Перед закладанням ягідників і садів слід звертати увагу на оформлення землі, щоб не втратити інвестицій, вкладених у бізнес. Де знайти землю, що підходить для закладання ягідника? Як її оформити? Про це на форумі «Ягоди 2018 UA» розповів президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль.
Земельна реформа в Україні триває з 1991 року. З 60 млн гектарів землі приблизно 32 млн гектарів перебуває в приватній власності. У державній власності офіційно залишилося 10 млн гектарів сільськогосподарських земель. Коли в 2011 році намагалися провести інвентаризацію цих земель, із 10 млн гектарів знайшли лише 1,7 млн гектарів: яри, невгіддя тощо. Більша частина державних земель теж приватизована.
Землею в Україні в межах населених пунктів розпоряджаються місцеві ради, а за межами — Держгеокадастр. У межах населених пунктів зосереджено 12% території України, там майже все забудовано. Масиви понад 10 га в межах населених пунктів не знайти.
Є два основні шляхи набуття землі сільськогосподарського призначення сільгоспвиробниками: передача через механізм безоплатної приватизації та через аукціони.
Безоплатна приватизація
Держава надає будь-якому громадянину України один раз одну ділянку безоплатно: під індивідуальне будівництво, гаражі, дачі, садівництво, особисте селянське господарство тощо.
Право на ділянку в громадян є, але не обов’язково, що держава її надасть. Отримати таку землю можна, якщо її знайти.
Існує публічна кадастрова карта України, на якій нанесені ділянки. До 2013 року в Україні земля видавалася у вигляді паперових документів, які не вносилися в єдину систему земельного кадастру.
Якщо земля розподіляється безкоштовно, а на ринку має ціну, то виникає своєрідна корупційна ніша. Чиновники, які залучені до приватизації, цей процес «монетизують». Надання землі — це не разовий акт. Процедура навіть за дуже сприятливих умов триває близько року. Спочатку розпорядчий орган надає своє рішення про видачу землі, розробляється землевпорядна документація, вона затверджується в кількох органах, потім знову затверджується тим органом, який цю землю надав. На будь-якому етапі цього процесу «ціна питання» може бути змінена або наприкінці процесу він буде призупинений. Дуже складно отримати землю безкоштовно.
Земельні аукціони
Мораторій на продаж сільськогосподарських земель поширюється також на державні та комунальні землі. На сьогодні місцеві ради та Держгеокадастр продають на аукціонах право оренди на сім років, зрідка — на більш тривалий термін. Початкова вартість оренди становить 8% нормативної ціни. Середня нормативна ціна 1 га в Україні — 30 тис. гривень. Загалом ціна оренди земельних ділянок з аукціону становить 15–20%.
Якщо підприємець планує закладати ягідник із циклом життя понад сім років, він повинен розуміти, що немає гарантій подовження договору оренди.
Основні документи, за якими оформлюється земля
Найпоширеніша форма укладення договору на користування сільськогосподарською землею — договір про оренду. Його регламентує цілий набір документів, починаючи від Закону про оренду землі до Громадянського кодексу, Земельного кодексу, багатьох постанов Кабміну про оренду землі. Оскільки дуже багато законодавчих та нормативних документів регулюють цей процес, є багато підстав через суд визнати такий договір недійсним.
Максимальний термін оренди для приватних і державних земель в Україні — 50 років. Орендна плата за використання державних і комунальних земель становить не менше 3%, на аукціонах вона зазвичай більша.
Приватний власник може навіть продати ділянку, яка перебуває в оренді. Новий власник отримає земельну ділянку, обтяжену правом оренди.
Ділянка може бути передана в суборенду в тому разі, якщо в основному договорі оренди є прямий пункт, який дозволяє це. Договір суборенди не може бути ширшим за основний договір оренди.
З 2012 по 2016 роки орендна плата за використання земельних ділянок зросла в 3,14 раза. Це відбувається через індексацію розміру орендної плати відповідно до темпів інфляції та зміни методики проведення нормативної оцінки.
Зараз набуває популярності договір емфітевзису, який підходить для закладання ягідника. Емфітевзис — слово грецького походження, яке означає використання чужої сільськогосподарської землі для вирощування продукції. Договір емфітевзису дуже схожий на договір оренди, але є кілька істотних переваг. Він слабо зарегульований, описується кількома статтями в земельному і громадянському кодексах, відповідно, менше можливостей для порушення.
