Стратегія керування земельним банком — практичні рекомендації від адвоката-аграрія
Правильна стратегія керування
Стратегія керування земельним банком — практичні рекомендації від адвоката-аграрія.
Що більше землі — то краще». Це поширений стереотип серед власників підприємств. Аграрії, які ним керуються, прагнуть до збільшення кількості гектарів, стрімко скуповують перші-ліпші ділянки, ігноруючи їх аудит і правильне юридичне оформлення. А також ризикують вступити в правовідносини із сумнівними контрагентами й стають жертвами шахраїв.
Деякі клієнти, що зверталися до мене, також раніше помилково вважали, що достатньо володіти землею для розширення бізнесу. Однак правильно розпоряджатися активом так само важливо, як і володіти ним. Більше земель за площею — не показник вищого прибутку агропідприємства. Неефективне керування земельним банком і відсутність стратегії призводить до втрати найкращих і найдорожчих ділянок, виникнення заборгованостей і збитків.
Ризики хаотичного керування
Більшість українських бізнесів не має довгострокової стратегії керування земельним банком (на найближчі 3–5 років). Навіщо продумувати подальші дії на такий довгий період?
Наведу простий, але поширений приклад: коли строк дії договору оренди завершується навесні чи влітку — не факт, що ви зберете й продасте те, що виростили раніше. Адже є ймовірність, що землевласник захоче здати в оренду ділянку комусь іншому. Як наслідок, колишній орендар може втратити право власності на врожай.
Або поширеними є випадки, коли односельці чи родичі віддають ділянку добре знайомій людині, а право користування нею нічим не підтверджується. Домовленості на словах і користування без договору — це найбільший ризик. Бо начебто добрий сусід у будь-який момент може несподівано передумати й забрати ділянку.
Ігнорування правил переоформлення й оренди земель, необачність і непродуманість підприємця тягне за собою збитки й втрату основного активу — сільськогосподарських угідь.
Види стратегій керування земельним банком
Стратегія керування землею — це довгостроковий план, спрямований на досягнення конкретних цілей агробізнесу. Я виділяю дві основні:
1. Стратегія, спрямована на розширення (інтенсивна)
За такого плану прибуток бізнесу збільшується внаслідок збільшення площі ділянок: що більше площі ви маєте у володінні чи користуванні, то більше зможете виростити й надалі продати. Є менші вкладення на гектар, але збільшується їх кількість.
Однак ця стратегія спрацьовує тільки тоді, коли ви знаєте, що вирощуватимете, і подбали про належне юридичне оформлення земель. Також потрібно перевіряти статус ділянки в ДРРП, на Публічній кадастровій карті України та просити документи в минулого власника чи орендодавця перед укладанням угоди.
Швидке й хаотичне скуповування земель не дасть позитивного результату.
2. Стратегія, спрямована на утримання (екстенсивна)
За такого плану дій площа земельних ділянок у власності чи оренді не змінюється, відбувається робота з поточними активами й угодами. Основна ціль — збереження наявних площ і використання їх на максимум: що більше прибутку на гектар — то краще.
Щоб така стратегія дала позитивний результат, зауважуйте на агротаблиці з планами й урожаями, вивчайте інформацію, які культури сіяли щороку, аби була дотримана логіка сівозміни. Вона підходить для вирощування нішевих культур, садів, теплиць тощо.
Також є комбінована стратегія, яка поєднує підходи інтенсивної та екстенсивної й потребує значних капіталовкладень. І накопичуються земельні ресурси, і відбувається оптимізація земельного банку. Вона враховує юридичні, фінансові можливості й людські чинники.
З чого ж складається земельний банк агропідприємства? Сюди входять будь-які земельні ресурси, що обробляє агропідприємство, і вони становлять умовну класифікацію за надійністю:
• ділянки у власності;
• ділянки за договорами оренди;
• інші права користування (емфітевзис, суперфіцій);
• невитребувані паї, керування спадщиною (де права на землю залежать від інших осіб);
• земля, яку обробляють без будь-яких правових підстав.
У наведеній вище класифікації земельний банк перелічено від найбільш надійного до найменш надійного активу. Як показує практика, у більшості агропідприємств 70–80 % земельного банку становить будь-що, крім права власності.
Тому потрібно постійно перевіряти статус своїх ділянок для уникнення помилок. Найчастіше трапляються випадки, коли оренду земель не зареєстровано, є неточності у кадастровому номері (різні цифри в реєстрі й угоді) площі, обробляється не та ділянка, що вказано в договорі, чітко не визначено розміри площі тощо.
Найбільш ненадійний актив земельного банку — користування ділянкою без договору. Адже ви не лише не маєте жодних документів на підтвердження права користування, а й ризикуєте стати учасником кримінального провадження за самовільне захоплення землі.
Фінансова стабільність підприємства прямо залежить від кількості та якості земель, прозорості документів і правового статусу ділянок.
Питання «де наша земля?» мусить мати відповідь у будь-який день
Юридичні інструменти аудиту земельного банку
Робота із земельним банком складається із цифрових (систематизація інформації про землі в електронному вигляді в зручному для керівника форматі, наприклад, мобільному застосунку) та юридичних інструментів.
Юридичний аудит земельного банку — це один із методів керування агроактивами, перевірка правового статусу земельних ділянок, угод щодо земель, їхньої актуальності та відповідності вимогам законодавства. Мета такого контролю — усунення помилок у будь-яких документах щодо агроактивів. Адже навіть чинні договори не гарантують збереження ділянок. Наприклад, підприємець ризикує пропустити строк переукладання договору, не проконтролював цей момент, і не може згодом подовжити оренду бажаної ділянки. Або може бути припущено неточність, через яку тлумачення положень угод не є зрозумілим.
Наведу приклад із практики. Фермер і землевласник уклали договір оренди у жовтні 2023 року. В одному з пунктів сказано, що треба сплатити орендну плату до 31 грудня, але не уточнено рік (2023 чи 2024). Обробіток починається з весни, однак фермер ризикує сплатити за осінні й зимові місяці 2023 року, у яких не було фактичного користування землею, й втрачає кошти.
Або часто виникають суперечності в сплаті за користування ділянкою в натуральній формі, коли не визначено жодного грошового еквівалента. Ще був випадок, коли орендарі сплатили за землі спадкоємцеві, який ще не прийняв спадщину, хоча мали б переказати кошти на депозитний рахунок нотаріуса.
Як часто варто проводити аудит? Що більше — то краще, й обов’язково із залученням агроюристів. Адже з часом договори, які є юридично правильними 2015 року, можуть втратити актуальність 2025-го. Ще, наприклад, земельний сертифікат на пай, який не замінили на нові документи про право власності на ділянку, унеможливлює продаж паїв.
Договір — не броня. Працює тільки тоді, коли контрольований, актуальний і правильно оформлений.
Землі — під контролем
Навіть невеличка помилка може поставити під ризик ваше право на землі, тому наполегливо раджу проводити аудит ваших активів. Своєчасна реєстрація земельних ділянок, оформлення договорів оренди, їх вичитка й перевірка, контрольований облік — це збережені ресурси та спокій агропідприємця.
Крім того, надійний земельний банк є вагомим аргументом для інвесторів у розв’язанні питання надання фінансування для агробізнесу. Тому не варто відкладати перевірку статусу земель і земельних угод.
Тож відповідально дбайте про активи свого земельного банку та пам’ятайте: за безпеку треба платити, а за її відсутність — розплачуватися.