паїв (процедура потребує багато часу й не дешева, має багато бюрократичних перешкод); 2) проведення повної інвентаризації земельних паїв; 3) розробки механізму встановлення розміру орендної плати залежно від якості ґрунтів.
Марина Рудая, канд. екон. наук, доцент кафедри міжнародної економіки Університету державної фіскальної служби України.
газета “АгроМаркет”, лютий 2019 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
