Однією з найуспішніших вважається польська аграрна реформа. Проте цей успіх — результат цілеспрямованої роботи щодо вдосконалення нормативної бази ринку землі.
Відомий факт: навіть за соціалістичного режиму переважна маса сільськогосподарських земель Польщі не була націоналізована. Станом на 1990 рік 78% таких земель належали приватним фермерам й індивідуальним господарствам. Тож різкої зміни форм власності під час аграрної реформи не передбачалося, завдання полягало у вдосконаленні й розвитку тих відносин, що вже склалися, зокрема, шляхом продажу державних земель індивідуальним виробникам.
Також слід зауважити на ще одній суттєвій відмінності Польщі від України: в нас декларується рівність усіх форм господарювання в сільському господарстві, яка насправді виявилася кричущою нерівністю, зокрема, щодо фермерів. Натомість у Польщі законодавчо закріплено, що основою сільськогосподарського виробництва є сімейне фермерське господарство. Сімейними вважаються фермерські господарства, господарська діяльність у яких ведеться окремим фермером (rolnik) і членами його сім’ї, а загальна площа сільськогосподарських угідь не перевищує 300 га. Для набуття статусу фермера особа має відповідати низці кваліфікаційних вимог. Зокрема, особа, що бажає стати фермером, повинна мати середню чи вищу освіту, особисто працювати в сільському господарстві або мати досвід роботи у фермерському господарстві протягом принаймні 5 років, а також проживати в одному з населених пунктів чи районів, де розташовано сільськогосподарські землі, які він використовує.
З чого в них починалося
Першим нормативним документом у сфері ринкового обігу землі став Цивільний кодекс Польщі 1964 року. Із запровадженням земельної реформи його було доповнено законом «Про управління державною сільськогосподарською нерухомістю» від 19 жовтня 1991 року.
Цей закон мав забезпечити створення й удосконалення територіальної структури сімейних ферм, упорядкування державних сільськогосподарських угідь і сприяння організації приватних фермерських господарств на державних землях. Обов’язки здійснення права власності й інших майнових прав щодо державного майна в сільському господарстві було покладено на державне Агентство сільськогосподарської нерухомості. Основним завданням цієї структури визначено приватизацію державної сільськогосподарської власності, передовсім шляхом продажу. Основним способом продажу земельних ділянок й іншої сільськогосподарської нерухомості є відкритий аукціон.
Також Агентство сільськогосподарської нерухомості наділено повноваженнями застосовувати й такі форми керування майновими правами, як лізинг й оренда, продаж, обмін нерухомості, передача в керування. Агентство широко застосовує передачу земельних ділянок державної власності в оренду без обмежень площі. Натомість у разі продажу сільськогосподарських земель приватним особам їх загальна площа у власності одного покупця не має перевищити 500 га. З 2016 року власники 300 га орної землі й більше взагалі позбавлені права придбавати землю. Також заборонено приватним особам купувати чи продавати землю, набуту із земель державної власності: таке право має лише Агентство.
Закон Польщі 1998 року «Про продаж сільськогосподарських угідь державного земельного фонду й упорядкування деяких питань щодо проведення сільськогосподарської реформи і сільського поселення» запровадив сприятливий для фермерів законодавчий механізм розрахунку за придбану державну землю. Так, перший внесок покупця під час укладення договору становить лише 20% вартості ділянки. Покупець, який придбає земельну ділянку з метою організації нового господарства, виплачує решту вартості протягом 30 років, а за розширення чинного фермерського господарства — протягом 20-ти. Вартість майна, що виставляє Агентство сільськогосподарської нерухомості для продажу на аукціоні, визначають незалежні оцінювачі. Агентство також має право перекуповувати й перепродавати на пільгових умовах землі приватної власності, які були продані або відчужені ним раніше.
Приховані загрози
Незважаючи на такі сприятливі умови, ринок орних земель у Польщі до початку 2000-х рр. діяв дуже мляво, майже не функціонував. Причиною була та сама загроза, що нині на повний зріст стоїть перед українськими аграріями.
Ідеться про сумно відому «шахматку» — конкурент своїм купованим чи орендованим наділом може вклинитися в землі, що обробляє інший аграрій, і зробити їх обробіток невигідним, а то й технічно неможливим. Відповідно фермери побоювалися набувати нові наділи через загрозу втратити вкладені гроші: адже земля втрачає цінність, якщо обробіток її утруднено. Таке може статися навіть без злих намірів, просто через розпорошеність, неконсолідованість земельних угідь.
