Якими насправді цифрами оперує економіка навколо землі?
Зазвичай вартість активу, у тому числі промислового, визначається тим, яку суму потрібно покласти у банк для того, щоб депозит приносив такі ж кошти, як і від інших варіантів господарювання на землі. Звичайно, банки різні, ставки різні, але враження про загальну вартість землі таким чином можна скласти на основі такої таблиці:
Таблиця 1. Вартість землі в залежності від розміру орендної плати та ставки за депозитом
Якщо, наприклад, власник землі отримує орендну плату у розмірі 1000 грн з гектара на рік, то за 5% середньої ставки депозиту по банках України вартість гектара його землі становитиме 20 тис. гривень, якщо ставка депозиту становить 20% — то тільки 5000 грн. Цілком зрозуміло: що вищий відсоток, то менша сума внеску дасть його власнику такі ж самі доходи. За річної орендної виплати 8000 грн/га вартість землі становитиме вже від 160 тис. грн/га (коли середня ставка депозиту – 5% річних) і 40 тис. грн/га (якщо ставка депозиту – 20%). Відверто кажучи, не так це вже й дорого… Кажуть, що нащадки власників зможуть на ці кошти відкрити бізнес. Тож тільки такий, розкрутка якого вкладеться у 200 тис. гривень — до 10 тис. доларів. Це вартість приблизно 10 квадратних метрів житла у Києві, навіть не квартири.
Дещо краще були б справи, якби ми жили в Європі або в якій іншій країні світу, де банки надають кредити, наприклад, під 1,5% річних (рожевий стовпчик у таблиці). У цьому разі 1 га з орендною платою 1000 грн на рік потягнув би вже понад 66 тис. гривень, а за виплати у 8000 грн це вже сягнуло б за пів мільйона гривень. Останнім часом ведуться розмови про необхідність створення джерел фінансування купівлі землі, а фермерам на це виділяють з бюджету 4,4 млрд гривень. Однак справа, як виявляється не стільки у джерелах коштів, скільки в загальному становищі нашої національної фінансово-банківської системи. Саме вона в першу чергу знецінює землю. Однак про це поки що не говорять взагалі. За великим рахунком, ринок землі можна відкривати лише після наведення ладу в фінансово-банківській царині. Однак вона оточена такими мурами та дотами, так добре захищена від впливу будь-яких аргументів на користь здорового глузду, що еволюційна (чи, можливо, революційна) трансформація триватиме довго.
Інший бік справи: нормативна грошова оцінка землі. Над нею довго бились фахівці і громадськість і, нарешті, країна отримала таблицю з конкретними цифрами. Звичайно, краще було б отримати методологію, з якої було б зрозуміло, яким чином на ціну землі впливає її розташування в межах України, природні чинники, бонітет ґрунтів, зміни клімату тощо. Однак маємо те, що маємо: таблицю, з якої випливає, що вартість землі в Україні лежить в проміжку від 21 411 грн/га в Житомирській до 33 646 грн/га в Черкаській області. І ці цифри цілком корелюють з оцінкою вартості землі дохідним методом. У нашій таблиці вартість землі, оцінена дохідним методом, позначена жовтим кольором, якщо вона нижча за нормативну грошову, і зеленим, якщо вище. Без кольору — випадки, коли дохідний метод повністю корелює з нормативно-грошовим підходом.
Все це стосується вартості ділянки або паю землі. Однак скільки коштує право їхньої оренди? Це також можна оцінити дохідним методом. Наприклад, на основі даних за 2015 рік одного з господарств на Поліссі, наведених у таблиці 2:
Таблиця 2. Вартість права оренди землі в залежності від дохідності вирощуваних культур та ставки за депозитом
За вирощування кукурудзи господарство — орендар землі — отримує чистого доходу 150 дол. з гектара, за курсу 25 грн/дол, це становить 3730 грн/га. За вирощування соняшнику — 450 дол./га і, відповідно, 11 250 грн/га. Депозит у банку, що принесе такий самий прибуток (за середньорічної банківської ставки 7,5%), дасть для права оренди під кукурудзу 50 000 грн/га, під соняшник — 150 000 грн/га. За ставки 20% відповідна вартість права використання землі під кукурудзу становитиме 18 750 грн/га, під соняшник — 56 250 грн/га. Нормативна грошова оцінка в Житомирській області — 21 411 грн/га, в Чернігівській — 24 065 грн/га, дохідний метод, який тут так само позначений зеленим, дає загалом вищі цифри. Господарювати на землі варто, адже просте володіння землею, як свідчить попередня таблиця, дає дещо нижчі цифри. Хоча в загальному випадку оцінювати вартість землі дохідним методом без врахування інших активів підприємства некоректно. Наведені в таблиці цифри є показником вартості всіх його залучених активів.
