Аби вигідно придбати ділянку, недостатньо запропонувати за неї найбільшу ціну.
Аграрії вже практично завершили бурхливий період збирання врожаю й потихеньку починають заробляти гроші. Звісно ж, гроші мають жахливу властивість швидко витрачатися. Втім, кожен справжній господар, крім купівлі новенького авто передусім шукатиме, куди вкласти зароблені кошти для зміцнення свого бізнесу, зокрема, для його масштабування…
Варіантів вистачає
Перше, що спадає на думку стосовно масштабування агробізнесу — це, звісно ж, розширення земельного банку. Кожен аграрій робить це по-своєму, й обраний спосіб залежить передусім від локації аграрного підприємства, відносин із сусідами-конкурентами та пайовиками на селі. Хтось з охочих розширити земельний банк шукає ще неоформлені ділянки довкола, інший пробує хапнути кілька ділянок, які «погано лежать» у свого сусіда, ліниві й багаті взагалі просто купують сусіднє підприємство «із землею».
Що до окремих земельних ділянок, то це доволі мілко для суттєвого розширення земельного банку й потребує багато часу та зусиль. Разом із тим, далеко не кожен аграрій готовий придбати підприємство з оформленою землею. Ще один варіант — земельні торги (аукціони), організовані державними органами й органами на місцях, що мають на меті продати аграріям земельні ділянки чи права на них (переважно права оренди, що належать державі або територіальним громадам). Приватні земельні ділянки продають через аукціон у виключних випадках, або за бажанням власника, що взагалі трапляється вельми нечасто.
Переваги аукціону
Деякі аграрії чомусь скептично ставляться до таких аукціонів. А втім, такі торги мають свої очевидні переваги проти інших методів розширення земельного банку. Виставлені на торги ділянки зазвичай мають значну площу — діапазон однієї може становити від 5 до 300 га, а то й більше.
Окрім цього, перед участю в аукціоні є можливість з’ясувати деталі кожного лота — і щодо розміру, й щодо ґрунтів (якщо завчасно виїхати на поле), й щодо умов майбутнього договору тощо. Також завчасно можна обрахувати потенційні витрати на придбання земельної ділянки або прав на неї (і чи взагалі вам це по кишені).
У жовтні 2018-го відбулися перші електронні земельні торги в рамках спільного пілотного проекту Держгеокадастру та Мін’юсту. Тобто незабаром ви зможете придбати собі земельну діляночку або права на неї не відходячи від господарства й зробити все дистанційно.
Щоб не купити «кота в мішку»
До аукціону потрібно готуватися. Передусім з’ясуйте, чи продають земельні ділянки або права на них десь поблизу вашого господарства. На сайті Держгеокадастру розміщено перелік усіх земельних ділянок сільгосппризначення, які планують до продажу на території відповідної селищної ради — в кожному районі кожної області. Також на цьому сайті є інформація про дати проведення аукціонів по кожній ділянці.
Визначившись із лотом, варто з’ясувати наявну про нього інформацію: розміщення земельної ділянки, її площу, стартову ціну продажу чи стартовий розмір орендної плати, строк оренди тощо. Навіть можете проглянути текст майбутнього договору купівлі-продажу або оренди. Звісно ж, хотілося б уникнути неприємних сюрпризів, однак на практиці не все так просто.
Не буде зайвим проїхатися до земельної ділянки, яку хочете придбати (особливо — якщо вона розташована поблизу). Буває, що на аукціон виставляють ділянки з недоліками. Наприклад, частина такої землі заросла чагарниками або деревами. Або ж узагалі ділянка фактично розташована в лісі, хоча її цільове призначення, хоч як дивно, — для ведення товарного сільгоспвиробництва. Тож якщо ви плануєте вирощувати на такій ділянці кукурудзу (а не розводити білок), перед аукціоном не завадить виїзд безпосередньо на місцевість.