Договір емфітевзису не має обмежень щодо максимального терміну укладання. Його можна укласти безстроково, але в такому разі будь-яка сторона в будь-який момент має право розірвати договір. В Україні зареєстровано приблизно 700 таких договорів. Емфітевзис не має обмежень за порядком і формою розрахунку. Фермер може укласти договір на 100 років і за всі 100 років розрахуватися одразу під час підписання договору. При цьому слід мати на увазі, що з усієї суми, яку сплачують власнику земельної ділянки, треба заплатити 18% ПДФО і 1,5% військового збору.
Право емфітевзису може бути предметом застави та продажу. Емфітевзис і оренда є взаємовиключними. Якщо ділянка перебуває в оренді, то її не можна передати в емфітевзис. У разі продажу ділянки права емфітевзису зберігаються.
Будь-яка особа, навіть іноземець, може бути покупцем права емфітевзису.
Інші способи отримання землі
Основні сільськогосподарські землі — це паї. Оформити їх купівлю-продаж напряму неможливо через мораторій. Частина ділянок в Україні не потрапляє під дію цього мораторію. Це не пайові землі для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, землі для ведення підсобного господарства, фермерського господарства, колективного і товарного садівництва.
Дуже ризикованою є схема, коли отримують пай у власність через його обмін на одну сотку земельної ділянки, яка не потрапляє під дію мораторію. Наприклад, купують ділянку площею 10 соток, розбивають її по 1 сотці й потім міняють на 10 паїв по 3 га в іншому районі. У законодавстві є поняття удаваної угоди. Це така угода, в якій економічний сенс відносин не збігається з його юридичною формою. І такий акт може бути визнаний недійсним.
Якщо ж обмінювати землю в межах поля, щоб уникнути розпорошення ділянок (шахівниці), чи в межах району, то такі угоди вважаються прийнятними.
Ризикованою є схема отримання землі в суборенду від фермера. В Україні фермери отримали понад 1,5 млн гектара сільськогосподарських земель в оренду. Вони передають їх за договорами суборенди, але коли зникає основний орендар, то може постати питання про правову сутність договору суборенди.
Відумерла спадщина. Власник помер, а спадкоємець не оформив право власності. Орган місцевого самоврядування на території якого розташована така земельна ділянка, оформлює землю в комунальну власність, а потім видає в оренду.
Також можуть укладатися спадковий договір та заповіт. Заповіт можна змінювати щодня. І перезаповідати землю кому завгодно. У спадковому ж договорі дві сторони: власник землі обіцяє передати її у спадок, а той, хто успадковує, обіцяє виконати деякі операції на користь власника.
В Україні багато закинутих садів. Виробники думають, що можна орендувати сад, розкорчувати та закласти гарний ягідник. Але розпайовані сади поділені на маленькі ділянки по 2–6 соток, які люди не оформлювали, бо немає економічного сенсу. Сад — це набір малих ділянок, які важко звільнити від зобов’язань попередніх власників і оформити договори оренди.
Купівля ділянки, яка перебуває в постійному користуванні, вважається ризикованою схемою. Суб’єкт, який отримав земельну ділянку в постійне користування, не має права її продавати та здавати в оренду за винятком відмови від права постійного користування. Не можна продавати або відмовлятися від частини земельної ділянки, бо в цьому разі втратиться право постійного користування.
Можна купувати корпоративні права в особи, на яку оформлене постійне користування, але в цьому разі потрібна ретельна перевірка цієї особи.
Небезпечною є схема отримання невитребуваних паїв, якими тимчасово розпоряджаються районні державні адміністрації. У разі появи власника землі договір оренди розривається.
Оформлення багаторічних насаджень
Якщо садівник придбав чи орендував ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або особистого селянського господарства, змінювати її цільове призначення для закладання ягідника не потрібно. Спеціальним проектом щодо впорядкування угідь змінюють статус із ріллі на багаторічні насадження.
На ділянці під ягідник можна легально оформити будівлі як відокремлену фермерську садибу, можна на пайових землях із дозволу власника побудувати склад, систему поливу, ставок тощо. Для цього потрібен проект щодо зміни угідь, де зазначається господарський двір, система поливу, теплиці. Якщо земля державна чи комунальна, то згоду на будівництво дає відповідний орган.
В Україні заборонено знімати родючий шар ґрунту без проекту та дозволу. За це передбачена кримінальна відповідальність.
Геннадій Гнип
журнал “Плантатор”, травень 2018 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі “Плантатор” та інтернет-сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
Плантатор
