Скільки коштує орна земля в країнах, де ринок землі існує давно або запроваджений недавно, як формується і від чого залежить ціна землі.
Палкі прихильники якнайшвидшого та якомога більш вільного ринку землі намагаються здобути собі прихильників, обіцяючи золоті гори власникам паїв. Мовляв, у разі, коли купівля-продаж ріллі стане офіційною, вартість гектара українського чорнозему сягне ледь чи не астрономічних висот. Чи насправді це так? Спробуємо розібратися, виходячи зі світового досвіду.
Нідерланди — не Румунія
По-перше, ціна ріллі в різних країнах Євросоюзу неоднакова, різниця становить ні мало — ні багато, а 32 рази! Останні дані Євростату свідчать: найнижчий рівень середньої вартості одного гектара ріллі зафіксовано в Румунії — близько 2 тис. євро, найвищий у Нідерландах — майже 63 тис. євро. Проте це середні цифри, в абсолютному вимірі найдорожчі орні землі виявлено в італійській провінції Лігурія — 108 тис. євро, найдешевші у південно-західній Болгарії — 1,2 тис. євро/га. До того ж, зазначають експерти, за останні п’ять років у всіх країнах ЄС за винятком Греції вартість ріллі зростала, зокрема: утричі — в Чехії, в Литві — у 2,9 раза, в Естонії — у 2,5 раза та вдвічі в Угорщині. Загалом очевидно — найнижча вартість ріллі в країнах, що недавно приєдналися до ЄС.
Натомість в Україні діє нормативна грошова оцінка, яка в середньому по країні, за даними Держгеокадастру на 1 січня цього року, становила близько 25 тис. гривень (840 євро) за гектар ріллі. Найдорожче ріллю оцінено в Черкаській області — майже 34 тис. грн/га, найдешевше — в Житомирській — 21,2 тис. грн/га. Тобто на найдорожчій Черкащині виходить приблизно так само, як у найдешевшому кутку Болгарії. Чи зможе ринок «навести порядок» із цінами на землю, тобто підняти їхній рівень? Згадаємо: були часи, коли ринок землі на українських теренах існував і діяв — за царя. Особливо корисний тепер для нас досвід Столипінської реформи, коли купівлю землі селянами кредитував Селянський поземельний банк (діяв до 1917 року). Так от, у 1901–1911 рр. ціна орної землі в перерахунку на гектар становила від 150 до 243 карбованців (відповідно, Таврійська та Полтавська губернії). На Київщині 1 га коштував у середньому 210 крб — це тодішня вартість 3,5 т озимої пшениці. В перерахунку на нинішні ціни гектар ріллі на Київщині мав би коштувати трохи більше за 700 дол. Які тисячі?
Скуті одним ланцюгом
Найперший чинник, що визначає ціну землі, — це дохід від неї. Чутливим барометром цього доходу є орендна плата. Вартість оренди й ціна землі прямо пов’язані. Одне з опитувань, яке проводили серед аграріїв, показало, що більшість аграрних господарств, що наразі орендують паї, готові викупити їх за середньою ціною близько 500 дол./га. Приблизно такі самі результати отримав доктор економічних наук академік НААНУ Олександр Шпичак, застосувавши просту формулу: яку суму грошей треба покласти на депозит у банку, щоб отримувати такий самий дохід, який дає здавання землі в оренду (за аналогічним принципом, до речі, визначають ціну акцій). Щоправда, він використав дані про орендну плату 2016 року й тодішній курс долара, тому отримав 400–600 дол./га.
За останніми даними, які оприлюднив Держгеокадастр, найвища орендна плата за гектар зафіксована у Черкаській (2962 грн), Полтавській (2553), Харківській (2111) і Сумській (2100 грн) областях. Найдешевше користування землею — у Закарпатській (719 грн/га) і Запорізькій (795 грн/га) областях. Розрахунки з новими даними за пропонованою академіком Шпичаком методикою дають трохи більше як 700 доларів для Черкащини і десь 175 — для Закарпаття. Тому там, до речі, оренди майже й немає, воліють обробляти самі. Загалом, ціна гектара за цією формулою виходить навіть менша, ніж за нормативною грошовою оцінкою. Крім того, ціна ріллі для західноєвропейського фермера містить, попри інше, допомогу від держави та ЄС. Уже з цієї причини ціна нашої ріллі не може зрівнятися з їхньою.
Пропагандисти негайного запровадження ринку землі переконують, нібито вартість оренди залежить від вартості землі, а не навпаки. Однак кожен фермер знає, що це не так: зараз, аби не дати своїм орендодавцям переметнутися до конкурентів, фермери й так змушені платити орендну плату на межі своїх економічних можливостей. Збільшитися до європейського рівня орендна плата може лише за двох умов — або наші фермери почнуть отримувати таку саму допомогу, як у ЄС (що наразі неможливо), або має зрости рентабельність аграрного виробництва. Певні можливості тут є, але тільки в разі, якщо буде усунуто монополізм у сфері постачання матеріальних засобів аграрного виробництва, забезпечено доступ до кредитування на прийнятних умовах. Проте це слід було зробити ще до запровадження ринку землі.
