Будуєте непрозору структуру бізнесу? Не маєте контакту з пайовиками? Готуйтеся до рейдерської атаки!..
Ні для кого не є новиною те, що аграрний сектор в Україні демонструє стійку динаміку розвитку та стає одним із найпривабливіших сегментів економіки. Як наслідок, можливістю заробити в агросекторі дедалі більше починають цікавитися далекі від сільського господарства люди. Чимало з них, прагнучи отримати швидкий прибуток, не гребує будь-якими методами. Різке зростання крадіжок урожаю, матеріальних активів і збільшення рейдерських захоплень в агробізнесі свідчать про те, що попри свої бажання сільгоспвиробники привернули до себе увагу кримінального світу. Звісно, рейдерство притаманне не лише АПК. Утім, на тлі розмов про запуск ринку землі воно набуло поширення. Натомість корупційна судова система в Україні та дії самих аграріїв сприяють цьому процесу.
Біле, сіре, чорне…
За оцінками юристів, рейдерство буває трьох типів: біле, сіре та чорне. До першого типу варто віднести будь-яке недружнє поглинання — воно зазвичай відбувається у правовому полі. Рейдерство другого типу — це те, що останнім часом найбільш розповсюджене в Україні і від якого вже позбулися переважна кількість цивілізованих країн. Для нього характерним є підробка документів та/або підкуп посадових осіб із подальшою швидкою легалізацією процесу. Такі дії неможливі без участі судової влади та низки державних інституцій, на жаль, тут у нас починає відігравати вирішальну роль саме корупційна складова. З рейдерством такого типу найскладніше боротися, і ці процеси є доволі тривалими та дорогими з погляду залучених ресурсів. Третій тип рейдерства вже давно е зустрічається в розвинених країнах, оскільки до нього належать прямі кримінальні дії на кшталт силового захоплення. Тут вступає в дію безпосередня зона відповідальності силових структур, і без їх залучення розв’язання такого конфлікту фактично неможливе.
Постраждати від рейдерства може будь-хто з гравців ринку. Зокрема, ті, що мають намір придбати той чи інший актив, ризикують зіштовхнутись із так званим «штучним антирейдерством», коли продавець, знайшовши вигіднішу пропозицію, вже після укладання угоди про купівлю/продаж й отримання грошей, заявляє про рейдерську атаку та починає процес повернення активу у власність, усіма доступними засобами підключаючи ЗМІ, держоргани та незалежні юридичні структури. Аби захистити себе від такого ризику, слід ретельно дотримуватися всіх необхідних процедур під час M&A угоди. Передусім, особливо в разі поглинання середнього чи великого бізнесу, крім проведення звичайного due diligence компанії, яку купують, варто ретельно дослідити її репутаційну історію. Окремо слід приділити увагу перевірці земельного банку компанії, корпоративні права якої продають. Чітке розуміння того, яка кількість договорів оренди укладена із помилками або взагалі втратила чинність, зможе, з одного боку, захистити надалі від судових процесів чи від втрати цих ділянок, а з іншого, дасть шанс знизити ціну угоди. В разі купівлі фермерського господарства не буде зайвим банальне спілкування із сусідами та розуміння, з якою людиною вам надалі доведеться мати справу. Завжди треба пам’ятати, що той, хто «кинув» партнера/контрагента один раз, обов’язково зробить це вдруге.
Благодатним підґрунтям для розквіту сірого рейдерства в Україні крім банальної корупції є чинник ціни. Так, нині захопити аграрний бізнес суттєво вигідніше з фінансового боку, ніж його купувати офіційно. Тим більше, що відповідальності у випадку невдалого рейдерського захоплення уникнути доволі легко, особливо не безпосереднім виконавцям, а головним замовникам. Також визначальним фактором у поведінці рейдерів є те, що їх метою є швидке отримання контролю над активом із можливістю миттєвого виведення всіх грошей і продажу товару, та в разі успішної атаки подальшого розпродажу отриманого бізнесу як такого. Зазвичай безпосередній рейдер не планує займатися сільгоспвиробництвом, водночас потенційний замовник надалі виступає покупцем захоплених активів, зазвичай його цікавлять лише права оренди землі або цілісний майновий комплекс, наприклад елеватор. Знаючи про таку стратегію більшості рейдерів, аграріям слід вибудовувати свої подальші дії.