Так само тут видно, що міжнародні умови кредитування (рожевий стовпчик) дають значно вищу вартість права оренди — до трьох чвертей мільйона гривень за гектар на соняшнику (холдинги, агов!). Однак нас хвилюють в цьому випадку не активи наших і не дуже наших аграрних компаній, не брутальна дискримінація вітчизняного виробника, не ще одна іпостась недоброчесної аграрної конкуренції, а те, хто, зрештою, зможе купити українські землі. І для того наведемо ще одну таблицю:
Таблиця 3. Термін погашення вартості землі за рахунок орендної плати в залежності від банківської ставки
За 5 років власник депозиту (розміщеного в банку під 20%) додатково отримає таку саму суму. В нашому випадку це означає, що виплачуючи орендну плату протягом 5 років, орендар повністю компенсує вартість земельної ділянки. За 10% ставки термін подвоєння покладеної на депозит суми становитиме 10 років — регулярних орендних виплат вистачить на викуп ділянки протягом 10 років. За «цивілізованої» ставки 1,5% на компенсацію вартості ділянки за рахунок орендної плати піде майже 67 років. І це ще одне свідчення того, що наша національна фінансова система знецінює вартість землі. Але це, зрештою, на користь тих, хто сьогодні обробляє землю на правах оренди. Не так вже й довго їм доведеться чекати на отримання оброблюваних угідь у власність. Хіба що прийдуть іноземці з необмеженим фінансовим ресурсом, і ціни на землю злетять до небес.
Однак це ще один міф, який також розчиняється за більш пильного погляду на продаж землі з боку її цінових параметрів. Дохід з поля, на якому, наприклад, росте соняшник, цілком обмежений, якщо й не врожайністю, яку можна сучасними засобами суттєво підвищити, то за рахунок кон’юнктури світових цін. А як ми вже знаємо, прибутковість вирощування культур безпосередньо впливає на вартість права оренди, а відтак на вартість власне землі.
Розглянемо поліський приклад щодо двох різних за дохідністю культур:
Таблиця 4. Максимальна вартість гектару землі в залежності від світових цін, врожайності та ставки за депозитом
Ціну множимо на урожайність, віднімаємо витрати на виробництво і множимо на курс 30 грн/$, «з походом». Отримуємо орієнтири для оцінки максимальної ціни гектара української землі — десь від 25 до 3,5 тис. доларів. За світової ціни грошей можна було б говорити й про сотню тисяч доларів, але «з нашим щастям» — лише про $25 000. Може на поганеньку квартирку гектара й вистачить…
Вище ми вже з’ясували, що орендарі можуть досить оперативно викупити оброблювані землі, зважаючи просто на зв’язок між розміром відсоткової ставки і ціною землі для окремої ділянки. Проте як буде, якщо оперувати дохідністю культур? Скільки гектарів орендар зможе викупити за рік? Звичайно, тут все залежить від дохідності культур та орендної плати. За орендної плати 1000 грн з одного гектара, засіяного соняшником, одночасно можна буде гасити оплату по 11 з гаком гектарів. Сплачуючи 8000 грн/га за оренду землі, агропідприємству вистачить коштів лише на те, щоб прикупити 1,4 «зайвих» гектара. За орендної плати 1000 грн/га, можна розраховувати на «розширену купівлю», адже отриманих грошей в найгіршому випадку вистачить ще майже на 4 га (точніше на 3,75 га). А от при виробництві ячменю, пшениці, сої, кукурудзи на орендованих за 8000 грн/га полях кожен додатковий гектар вже буде даватися не так легко, частинами. В останньому стовпчику таблиці жовтим позначено скільки років потребуватиме викуп додаткового гектару для цих культур наприклад, для кукурудзи це буде більше двох років.
Однак з урахуванням того, що не всі орендодавці продаватимуть свої ділянки, грошей у нинішніх господарств на купівлю землі цілком вистачить. Особливо у холдингів…
Таблиця 5. Кількість додаткових гектарів, які можна буде купити при зазначеній дохідності від вирощування сільгоспкультур.
Лариса СТАРІКОВА, координатор Аналітичного центру Аграрного союзу України
газета “АгроМаркет”, вересень 2019 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/ належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
