Через відсутність правильного обліку землі її можуть відібрати. Як цього уникнути?
Як захиститися від земельних рейдерів
Головний актив аграрія — земля, яку має в обробітку. Однак через відсутність правильного обліку й наявність у ньому прогалин землю можуть відібрати конкуренти. Як цього уникнути й, навпаки, розширити свій бізнес?
Чого бракує документам?
Якщо якийсь землевпорядник скаже, що може вивести земельний банк сотка в сотку — рекомендую ставитись до цього скептично. Річ у тім, що вам однозначно доведеться мати справу з помилками в кадастрових номерах, накладанням у документах орендодавців, паспортах, наприклад, відсутністю другої фотографії, наявністю виконавчих проваджень тощо.
· Щоб убезпечити земельний банк, усі масиви мають бути зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ).
· Уникайте укладання сумнівних угод на певний термін з органами місцевого самоврядування, договорів оренди в Державному земельному кадастрі (ДЗК), оскільки чинними є тільки договори, укладені у ДРРПНМ.
· Для ефективної роботи сьогодні вже замало ведення обліку на паперових носіях (можливо, що через неуважність обліковця ті землі, які ви вважали своїми, може вже давно обробляє ваш конкурент).
Усі відтінки рейдерства…
Хто б сперечався: прерій в Україні немає. Власне, до кожного клаптика родючої ріллі сьогодні приглядається чимало охочих. Ось основні типи претендентів — потенційних рейдерів.
Рейдер-конкурент. Він стає рейдером тільки тоді, коли, наприклад, зухвало збирає ваш урожай.У випадку якщо у вас в масивах незареєстровані договори у кращому випадку ви залишитесь без ділянки яку зареєструє на себе конкурент, у гіршому без врожаю.
Рейдер-нотаріус. Такі спритники полюють на фермерів, що ведуть родинний бізнес. Відбувається це здебільшого так: зміна директора, учасників і, відповідно, юридичне захоплення підприємства. Але превентивні заходи, як от стратегічна комунікація з пайовиками, може знизити ризики. Рейдер-юрист також може домовитись із колегією при Мін’юсті й наказом розірвати ваші договори користування землею, зареєструвавши свої. Але, знову ж таки, він має працювати з власниками паїв, і тут велике значення матиме ваша з ними взаємодія. Не маєте чіткої комунікації — втратите землю.
Рейдер-колишній працівник. Усі партнери й контрагенти мають бути поінформованими, що його звільнено. Не лишайте колишньому працівникові жодних чинних доручень і повноважень, паролів і контактів. А надалі ваше агропідприємство має керуватися чіткими обмеженнями на укладання договорів розірвання (бо є ризик, що на цьому спокуситься заробити ваш колишній працівник). Так само і з дорученням. Треба розуміти, навіщо ви його надаєте й на який термін. Не погоджуйтесь на «акції» нотаріусів, коли вони говорять що вигідніше купувати доручення на рік або три і не економте умовні 500 грн, ризикуючи втратити набагато більше.
Бандити. Від таких осіб захиститися найважче. Щоб принаймні запобігти можливим атакам, не розголошуйте важливу інформацію, а всі важливі операції, наприклад, купівлю-продаж, тримайте в таємниці.А для грошей є банківські рахунки які гарантують більшу безкпеку.
Земля є завжди
Існує поширена думка що землі для укладання договорів і розширення земельного банку вже немає. Ми провели вже більше 400 аудитів по всій Україні і точно можемо сказати що земля є завжди – але щоб її побачити потрібно проводити аудит в межах колишніх сільських рад. Сьогодні це є швидко і доступно для кожного аграрія.
Недостатньо провести аудит тільки ваших масивів. Чому? Тому що це обмежить вас у можливості бачення незареєстрованих договорів поруч з вашим обробітком і кінцеві строків оренди конкурентів. Тому рекомендую проводити аудит у межах колишніх сільських рад у такій системі, як, наприклад – Feodal.Land.
Якщо у вас виникло запитання «а що це мені дасть?» — надаю відповіді:
Перше — це панорамне бачення ситуації: розуміння, які земельні ділянки обробляєте ви, а які — конкурент, і коли закічуються його і ваші договори користування. Виявивши ділянки конкурента у ваших масивах, ви матимете змогу здійснити автоматизовані обміни.
Друге — оцифрування меж ваших масивів. Спитаєте: навіщо це потрібно? Щоб оцінити прогалини в питаннях користування землі. Щоб зрозуміти, де ваші технічні втрати, тобто недообробіток землі та необґрунтований обробіток — землі, які обробляють без правоустановчих документів.Ми зробимо це з точністю 1–3 см, якщо ви досі не маєте меж полів.Для одного господарства технічні втрати — це невеликі площі, для іншого — сотні гектар. Краще здійснити розліснення й ефективно використовувати свою землю, за яку ви сплачуєте оренду. Щодо необґрунтованого обробітку, то здебільшого це обробіток польових доріг і земель комунальної власності, проінвентаризованих або не проінвентаризованих.
Виправляємо помилки
Що робити з польовими дорогами, які ви обробляєте? Рекомендую йти до громади й домовлятись про розроблення вами (за ваші ж гроші) проєкту землеустрою з установлення меж польових доріг й отримувати ці землі в користування, але за адекватними ставками (без захмарних 12%). Якщо ви проявите ініціативу й зробите громаді таку пропозицію, найшвидше вас почують. Тож, заплативши один раз, зменшите свій ризик на перспективу.
Ще одна ризикова історія — обробіток земель комунальної власності. Це самозахоплення, що веде до нарахування СГ втрат, або хтось просто збере вашу пшеницю, тому що виграє на аукціоні цю ділянку поки ви будете працювати нічого не підозрюючи. Тому найраціональніший вихід — не обробляти й не сіяти на тих територіях які вам не належать. Органи місцевого самоврядування стають обізнанішими, зокрема завдяки компанії Feodal.Online та зрештою земельний банк – це левова частка їх надходжень у бюджет. Громади бачать ваші землі, самозахоплення, незаконний обробіток земель, чиї власники вже померли, тощо. Тому, якщо хочете домовлятися про приватну власність із громадою (це довгий, дорогий і обсяговий процес), доцільно проявити ініціативу і прийти першим. Доки інших під тиском змушуватимуть працювати «в білу», ви вже це робитимете, отримавши адекватні ставки.
***
Найголовніше в керуванні земельним банком — розуміти ризики. Там, де вони неприпустимі, краще відмовитися від цих кількох гектарів. Усю землю слід документально оформити й бути ефективним і захищеним. Зараз є система яка дозволяє побачити карту колишньої сільської ради, всі незареєстрованні ділянки, а також обробіток конкурентів і кінцеві строки дії в одному єдиному вікні.
Те що раніше землевпорядники робили місяцями, зараз доступно за пару кліків мишкою в системі Feodal.land.
Подробиці про систему Feodal.land і керування земельним банком можете отримати за телефоном — 067 10 20 10 6, Євгенія