Антирейдерський практикум
То як захистити себе, свої активи та власне бізнес від нечистих на руку ділків? Звісно ж, будь-якій проблемі легше запобігти, ніж потім її героїчно долати. До того ж, коли йдеться про фермера чи агрохолдинг, ризики та шляхи їх нівелювання суттєво розрізняються. Це як два світи й, відповідно, два рівні безпеки. Утім, якщо рейдерська атака вже сталася, діяти треба дуже оперативно. Саме в перші години після захоплення досвідчені юристи можуть встигнути відреагувати належним чином і блокувати в правовому полі будь-яке подальше передання майнових прав новому власникові. Звернення до адвоката, який знається саме на протидії рейдерським захопленням, це вже половина успіху. Далі обов’язковим є залучення державних органів для протидії захопленню вашого бізнесу. Так, попри те, що саме внаслідок корупції чиновників рейдерство стало можливим, активна участь держави може допомогти у цьому протистоянні. Фахівці радять обов’язково відразу звертатися до «Антирейдерської комісії» з метою скасування реєстраційних дій, здійснених рейдерами. Ну й звичайно відразу треба попередити правоохоронні органи про стан справ і вимагати їх чіткого реагування.
Багато хто з постраждалих не приділяє належної уваги впливу громадськості й засобів масової інформації на протидії захопленню. Це неприпустима помилка. Варто пам’ятати, що під тиском широкого розголосу, з одного боку, владні інституції будуть змушені швидко й чітко працювати, а з іншого, потенційний замовник у такому випадку втрачатиме інтерес до об’єкта. Бо прийти в село, де тривали, умовно кажучи, бойові дії між населенням, яке і є безпосереднім землевласником, та заїжджими молодиками, не є комфортним. Потім саме із цим населенням доведеться йому укладати договори оренди, й невідомо ще, як воно до того поставиться. В українській практиці були навіть випадки, коли бабусі з вилами спромоглися вигнати рейдерів з об’єкта й таким чином захистити бізнес його законного власника.
Тим, хто прийшов в агросектор з інших бізнесів, варто зважати на той факт, що селяни й мешканці індустріальних міст мають суттєву відмінність. Зокрема, село — це, як одна велика родина, де, принаймні, всі один одного знають. Якщо фермер чи агрокомпанія враховуватиме це у своїх відносинах із пайовиком, то громада стане на заваді рейдеру. З іншого боку, ця обставина може стати вміло використаним інструментом для захоплення бізнесу (якщо його власник має формальний підхід до взаємодії з громадою). Через таке недбале ставлення до селян (мовляв, «я їм плачу високу орендну плату, а решта їх проблем мене не цікавить»), власник, найшвидше, стане об’єктом білого рейдерства. Його договори оренди будуть перекуплені або переоформлені після закінчення строку дії найближчим конкурентом чи іншим фермером. Рейдери ретельно вивчають людську психологію й знаходять тих, хто в селі має найбільший авторитет, починають із ним працювати, а далі, коли маховик уже запущено, люди самі дороблюють замість рейдера всю його роботу. Вони за принципом «сарафанного радіо» швидко передають один одному вигідніші умови співпраці, і таким чином запускається ланцюгова реакція розриву договорів оренди.
Якщо в районі працює підприємство, власник якого вибудував відкриту політику щодо громади, то люди самі робитимуть йому рекламу серед своїх сусідів і родичів. Звичайно це додаткові гроші — для найбільш соціально орієнтованих компаній це 10–15% їх прибутку. Така поведінка характерна для більшості аграріїв, які також розвинули й переробну промисловість — їх стратегії більш далекоглядні та виважені. Варто зазначити, що це не просто зайві видатки, це гарантія певної безпеки й того, що гроші, які ви вклали в землю, не будуть витрачені марно. Шляхи співпраці можуть бути різними: загалом з громадою — як відбудована в селі школа або прокладені дороги, так і безпосередня взаємодія з кожним пайщиком окремо: допомога при похованні або весіллі, оплата навчання найкращим випускникам тощо. Надзвичайно важливим є наявність безпосереднього контакту власника (а в разі великого бізнесу — керівників вищої ланки з головного офісу) із землевласниками. Люди хочуть, аби їх слухали, аби із ними розмовляли. Дайте їм відчуття партнерства, розкажіть про показники й здобутки, влаштуйте святкову гостину за кошти компанії, і вони будуть значно лояльнішими.
