Юридичну роботу з поновлення договорів оренди паїв варто починати за три роки до закінчення строку їх дії

Питання строку дії договору оренди землі, а саме — питання початку його перебігу, є неоднозначним і суперечливим. Суди касаційної інстанції неодноразово змінювали свою позицію в цьому питанні.

Проте на поточний момент Верховний Суд уважає (а його думка є обов’язковою для всіх судів в Україні), що договір оренди землі набуває чинності з дня державної реєстрації. Отже, саме від цієї дати слід відраховувати строк оренди. В разі суперечок суд має стати на бік орендаря, який наполягатиме на тому, що строк дії не закінчився.

Проте така ситуація є конфліктною, і ми у своїй роботі намагаємось діяти завчасно й превентивно. Ми вважаємо, що роботу з пролонгації (поновлення) договору оренди землі потрібно починати на наступний день від дня його укладання. Так-так, саме від дня укладання, бо саме з цього моменту складається враження від співпраці. Натомість активну юридичну роботу зі складанням додаткової угоди про поновлення варто починати за три роки до закінчення строку дії договору. Мета такої завчасності — прогнозованість і сталість розвитку підприємства.

Проте не завжди можна досягнути підписання угоди про поновлення за взаємною згодою сторін. У такому разі орендар повинен чітко виконувати положення статті 30 Закону України «Про оренду землі» й умов договору оренди землі. Зокрема, своєчасно надіслати орендодавцю письмову пропозицію про поновлення договору оренди землі разом із додатковою угодою до договору оренди землі.

Наголошую: додаткову угоду зі змінами строків оренди надсилати обов’язково. Ці документи слід надсилати на адресу орендодавця цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення орендодавцю. До того ж опис вкладення в цінний лист повинен містити ретельний перелік документів із зазначенням їхніх реквізитів в обсязі, що дозволяє ідентифікувати вкладені документи.

Мої клієнти вважають, що ця процедура може бути спрощена, а документи можуть бути вручені особисто. Проте моя порада все ж полягає в тому, що потрібно дотримуватися запропонованої вище процедури або застосовувати одночасно обидві (і поштою, і особисто), бо суд має більшу довіру до поштової кореспонденції. Зважаючи на істотні інтереси орендаря та порівняно нескладну процедуру, суворе дотримання порядку й строків надіслання документів є запорукою успіху.

Звертаю увагу, що фіскальний чек про відправлення цінного листа, опис вкладання в цінний лист і повідомлення про вручення цінного листа мають надзвичайне доказове значення. Тому ці документи потрібно дуже ретельно перевіряти під час складання (працівники пошти часто помиляються) та бережно зберігати.

Після отримання додаткової угоди до договору оренди землі орендодавець повинен надати орендареві свої письмові заперечення в разі незгоди на подовження дії договору. Відсутність письмових заперечень орендодавця у встановлений законом місячний строк свідчить про те, що договір оренди землі є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Подальші заперечення орендодавця не мають юридичного значення, бо закон передбачає суворого дотримання певної процедури та виявлення своїх заперечень тільки у певний період часу.