Правила оренди

Провадження садівництва в Україні передбачає довготермінову оренду земельних угідь. Юридичний бік справи — не простий.

 

Поняття та порядок оренди земельної ділянки регулюється Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV. Закон визначає, що оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою. Зазвичай орендар провадить на земельній ділянці підприємницьку й інші види діяльності.

 

Щоб орендувати земельну ділянку, треба укласти договір із особою, яка надає її в оренду. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни й юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Сторонами у такому договорі є орендар й орендодавець. Сама процедура укладення договору оренди земельної ділянки однакова для всіх видів орендодавців і орендарів, проте має певні особливості для фізичних та юридичних осіб, а також для громадян — власників сертифікатів на право на земельну частку (пай).

 

Відмінністю між орендодавцем фізичною особою та юридичною особою під час укладення договору оренди землі є те, що для першої потрібна лише згода (бажання) передати землю в користування, а для другої — рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування — орендодавця, прийнятого в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

 

Сам договір оренди землі укладається в письмовій формі, і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Типового договору оренди землі» від 3 березня 2004 року № 220.

 

Будь-який договір оренди землі (незалежно від того, хто являється стороною — юридична чи фізична особа) має містити в собі істотні умови, не зазначення яких тягне за собою відмову в його державній реєстрації, а також можливість визнання договору недійсним відповідно до закону.

 

Умови договору

 

Отже, у договорі оренди землі обов’язково мають бути зазначені такі умови:

 

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• термін дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, термінів, порядку її внесення та перегляду та відповідальності за її несплату;
• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
• умови збереження стану об’єкта оренди;
• умови й терміни передачі земельної ділянки орендарю;
• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
• наявні обтяження (застава тощо) щодо використання земельної ділянки;
• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
• відповідальність сторін;
• умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

 

Окрім цього, у договорі оренди землі за згодою сторін (орендаря чи орендодавця) може також бути зазначено якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язання сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони та поліпшення об’єкта оренди (у такому разі до договору оренди землі слід додати угоду щодо відшкодування витрат орендарю на такі заходи), проведення меліоративних робіт, а також інші обставини, які сторони вважають за потрібне внести в умови договору оренди землі.

 

Оренда оптом

 

Не є обов’язковим укладати кілька договорів оренди земельних ділянок, якщо всі вони перебувають у власності одного орендодавця. Можна укласти один договір оренди земельних ділянок, у майбутньому це допоможе орендареві заощадити чимало часу та коштів.

 

Законом передбачено обмеження терміну дії договору оренди землі: він визначається за згодою сторін і не може перевищувати 50 років.

 

Оплата

 

Досить цікавим питанням є сплата орендної плати за користування орендованою землею. Законом передбачено, що орендна плата може справлятися в грошовій, натуральній і відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Також сторони договору оренди землі можуть домовитися про поєднання різних форм орендної плати. Закон не забороняє прив’язати визначення розміру орендної плати до мінімальної заробітної плати чи іншого показника.

 

Державна реєстрація

 

Після укладення договору оренди землі його потрібно зареєструвати, оскільки право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 р. № 1952-IV.

 

Важлива деталь: внести відомості (зареєструвати) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо договору оренди землі можливо лише за наявності відомостей у реєстрі за власником земельної ділянки.

 

Алгоритм укладання оренди

 

Порядок дії щодо отримання земельної ділянки в оренду має бути таким:

 

1. Знайти фізичну чи юридичну особу, яка має у власності земельну ділянку, й домовитися з нею про передачу її в оренду.

2. Оглянути правовстановлювальні документи, що посвідчують право власності на земельну ділянку, яку маєте на меті орендувати. Правовстановлювальними документами на земельну ділянку можуть бути: державний акт на право власності на землю, свідоцтво про право власності тощо. Якщо державний акт було видано до 1 січня 2013 року, у державного реєстратора потрібно зареєструвати право власності й отримати відповідний витяг.

3. Якщо свідоцтво про право власності було видано після 1 січня 2013 року, право власності не потрібно реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки це було вже зроблено.

4. Укладаємо та підписуємо у трьох примірниках договір оренди землі з усіма додатками до нього, які є невід’ємною частиною останнього, наявність яких обов’язкова для кожного договору оренди землі.

Обов’язковими додатками є:

• план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обтяжень у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• проект відведення земельної ділянки в разі його розроблення згідно із законом.

Важливо:Орендодавець має поставити свій підпис на всіх додатках до договору.

5. Потрібно отримати витяг у державного реєстратора з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, для цього треба представити:

• один примірник договору оренди землі та додатків до нього, які є невід’ємною частиною договору;
• копію документів орендаря (виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб і фізичних осіб — підприємців, у якій зазначено відомості про керівника, якщо від імені орендаря діє особа за довіреністю — довіреність, паспорт й ідентифікаційний код цієї особи). Усі копії документів, котрі подаються державному реєстратору, мають бути завірені таким чином: «згідно з оригіналом», зазначити посаду, поставити підпис і печатку (за її наявності) орендаря;
• документ про внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав (квитанція про оплату).

У день, коли були представлені державному реєстратору всі потрібні документи, останній зобов’язаний розглянути заяву та протягом 14 днів ухвалити одне з двох рішень, а саме: здійснити реєстрацію права оренди або відмовити в реєстрації права оренди.

 

Забороняється відмовляти в реєстрації з підстав, які не передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також вимагати будь-які інші документи, що не передбачені цим законом.

 

Водночас хочу зауважити, що не завжди орендодавець має бажання власноруч підготувати весь пакет документів і вчинити всі потрібні дії для укладення договору оренди землі, проте орендодавець може уповноважити здійснити цю роботу орендаря.

 

Порядок оренди землі та реєстрації права оренди, що його визначено Законами України «Про оренду землі» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — єдиний, і не породжує жодних особливостей для будь-яких суб’єктів господарювання та виду їх діяльності.

 

 

Роман Бас, юрист

Юридична Компанія L. I. Group

журнал “Садівництво по-українськи”, грудень 2014 року 

^{Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі Садівництво по-українськи та інтернет сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».} 

 

ЧИТАЙТЕ БІЛЬШЕ