На різних рівнях відповідальності
У той час як для малого та середнього бізнесу необхідне безпосереднє постійне спілкування власника з пайовиками, для великого — найголовнішим викликом має стати швидкість реагування на нагальні потреби орендодавця. Ось, наприклад, лише протягом 2015/16 маркетингового року низка великих аграрних підприємств в Україні втратила до 10% власного земельного банку саме через відмову власників землі подовжувати договори оренди на право користування земельним паєм після завершення строку їх дії. Однак проблема у взаємодії між землевласником й орендарем у великого бізнесу виникає не лише із селянами.
Окремо варто звернути увагу на обробіток тих земель, які агрофірми орендують у держави. Саме дії чиновників із Держгеокадастру останнім часом стали першопричиною рейдерських захоплень земельних ділянок. Звільнення з посади виконуючого обов’язки голови Держгеокадастру пана Олега Цвяха — це лише вершечок скелі, яку ще треба лупати й лупати. Останнім часом почастішали випадки, коли Держгеокадастр безпідставно не укладає договори оренди на новий строк із сумлінним орендарем. При цьому не надає йому відмову, а за спиною переоформлює права оренди на цю землю на нового землекористувача. У разі якщо ви звернулись із проханням про подовження строку оренди й не отримали відмову, то обов’язково слід подовжувати сплачувати орендну плату та за допомогою юристів звертатися до суду. Наразі більшість судів за таких умов стає на бік позивача, тобто попереднього орендаря.
Пам’ятайте: подовженням строку оренди земельного паю слід починати перейматися не пізніше, ніж за рік до його завершення! Ну і, звісно ж, база всіх договорів оренди кожної аграрної компанії має бути укладена в електронному вигляді. У цій системі повинно стояти нагадування про закінчення терміну оренди для кожного договору окремо. Ну і звичайно, якщо ви не хочете втратити ваш земельний банк, то юридичний департамент і земельний це мають бути різні структури.
Також хочу привернути увагу до аспекту неналежного оформлення договорів оренди. Наразі це та шпарина, якою користуються рейдери незалежно від того, бізнес якого розміру вони вирішили захопити. Дуже важливо, аби договір підписав саме власник землі, а не його родичі. На жаль, на селі розповсюджена практика, коли за стареньких договори оренди підписують їх діти або онуки, але такі документи не мають права чинності і є знахідкою для рейдерів. Аби уникнути подальших зловживань із такими паперами, деякі агрохолдинги перейняли досвід роботи банків з видачі кредитних карток. Зокрема, проводиться або відеофіксація процесу підписання договору оренди, або орендодавець фотографується разом із розгорнутим паспортом і підписаним орендним договором. Безумовно все це є додатковим механізмом захисту, але первинним є коректне й грамотне укладання договору. Обов’язково має бути вказана дата укладання договору та розмір орендної плати, поруч із підписом орендодавець має власною рукою написати ім’я, прізвище та по батькові, договір має бути прошитим і пронумерованим. Навіть невеличкі юридичні неточності можуть стати знахідкою для рейдера, якою він обов’язково спробує скористатися.
Хоч як це прикро, рейдерство у своїх нинішніх масштабах стало можливим лише через неналежне ставлення до своєї безпеки з боку аграріїв, зверхнє ставлення до юридичних аспектів, банальну жадібність і корупцію в державних органах. Саме через побудову непрозорої структури бізнесу з метою оптимізації податків і недбале ставлення до укладання договорів оренди більшість компаній або фермерів зазнали ворожого нападу. Сьогодні треба розуміти, що якщо компанія не вкладатиме додаткові кошти в протидію потенційному рейдерству, то саме вона може стати наступною жертвою.
Марія Колесник,
аналітик аграрного ринку
газета “АгроМаркет”, листопад 2017 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
