Мінагрополітики закликає готуватися до того, що земельна реформа в Україні триватиме багато років. Бо, мовляв, на часі ще цілий масив різноманітних аспектів унормування. Утім, дата початку роботи ринку землі вже визначена і наближається: до 1 липня регуляторам, банкам та IT-компаніям слід знайти прийнятне й дієве поєднання елементів трилеми «гроші, час, товар». Значною мірою від прогресу залежатиме, коли буде укладено першу угоду й наскільки життєздатним буде новий ринок після свого юридичного старту.
Банківська обережність
Банки в Україні свого часу серйозно обпеклися на кредитуванні нерухомості. Тому від них можна очікувати обережного підходу на новому ринку.
Водночас у Національному банку України (НБУ) запевняють, що земельна реформа все ж має надати додатковий імпульс для активнішого кредитування агропідприємств: ресурсів у кредитних установ для фінансування таких угод вистачить, особливо на тлі тимчасово обмеженого законом попиту на землю.
«Відкриття ринку землі, формування ринкових цін на оренду і купівлю землі, підвищення надійності держреєстрів та забезпечення доступу до них фінансових установ дозволять використовувати землю сільськогосподарського призначення як заставу. Це суттєво спростить доступ аграріїв до кредитів», — зазначив у коментарі AgroTimes заступник начальника управління системних ризиків департаменту фінансової стабільності НБУ Микола Остролуцький.
Проте, за його словами, зростання такого кредитування буде поступовим, адже одразу незрозумілою буде ринкова ціна ділянок, практика стягнення землі як застави у разі невиконання зобов’язань та інші нюанси.
«Обсяги кредитування не будуть надто значними. Технологічно найбільш готовими до кредитування купівлі землі будуть банки, що мають значний досвід роботи з агровиробниками. Але очікується, що кредитування землі буде привабливим сегментом, і у нього зможуть заходити банки, які поки що з аграріями не працюють», — підкреслив Остролуцький. На його думку, значної ролі небанківських фінансових установ на ринку землі не простежується: вони традиційно надають незабезпечені беззаставні кредити й малоймовірно, що вони конкуруватимуть із банками саме у сегменті кредитування землі.
Диджитал у допомогу
В Асоціації українських банків (АУБ) запланували створення робочої групи з розроблення уніфікованих продуктів, які поліпшать взаємодію фінансових установ з ІТ-сервісами. Очікується, що банкам залишиться лише визначитися з вимогами до профілю клієнта та розробити внутрішні процедури щодо прийняття рішень. І наразі певні рішення в ІТ-секторі вже напрацьовано — нині триває потужна цифровізація й аналіз земельних активів України, а ринок наповнили відповідні диджитал-сервіси.
«У зв’язку з тим, що з 1 липня відкриється ринок землі, збільшиться попит на фінансування. Наразі лише 30 банків працюють з агропідприємцями, й вони не зможуть впоратися з таким потоком споживачів. Банки, які будуть більш зручними та швидшими, заберуть до себе найкращих клієнтів з аграрного сектору, тому банківським установам варто серйозно замислюватися про включення у стратегію банку кредитів на купівлю землі», — розповів радник програми USAID Микола Волков під час відповідного обговорення в АУБ.
В Асоціації вважають, що завдяки реалізації спільних зусиль для оптимізації бізнес-процесів вдасться здешевити та зробити ефективнішим процес видавання кредитів. Також зробити базовим критерієм саме предмет іпотеки, а не іпотекодавця.
Заморський оптимізм
Про земельну реформу говорили наприкінці минулого року в Київській школі економіки за сприяння проєкту Європейського союзу (ЄС) та Світового банку (СБ) «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».
Зокрема, провідний економіст СБ Клаус Дайнінгер підкреслив, що земельна реформа покликана сприяти розвитку сільськогосподарського потенціалу України через покращення доступу фермерів до кредитів, підтримку функціонування місцевих органів влади та збільшення прозорості. За умови прийняття трьох «земельних» законів, Світовий банк зможе підтримати уряд фінансуванням на мільйони доларів для розвитку потенціалу малих та середніх фермерів України, її сільських територій та агровиробництва.
За оцінками аналітичного центру Easy Business, протягом наступних 10 років середня вартість землі може зрости до 4–4,5 тис. доларів за 1 га, якщо реформу буде реалізовано повною мірою.
«Запуск повністю лібералізованого ринку землі в Україні міг би принести близько 50–85 млрд доларів сукупного приросту ВВП у наступні 10 років після реформи. Проте запропонована модель, хоч і матиме нижчий економічний ефект, все одно закладе фундамент для майбутнього розвитку агросектору за умови прийняття допоміжного пакета законодавчих ініціатив, зокрема законопроєктів №2194, №2195, №3205-2», — вважає експерт Easy Business Дмитро Ливч.
