Чи не найбільше питань, що виникають у практиці юристів-«земельників», стосуються чинності, дійсності та виконання договорів оренди земельних ділянок. Левова частка таких питань припадає на спірні ситуації, пов’язані з датою припинення дії договорів оренди земель, яка, своєю чергою, «прив’язана» до дати укладання (набуття чинності) таких договорів.
Причиною цьому є п. 8 Типового договору оренди, що затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 №220 (далі — Типовий договір оренди), який передбачає таке формулювання «Договір укладено на _ років». Тож за такої редакції для сторін надважливо правильно визначити момент у часі, з якого починається строк дії договору оренди землі. Відповідно, після відліку з цієї дати певної кількості передбачених договором років можна визначити момент, коли строк дії договору закінчується.
Звичайно, якщо сторони в договорі оренди землі зазначили конкретний момент початку перебігу та припинення дії зазначеного договору (наприклад, «Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до 31 грудня 2021 року»), що прямо передбачено принципами та закріплено загальними нормами цивільного законодавства, то жодних питань із датою припинення договору не виникає.
Проте, якщо договір оренди землі таких граничних термінів не містить, а дублює п. 8 Типового договору оренди, то тут уже діють спеціальні правила, передбачені земельним законодавством. З’ясування цих моментів напряму залежить від того, коли укладено договір оренди землі — до 01.01.2013 чи після цієї дати.
Чому це так принципово та як від цього залежить розв’язання окреслених спірних ситуацій — у пропонованому матеріалі.
Договір підписано та зареєстровано до початку 2013 року
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон №161), яка діяла до 01.01.2013, договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. А згідно зі ст. 20 зазначеного Закону, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Водночас ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 №435-IV (далі — ЦКУ), яка була чинною до 01.01.2013, передбачала, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним із моменту його державної реєстрації. Як бачимо, за ЦКУ незареєстрований договір оренди земельної ділянки є не укладеним, а за Законом №161 такий договір є укладеним, але не є чинним.
Водночас, застосовуючи до договорів оренди землі, підписаних до 01.01.2013, статті 18 і 20 Закону №161 та ч. 3 ст. 640 ЦКУ (у редакції, що була чинною на момент підписання таких договорів), Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 по справі №322/1178/171 зазначила, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій. До того ж оскільки моменти укладання договору та набуття ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦКУ), то моментом укладання договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦКУ є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦКУ. Аналогічні висновки ВП ВС викладено і у постанові від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц2.
З такої позиції ВП ВС випливає, що саме з дати державної реєстрації починає свій відлік строк дії договору оренди землі, який укладено до 01.01.2013. Відповідно, від такої дати обраховується й дата закінчення строку дії такого договору (шляхом відрахування від неї передбаченої договором кількості років).
Тож якщо договір оренди землі було підписано, наприклад, 01.03.2010 строком на десять років, а зареєстровано такий договір 01.10.2012, то такий договір діятиме до 02.10.2022 (тобто десять років із наступного дня після його держреєстрації, бо це передбачає ст. 253 ЦКУ).
Договір підписано, але не зареєстровано до початку 2013 року
Найбільше запитань наразі викликають договори оренди землі, укладені до 01.01.2013, але не зареєстровані до початку 2013 року. Так, з 01.01.2013 набули чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”» від 11.02.2010 №1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦКУ забрано посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону №161 було забрано статті 18 і 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Відтак після 01.01.2013 державній реєстрації підлягав не власне договір оренди землі, а право оренди за таким договором.
Тож після цієї дати жодна зі сторін не могла зареєструвати договір оренди землі, бо такий механізм було скасовано. Натомість сторона (зазвичай це був орендар) вправі була реєструвати тільки право оренди за таким договором. Відтак виникало цілком закономірне запитання: з якого часу починає діяти договір оренди землі — з дати підписання договору, дати державної реєстрації права оренди за ним чи з якоїсь іншої дати?
Аналізуючи цю ситуацію, Велика Палата Верховного Суду у вже згаданій вище постанові від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц висловила правову позицію, згідно з якою проведення після 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). А тому держреєстрація права оренди не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 1 січня 2013 року.
Отже, якщо жодна зі сторін не здійснила державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем і відповідачем чинності не набув і, відповідно, особа не набула прав орендаря за договором оренди землі. Тож у такому разі орендодавець може у будь-який час вимагати повернення йому земельної ділянки, а суд у разі виникнення спірної ситуації таку вимогу задовольнить.
Варто зазначити, що не всі правозастосовчі органи цілком і повністю підтримують цю позицію. Так, Мін’юст у листі від 11.09.2020 №238/8.4.1/32-20 зазначив, що перебіг строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених до 01.01.2013, залежить від того, чи було проведено реєстрацію такого договору в компетентних органах. Якщо реєстрація договору була проведена, то перебіг строку починається з дати державної реєстрації договору. Якщо ж договір оренди земельної ділянки, укладений до 01.01.2013, не пройшов процедури державної реєстрації, то перебіг строку починається з дати укладення такого договору. Таким чином, Мін’юст не вважає нечинним договір оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований до початку 2013 року.
Проте допоки ВП ВС не змінить свою позицію, у разі виникнення спірної ситуації нижчі суди зобов’язані враховувати постанову ВП ВС від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц. А це означає, що шанси орендаря обстояти чинність договору оренди землі, підписаного, але не зареєстрованого до початку 2013 року, невеликі.
Договір підписано після 01.01.2013
Вище вже обґрунтовувалось, що з цієї дати законодавство щодо розглядуваного питання докорінно змінилось. З тим згідно з ч. 1 ст. 15 Закону №161 дата укладення та строк дії договору є істотними умовами договору оренди землі. Такий договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦКУ), а моментом укладення договору оренди землі є дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (ч. 1 ст. 640 ЦКУ).
Отже, для договорів оренди землі, підписаних після 01.01.2013, датою укладання договору зазвичай є дата його підписання (або інша дата, вказана у договорі). До того ж дата укладання договору оренди землі з цього часу не залежить ні від моменту державної реєстрації договору, ні від дати державної реєстрації права оренди.
Підсумовуючи, зауважимо, що задля уникнення у майбутньому спорів щодо дати закінчення строку дії договору оренди землі радимо в договорах зазначати відповідний конкретний граничний термін, наприклад, так: «Договір діє до 31 грудня 2022 року включно».
The Ukrainian Farmer
