Уже чотири місяці юридичні особи мають право купувати приватні земельні ділянки сільгосппризначення. Запровадження другого етапу ринку землі не призвело ані до ажіотажного попиту, ані до різкого підвищення вартості наділів. Проте факт є фактом: ринок існує, він функціонує й повільно розвивається.
Без ажіотажу
У січні-березні 2024 року 436 юридичних осіб придбали 2957 сільськогосподарських ділянок сукупною площею 8,5 тис. гектарів. З тим трохи менша частина транзакцій припадає саме на березень 2024 року, коли своїм правом купівлі сільськогосподарської землі скористались 276 юридичних осіб, що придбали 1253 земельні ділянки сукупною площею 3,5 тис. гектарів.
За словами віцепрезидента Київської школи економіки, керівника Центру досліджень продовольства та землекористування Олега Нів’євського, наразі в обігу перебуває 1,24% загальної площі всіх сільгоспземель України (станом на 1 січня 2024 року цей показник становив 1,05%).
«На усталених ринок такий показник є цілком нормальним, а на нових ринках цей показник може сягати й 5%», — зазначив він.
Фахівець висловив сподівання, що з приходом юридичних осіб і набуттям більшої ваги ринку землі відсоток землі в обігу на рік зростатиме до 3–5%.
Наразі в обігу переважають товарні землі, які до відкриття ринку були підмораторними. Сукупна площа угод із ділянками ТСГ та ОСГ становить 90% усіх земельних правочинів.
Чемпіонами серед регіонів за кількістю земель в обігу (понад 2%) є Хмельниччина та Полтавщина.
Ціна землі
Олег Нів’євський констатував, що капіталізація ринку землі зростає й, відповідно, з початку функціонування ринку землі вартість 1 га зросла в середньому на понад 10 тис. гривень. Наразі середня ціна купівлі-продажу ділянки сільгосппризначення становить 42 771 грн/га, а середня нормативна грошова оцінка землі — 28 924 грн/га.
Доволі цікавими є дані Держгеокадастру щодо цінової політики на земельні ділянки. Так, до запровадження другого етапу ринку станом на 1 грудня 2023 року середня ціна 1 га землі становила 40 077 грн. Уже в січні 2024-го, коли юрособи отримали право купувати приватні земельні ділянки сільгосппризначення, вартість 1 га становила 44 386 грн. У лютому ціна впала до 42 424 грн, а в березні підскочила до 48 437 грн. І станом на квітень вартість 1 га землі в середньому становить 43 900 грн.
Щоправда, ці дані відрізняються від тих, якими володіють бізнеси, що займаються земельними угодами.
За словами комерційного директора інвестиційної компанії «Твоє коло» Єгора Лісничого, на Львівщині середня вартість землі становить 2400–2600 дол./га. Якщо ж казати про Чернігівщину чи Сумщину, де немає великої кількості угод через близькість до кордонів з рф, там вартість ділянки становить 2100–2200 дол./га.
Своєю чергою, керівник проєкту «Купи Пай» Володимир Радько констатує, що станом на І квартал середня вартість оренди становить 120–150 дол./га.
«А середня ціна землі, за нашими даними, становить 1700–1800 дол./га. Тобто зростання у доларовому еквіваленті становить 12%», — додав він.
Дослідник Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер зауважив, що ціни на землю, які подаються в офіційних звітах, мають вигляд занижених. Адже науковці орієнтуються на дані, що зафіксовано в угодах. До того ж близько половини угод відбувається за цінами, які дорівнюють НГО.
До слова, Володимир Радько констатував, що напередодні відкриття ринку землі для юридичних осіб нотаріуси підвищили вартість послуг на 10–15%. Наразі сумарні витрати бізнесу на оформлення земельної угоди становлять 12–14 тис. гривень.
Оренда чи вторинний продаж
Агропідприємства після запровадження другого етапу ринку землі в переважній більшості не розглядають придбання ділянок, вкладаючи наявні кошти у виробничий ресурс.
«На сьогодні горизонт планування в сільському господарстві становить — максимум квартал. Відповідно, стратегічні плани щодо викупу землі наразі не обговорюються й не стоять на порядку денному. Ураховуючи втрати агробізнесу, усі акумульовані кошти, що є і які залучаються, вкладають у виробничі ресурси, удосконалення технологій і адаптацію до нинішніх умов ведення аграрного бізнесу. Зокрема, багато компаній наразі інвестують у вагони, придбання балкерів, щоб стати незалежними у формуванні ціни на логістику», — розповів генеральний директор УКАБ Олег Хоменко.