А таке явище реально існувало. Незручна просторова організація господарств часто стає серйозною перешкодою на шляху їх розвитку, збільшує собівартість сільськогосподарського виробництва. В понад 3/4 фермерських господарств Польщі у власності більше ніж дві окремих ділянки. До того ж відстань між оброблюваними земельними ділянками й садибою фермерського господарства лише у 28,4% таких господарств не перевищує 2 км, у решти — від 2 до 15 км і більше.
Для оптимізації структури земельних ділянок ще 28 березня 1982 року було ухвалено закон «Про консолідацію та обмін земель», який із часом зазнав істотних змін. Цей закон визначає, що консолідація земельних ділянок здійснюється задля удосконалення структури землекористування та структури угідь; поліпшення територіальної структури господарств залученням земель фермерів, які мають намір припинити ведення сільського господарства, або земель державної власності; скорочення кількості ділянок і збільшення середньої площі земель в окремих господарствах; забезпечення доступу кожної консолідованої ділянки до мережі доріг загального користування тощо.
А для запобігання згаданій «шахматці» було ухвалено закон «Про удосконалення сільськогосподарського устрою» від 11 квітня 2003 року, яким визначено порядок і підстави втручання держави в обіг цивільних прав на землю — йдеться про застосування переважного права на придбання земель. Пріоритет у придбанні сільськогосподарських земель державної й приватної власності належить найперше їх орендарям — фермерським господарствам, сільськогосподарським кооперативам тощо.
І лише якщо орендар не реалізує своє право на переважне придбання земельної ділянки у власність, це право переходить до Агентства сільськогосподарської нерухомості — у випадках, коли продажу підлягають сільськогосподарські угіддя площею не менше як 5 га. Якщо й Агентство не реалізує своє переважне право, придбати землю може кожен охочий, але з-поміж тих, хто відповідає наведеним вище кваліфікаційним вимогам, разом із вимогою проживання у цій місцевості. Одним із завдань закону було прямо зазначено недопущення до сільськогосподарської діяльності осіб, які не мають потрібної кваліфікації.
Таким чином, спекулянти не мають реальної можливості втрутитися в обіг орної землі. Завдяки цьому тепер ринок землі в Польщі після кількох років стагнації демонструє зростання. Ціни встановлюються на основі попиту й пропозиції та становлять в середньому 1500 євро за гектар (рисунок).
 |
| Як дорожчала земля сільськогосподарського призначення в Польщі (тис. злотих/га) |
Про іноземців і пенсіонерів
Протягом 12 років у Польщі діяв мораторій на продаж земель іноземцям. У 2016 році його дія завершилася. Напередодні цього, 25 червня 2015 року, Сейм Польщі ухвалив нову редакцію закону «Про вдосконалення сільськогосподарського устрою». Тепер іноземці теоретично мають право придбати землю в Польщі, але з такими обмеженнями, що реалізувати це право вкрай важко. Для цього потрібен спеціальний дозвіл Міністерства внутрішніх справ Польщі. Для його отримання іноземець повинен підтвердити намір обробляти цю землю й не менш як п’ять років мешкати не просто в Польщі, а в тій самій гміні, де продається земля, або принаймні в сусідній (нагадаємо, гміна — це найменша територіальна одиниця Польщі, приблизно відповідає нашій об’єднаній територіальній громаді). Проте це не все. Іноземець може набути у власність сільськогосподарську земельну ділянку, якщо не виявив бажання її придбати ніхто з членів сім’ї продавця такої ділянки або фермерів, зареєстрованих у місцевій сільськогосподарській палаті.
Значну кількість договорів продажу сільськогосподарських земельних ділянок Агентство сільськогосподарської нерухомості укладає з фермерами-пенсіонерами. Держава заохочує їх до продажу економічними стимулами, зокрема, правом дострокового виходу на пенсію тощо. В такому разі пенсіонер продає земельну ділянку, проте у його власності лишається будинок, що на ній стоїть, а власник цього будинку користується земельною ділянкою за правом сервітуту.
Як бачимо, земельна реформа буде успішною за доброї нормативної бази. Натомість у нас до розробки такої бази ще по-справжньому й не приступали. Численні пропозиції щодо її окремих положень суперечать одна одній. Як можна розпочинати таку вкрай важливу справу, не знаючи, як діятимеш і що намагаєшся отримати — питання можна вважати риторичним.
Володимир Колюбакін
журнал “The Ukrainian Farmer”, лютий 2018 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі “The Ukrainian Farmer” та інтернет-сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
The Ukrainian Farmer
