З 1 липня цього року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 №552IX (далі — Закон №552), який знімає мораторій на відчуження земельних ділянок сільгосппризначення. Але питань, пов’язаних з укладанням договорів купівлі-продажу, виникає дедалі більше. Деякі з них допоможе вирішити Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX (далі — Закон №1423). Серед них і деталізація процедури реалізації переважного права купівлі сільгоспземлі. У її нюансах і розбиратимемося далі.
Хто має перевагу
Закон №1423 вводить до Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) нову статтю — 130., яка регулює порядок реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення, що перебувають у приватній власності. Зазначена стаття визначає дві черги осіб, що мають переважне право на купівлю. До першої черги належать особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (якщо відповідно до даних ДЗК така земельна ділянка перебуває в межах ділянки надр, наданої такій особі в користування). У другій черзі — орендарі (не користувачі, тому емфітевти, наприклад, такого переважного права не мають), які можуть реалізувати таке право в разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права.
Також нова ст. 130. ЗКУ передбачає, що її вимоги не поширюються на випадки продажу співвласнику земельної ділянки окремої частки в праві власності на таку земельну ділянку іншому її співвласнику. Адже у цьому разі застосуванню підлягає ст. 362 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ).
Як купити першим
Реалізація права на переважне придбання сільгоспземлі залежатиме від способу відчуження земельної ділянки: на земельних торгах чи ні. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» від 18.05.2021 №1444-IX, який набув чинності 05.07.2021, у новій редакції буде викладено ст. 135 ЗКУ. В ч. 1 зазначеної статті міститиметься норма, згідно з якою порядок проведення земельних торгів, визначений ЗКУ, є обов’язковим, якщо на земельних торгах здійснюється продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності.
Водночас далі в ч. 1 ст. 135 вказано, що продаж земельних ділянок, які перебувають у приватній власності, передання їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них, можуть здійснюватися на земельних торгах тільки з ініціативи власників земельних ділянок. Виняток із цього правила один — коли здійснюється продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».
Це дає підстави для висновку, що власник сільгоспземлі сам вирішуватиме: продати свою землю через аукціон чи ні. Держава його до цього ніяк не змушуватиме.
У разі продажу земельної ділянки сільгосппризначення через земельні торги та за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно намір щодо продажу земельної ділянки.
Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статями 135–139 ЗКУ. До того ж переважне право купівлі реалізується за умови, що пропозиція суб’єкта переважного права є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також ним виконуються всі інші встановлені продавцем умови договору купівлі-продажу.
Інші випадки
Якщо земельна ділянка продається не через земельні торги (а таких, вбачається, буде більшість), то за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки подати заяву про державну реєстрацію наміру її продажу нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом із проєктом такого договору. Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.
Суб’єкт переважного права, який бажає ним скористатися, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права, який виявив бажання ним скористатися, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення. Якщо протягом місяця такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом, вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.
Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем. У разі зміни власником земельної ділянки ціни й інших умов договору купівлі-продажу, передбачена вище процедура здійснюється повторно.
Якщо земельна ділянка продана з порушенням переважного права її купівлі, суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Як передати переважне право
Таку можливість Закон №1423 надає тільки суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, який не може набувати її у власність. Яскравим прикладом цього є орендар — юридична особа, який до 01.01.2024 не вправі придбавати підмораторні наразі землі. Тож такий орендар у разі продажу до вказаної дати земельної ділянки її власником, може передати своє переважне право купівлі іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку (наприклад, громадянину України у розглядуваному випадку).
Передання здійснюється за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Істотні умови такого договору наразі не визначені, тож, ураховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в статях 3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, зокрема, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що передання переважного права купівлі сільгоспземлі може здійснюватися як на безоплатній, так і на оплатній основі.
Переважне право купівлі, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.
Про передання переважного права особа, яка його передає, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку.
Якщо після повідомлення нотаріусом суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки про намір власника щодо її продажу суб’єкт переважного права передав таке право іншій особі, суб’єкт переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір.
Передання переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніше як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів. З тим про таке передання переважного права осо ба, яка його передала, зобов’язана повідомити організатора земельних торгів у порядку та в строк, що вказані вище.
До особи, якій передано переважне право, переходять права та обов’язки за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.
Переважне право купівлі земельної ділянки сільгосппризначення може бути передано його суб’єктом іншій особі тільки один раз. Передання переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.
The Ukrainian Farmer