Чи буде знову соромно за державу?
Дрібні позичальники, на яких буде зосереджено увагу банків у перші роки роботи ринку землі, зазвичай обтяжені проблемами із заставою для отримання кредиту. Ускладненою є належна оцінка кредитоспроможності боржників, що працювали в тіні й не мають ані фінансової звітності, ані бізнес-плану, ані підтвердженої банками кредитної історії.
Дослідження СБ свідчить, що більшість малих суб’єктів підприємництва, які здійснюють діяльність у сільському господарстві (до 100 га і навіть деякі до 500 га), не мають доступу до базових банківських інструментів.
У Нацбанку вважають, що для кредитування таких позичальників значну роль має відіграти часткове гарантування кредитів. Власне, про це йдеться у законопроєкті №3205-2, який, щоправда, допоки на стадії підготовки до розгляду в першому читанні.
Передбачається, що буде створено спеціальний Фонд, який гарантуватиме виконання зобов’язань за кредитними договорами агропідприємствами, у власності та/ або користуванні яких перебувають землі сільськогосподарського призначення в обсягах, що не перевищують 500 га. Статутний капітал Фонду планують формувати за рахунок коштів держбюджету та коштів його учасників у пропорції 51/49. Гарантії надаватимуть в обсязі до 50% непогашеної суми основного боргу на термін до 10 років. Але це не точно — дискусії тривають.
«Ми зараз його обговорюємо, дискутуємо, доопрацьовуємо, оскільки обіг земель можливий тільки за рахунок якісних фінансових інструментів, які даватимуть можливість малим і середнім товаровиробникам у першу чергу отримати доступ до фінансування щодо викупу земельних ділянок», — сказав нещодавно про цей законопроєкт міністр аграрної політики України Роман Лещенко.
Серед ключових законодавчих кроків також законопроєкт щодо вдосконалення управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (№2194) та законопроєкт щодо запровадження прозорого процесу земельних електронних аукціонів (№2195).
Крім того, запуск ринку землі все ще потребує підготовлення близько 40 підзаконних актів. «Самі підзаконні акти на 90% готові. Усе можливо організувати, головне — політичне бажання. Технічно ми їх відпрацюємо і впораємося, якщо законопроєкти будуть проголосовані», — запевняє заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України Тарас Висоцький.
У НБУ AgroTimes запевнили, що запуск ринку землі не потребує змін до рішень центрального банку: буде лише врегульовано питання врахування землі сільськогосподарського призначення як застави за кредитами.
Рожеві перспективи в багряних тонах
Для уникнення концентрації земельних угідь до 2024 року попит на землю буде обмежено — не допускатимуть юросіб, а в одні руки продаватимуть до 100 га.
Це стримуватиме ціну. Водночас стимулюватиме всіх, хто прагне купити землю саме до виходу на ринок юросіб і відповідного зростання конкуренції.
«Оцінюється, що під мораторієм нині перебувають 26,9 млн гектарів приватної землі. Якщо на ринок вийде навіть 15%, це становитиме близько 4 млн гектарів. Загальна вартість такої площі землі за мінімальною нормативно-грошовою оцінкою (27,5 тисяч гривень за гектар) — ми виходимо на цифру 100 млрд гривень, або ж близько 4 млрд доларів», — ділиться Роман Граб із Vkursi Zemli.
Заступник міністра економіки Тарас Висоцький вважає, що з урахуванням капіталізації оренди в середньому стартова вартість становитиме 50–60 тис. грн/га. З іншого боку, на ціну впливатиме місцезнаходження ділянок, якість ґрунту й спосіб його обробітку, шахматки-черезсмужжя та інші чинники.
Але наразі ціна зростатиме: 90% тих, хто зараз орендує землю, хоче її викупити і лише 5–7% власників готові продавати свої ділянки. «Це правильна стратегія (не продавати), оскільки вартість землі ще буде зростати», — підкреслив Висоцький нещодавно в одному з онлайн-інтерв’ю.
Суспільне розуміння статей 13 та 14 Конституції України, котрими визначено, що земля є об’єктом права власності усього українського народу та основним національним багатством, залишається далеким від консенсусу. Ближче до практичного запуску ринку дискусія навколо цього питання може істотно загостритися.
Олексій Янковий, аналітик фінансових ринків
газета AgroTimes, лютий 2021 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “AgroTimes” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/ належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