Кураж доречний не завжди
Звісно ж, якщо ви придбали таку земельну ділянку й будете дуже наполегливим, то викорчуєте все зайве й готуватимете її до подальшого обробітку. Проте це великі затрати, на які учасник торгів, очевидно, не розраховував. У нашій практиці траплялося, коли після купівлі прав на земельну ділянку новоспечені господарі мусили потім пару років шукати гроші на її підготовку до обробітку. Якщо ж комусь уже кортить заїхати на таку ділянку культиватором, тоді потрібно підписати договір про участь у земельних торгах і подати відповідну заявку виконавцю торгів не пізніше ніж за три робочих дні до дня проведення торгів. Разом із заявкою подають відомості про юридичну (або фізичну особу), що бере участь у торгах. До слова, реєстраційний внесок на участь у будь-яких земельних торгах до 1 грудня становить 920,50 грн, а гарантійний внесок — не більше як 5% стартової ціни продажу земельної ділянки чи стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою, а надалі цей внесок зараховується у вартість придбаної ділянки чи прав на неї.
Сама процедура земельних торгів майже нічим не відрізняється від аукціонів, які практично всі бачили в голлівудських фільмах (хіба що трохи менше пафосу). Тому для моральної підготовки до участі в земельних торгах буде достатньо переглянути один із таких фільмів. Проте не варто копіювати кіношні аукціонні поєдинки, де заради отримання лоту учасники доходять до неймовірних сум — кураж у таких справах доречний не завжди.
Без шкоди для вигоди
Аграріям відомо, що відсоткова ставка орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності має мінімальний і максимальний поріг, які не можна ігнорувати. Так, орендна плата за користування згаданими ділянками може бути встановлена в межах від 3 до 12% розміру нормативної грошової оцінки таких ділянок. Проте таке правило не діє у разі із земельними торгами.
У нашій практиці був випадок, коли один з учасників земельних торгів запропонував орендну плату 19,5% нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки і з таким результатом виграв земельні торги. Проте, як потім з’ясувалося, такий відсоток орендної плати взагалі не вигідний для орендаря, щоб оброб ляти відповідну ділянку, тому цей переможець відмовився від підписання договору оренди за результатами торгів. Мораль цієї історії така, що перед участю в земельних торгах бажано визначитися з найвищим відсотком орендної плати або найвищою ціною, яку ви готові заплатити за відповідний лот без шкоди для вигоди.
Переможець земельних торгів повинен того самого дня підписати відповідний договір з організатором торгів. Проте буває, що охочий придбати ділянку на аукціоні стає єдиним його учасником. За таких обставин буде оголошено, що торги не відбулися і їх вдруге оголосять протягом шести місяців. Якщо ситуація повториться, і той самий потенційний покупець знову стане єдиним учасником торгів, то на цей раз він матиме право отримати відповідну земельну ділянку чи права на неї за стартовою ціною (річною орендною платою).
***
На перший погляд, може здаватися, що участь у земельних торгах доволі проста штука й для належної підготовки достатньо подивитися пару фільмів, де є кадри проведення аукціонів. Утім, є багато нюансів для успішного та вигідного придбання земельної ділянки чи прав на неї за результатами торгів. Наразі такі нюанси нівелюються перевагами, які дає участь у земельних торгах.
З нашої практики ми зрозуміли, що для перемоги в земельних торгах недостатньо запропонувати найбільшу ціну для лота. Ми сформували для себе три правила, або принципи, дотримання яких дасть змогу стати переможцем у земельних торгах: перше — попередній аналіз — це 50% успіху; друге — успішний аграрій вступає у земельні торги, тільки тоді, коли забезпечив собі умови для перемоги; третє — щоб вигідно купити вподобану ділянку, слід бути в курсі не тільки про власні можливості, а й про диспозицію інших учасників торгів…
Антон Лівак,
помічник адвоката IMG Partners
газета “АгроМаркет”, листопад 2018 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