Він уточнив, що левова частина акумульованих і кредитних ресурсів в аграріїв припадає на оновлення виробничих потужностей. Адже 2022/23 року майже ніхто не оновлював парк сільгосптехніки, і на сьогодні доволі важко працювати з технікою на межі граничного строку експлуатації. До того ж до оновлення виробничих потужностей із метою їх оптимізації й автоматизації стимулює брак працівників, адже бронювання не забезпечує реальних потреб.
«Звісно, деякі компанії купують землю, і потенціал ринку великий, адже землі мають великий потенціал інвестування», — додав Олег Хоменко.
За словами Володимира Радько, наразі економічно доцільніше орендувати землю, ніж викуповувати її. Тому багато сільгосппідприємців подовжують договори оренди з пайовиками й не поспішають з оформленням у власність цих ділянок.
Своєю чергою, заступник міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифровізації та цифрових трансформацій Денис Башлик констатував, що юридичні особи в структурі всіх земельних угод обіймають усього п’яту частину.
«З цієї п’ятої частини ми бачимо, що 30% — це вторинний продаж. Тобто до 1 січня 2024 року юридичні особи фактично купляли землю на своїх фізосіб, і коли закон почав дозволяти, вони почали викуповувати цю землю», — зазначив він.
Віцепрезидентка Нотаріальної палати України Інна Бернацька підтверджує, що на початку року юридичні особи не поспішали купувати землю.
«Вони боялися запровадження законодавчих обмежень щодо діяльності або розпорядження наділами для юросіб. Побачивши, що законодавство не змінюється, пішли запити. До того ж серед юридичних осіб, їх безпекових відділів та адвокатів існувала думка, що допоки практика земельних правочинів щодо юросіб не набуде широкого застосування, краще набувати право власності саме на фізичних осіб. Бо вважають, що у нас існує державне рейдерство: через доведення юридичної особи до банкрутства або застосовуючи податкові штрафи, перевірки, які нещодавно відновили. Тому, щоб захистити свою власність, юрособи й далі купують землю на «фізиків», адже земля як актив у власності може стати предметом стягнення такого майна», — уточнила Інна Бернадська.
Єгор Лісничий нагадав про переважне право орендарів у разі бажання власника паю продати свою ділянку.
«Після 1 січня 2024 року спостерігаємо тенденцію щодо збільшення купівлі земельних ділянок орендарями. Якщо строк оренди спливає за 2–3 роки, з великою ймовірністю її купить орендар. Насамперед це стосується земель із високою ліквідністю. Зокрема, у Центральній Україні. Проте навіть там немає ажіотажного попиту», — додав він.
Основний актив
Одним з агропідприємств, які вважають землю у власності найголовнішим активом, є СФГ «Астра.». За словами співзасновника господарства Романа Горобця, протягом 25 років існування агропідприємство купувало землю. Зокрема, на початку 2000 років були певні положення, які дозволяли фізособам купувати землю сільгосппризначення, й тоді СФГ «Астра.» придбало близько 300 га на всі заощадження, які були, з прицілом на перспективу.
«Це було вагомим внеском для збільшення земельного банку, адже наше фермерське господарство було створено з нуля, а не на базі якогось колгоспу чи радгоспу», — уточнив Роман Горобець.
Співзасновник СФГ додав, що під час дії мораторію господарство оперувало інструментом емфітезису. А коли учасники АТО почали отримувати по 2 га землі, працювали й із цим сегментом.
«Коли 2021 року відкрився ринок землі, ми на кожного члена господарства купували земельні ділянки. Ми дуже чекали на запровадження другого етапу ринку землі. З початку 2024 року придбали близько 2% нашого земельного банку, який наразі становить 2200 га. Усі вільні кошти, які у нас були, ми вкладали в землю. Ми це робили, тому що є певний пул пайовиків, який мав бажання продати землю, адже в них є різні потреби або проблеми», — зауважив Роман Горобець.
Він додав, що в деяких власників були запити із занадто завищеними побажаннями й по таких ділянках не доходять згоди. Адже у агропідприємства немає мети сліпо скуповувати всі землі, які є на ринку. До того ж у «СФГ «Астра.» є власний механізм оцінювання із застосуванням методу майбутніх грошових потоків.
«Як відомо, зі зниженням маржинальності під час війни розрахункова ціна за гектар землі знижується», — зазначив Роман Горобець, додавши, що вони намагаються знайти баланс між покупцем і продавцем.
На його переконання, у кожного агровиробника основним активом є земля, що забезпечує ріст продукції.
«Усі інші активи є допоміжними. Тому концентруємо свою увагу на землі. Також розглядаємо землю як заставу, особливо коли буде збільшуватися капіталізація і вартість землі підвищуватиметься», — підсумував він.
The Ukrainian Farmer