Скільки коштує політика
Окрім очікуваного прибутку в ціні землі є також складова періоду окупності. Якщо інвестор упевнений, що його власності нічого не загрожує навіть у віддаленій перспективі, а кредитні ресурси доступні на довгі строки під невеликі відсотки, тоді ціна землі вища. Натомість у нас навіть п’ять років почекати погодиться не кожен — бозна, що може статися протягом цього строку! До речі: говорячи про політичну стабільність, слід мати на увазі не тільки війну на Сході країни чи інші чинники глобальної ваги. Кожен вибрик нашої аграрної політики негативно позначається на привабливості інвестицій в аграрній галузі, відповідно — і на ціні ріллі. Скажімо, скільки втратила в ціні наша земля через сумнозвісні «олійні правки» та епопею з їх скасуванням, яка й досі не закінчилася? Або недавні виступи про необхідність заборонити експорт продовольчої пшениці? Щоправда, уряд оперативно заперечив такі наміри, але хоча б те, що такі слова взагалі могли пролунати — вже чималий негатив…
І взагалі, мабуть, немає таких запеклих оптимістів, які були б непохитно переконані у високій інвестиційній привабливості України — надто багато тут діє негативних чинників. То чому в питанні ціни ріллі, яка є виявом тієї самої інвестиційної привабливості, оптимісти чарівним чином з’являються?
Не менше впливають на ціну наявність і стан доріг, розвиненість інфраструктури, а також загальна ситуація в країні — умови економічного розвитку, доступність кредитування на прийнятних умовах, захищеність бізнесу, ефективність роботи правоохоронної системи тощо. З урахуванням усіх цих чинників вартість наших чорноземів не має жодних шансів сягнути рівня Західної Європи: хоча наші ґрунти набагато кращі, але з усім іншим — повний непорядок!
Чи завадить ринок грабунку
Вартість українських чорноземів недооцінюється через порушення в країні прав власності, вважають деякі експерти. І мова не лише про утискання пенсіонерів-пайовиків, яким не дають можливості продати свій пай «на лікування», а й про рейдерство щодо аграрних підприємств, яке перетворилося на національну біду. Чим тут може завадити земельний ринок? Якщо грабують тепер, то грабуватимуть і надалі.
Експерти застерігають: селянські паї можуть скупити задешево, користуючись правовою неосвіченістю й бідністю селян — бідна людина не буде торгуватися, якщо бракує грошей на найнеобхідніше. З доходом у 1300 гривень пенсіонери швидко продадуть землю за 300 доларів, як це сталося в Литві.
Немає сумніву: набуде поширення й примусовий продаж під тиском корумпованого місцевого чиновництва та правоохоронців. Додатковий канал заробітку з’явиться і в нечистих на руку державних реєстраторів. Нагадаємо: з лютого лежить у Верховній Раді без розгляду законопроект 8049 «Про внесення змін до Закону України „Про Державний земельний кадастр”». Попри інше він надає право здійснювати камеральні (на місці) перевірки дій державних реєстраторів й інших осіб, що здійснюють реєстраційні дії, і в разі виявлення порушень вживати заходів реагування. Проте ж його й досі не те що не ухвалено, а навіть не розглянуто в комітетах! Таким чином, цивілізований ринок і висока ціна землі, певна річ, не сформуються.
Додамо сюди й те, що багато спадкоємців земельних паїв мешкають у містах і не мають наміру займатися рільництвом. Вони скористаються нагодою продати належні їм паї за першої ж нагоди й тим «обвалять» ціни.
Хто від цього виграє? Це міжнародні кредитори, які сподіваються, що наш уряд отримає гроші від продажу державних земель і нарешті розрахується з боргами, а також міжнародні корпорації, які ці землі куплять. Не помилимося, якщо скажемо: саме вони чи найняті ними люди сьогодні є головними натхненниками поспіху з відкриттям ринку землі.
І наостанок варто розвінчати ще одну тезу полум’яних прихильників якомога швидшого відкриття ринку землі: мовляв, після його запровадження в аграрне виробництво рікою полинуть гроші. Насправді — зовсім ні. Потреба скуповувати орендовані паї змусить аграріїв зупинити всі свої інвестиційні проекти, та й на обігові потреби (насіння, паливо, добрива) мало що залишиться. Отож про запровадження прогресивних технологій найближчим часом доведеться забути.
Тим паче продавець землі не вкладатиме й в агробізнес: адже землю він продав, з аграрного виробництва випав (інакше не продавав би), а виручені гроші або витратить на споживчі потреби, або придбає собі бізнес неаграрного спрямування — у будь-якому разі ці гроші в галузь більше не повернуться.
То звідки візьметься обіцяний приплив інвестицій? Хто є такий, що може й купити землю, і ще залишиться на розвиток виробництва? Відповідь одна, але мало приємна: як зауважили експерти Світового Банку, що слабкіше захищені права власності на землю, то привабливішими стають сільськогосподарські землі країни для екстенсивного використання великими корпораціями.
На підтвердження цієї тези наведемо дивовижну фразу з допису одного з прихильників розпродажу української землі: «Доки в Україні не діє ринок землі, ріллю у селян орендують в основному місцеві фермери». А коли почне діяти — хто тоді орендуватиме? Чи автор цього одкровення вже заздалегідь пророкує, що землю скуплять агрохолдинги? Дієвих законодавчих запобіжників проти цього немає, варто лише створити кілька дочірніх фірм із підставними українськими власниками — і порядок. От лише щодо золотого дощу сумнівно…
Володимир Колюбакін
журнал “The Ukrainian Farmer”, жовтень 2018 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі “The Ukrainian Farmer” та інтернет-сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
The Ukrainian Farmer
