Яку сільгоспземлю можуть купити юрособи до 1 січня 2024 року
У Перехідних положеннях Земельного кодексу чітко вказано, що ділянки для ведення товарного сільськогосподарського товаровиробництва, ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (розпайована земля), а також земельні частки (паї) (тобто, несформовані ділянки за сертифікатами, де є умовні гектари) юридичні особи з українською структурою власності зможуть набувати у власність з 1 січня 2024 року. Водночас це не вся сільськогосподарська земля. Адже є ще ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, які громадяни набули в порядку безоплатної приватизації на підставі ст.121 Земельного кодексу, фермерська земля, землі садівництва.
І тут питання таке, чи може українська юридична особа з українською структурою власності набути такі ділянки у власність до 1 січня 2024 року? Досвід роботи з нотаріусами стосовно посвідчення угод купівлі сільськогосподарської землі, яскраво демонструє, що будь-які неоднозначні нюанси слід завчасно уточнювати або в Мін’юсті або в Держгеокадстрі. Тому юристи MАRTYNIV LAW звернулися по роз’яснення таких питань:
– Чи може українська юридична особа з українською структурою власності набути у власність земельні ділянки із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства (отриманих в порядку безоплатної приватизації за ст.121 ЗКУ), ведення фермерського господарства, землі садівництва у період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023?
– Чи може українська юридична особа, де є учасник, акціонер, кінцевий бенефіціар не громадянин України набути у власність раніше не підмораторну землю?
І ось Держгеокадастр листом No 28-28-0/221-13459/2-21 від 27.10.2021 року (надалі – Лист Держгеокадастру) зазначив: «забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають в приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва».
Заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон НЕ встановлює.
Ми запитували в Держгеокадстру про можливість набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства (отриманих в порядку безоплатної приватизації за ст.121 ЗКУ). На «розпайоване ОСГ» є заборона на відчуження в тому ж підпункті «б» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України: «Забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)».
Отож припускаємо, що формулювання Держегеокадастру («Заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює») стосується саме такого ОСГ, яке набуте на підставі ст.121 Земельного кодексу в порядку безоплатної передачі. Ну, або ж це дуже загальне формулювання і Держгеокадастр мав на увазі щось інше, до чого ми не додумалися. Окрім того, Держгекадастр не використовує термінологію «інші цільові призначення», а говорить про «інші ділянки сільськогосподарського призначення», що не додає юридичної визначеності в поставленому питанні. Аби відповідь була більш чіткою та однозначною ми звісно ж подали додаткові запити.
Що ж до фермерської землі, то відповідь взагалі дуже цікава. Держгекадастр підтвердив, що ділянки для ведення фермерського господарства можуть використовуватися юридичними особами на праві власності, провівши аналогію з орендою (про це не йшлося в запитаннях юристів). Також Держгеокадстр зазначив, що за класифікатором, землі для ведення фермерського господарства та для ведення товарного сільськогосподарського виробництва визначені як окремі види цільового призначення в межах категорії землі сільськогосподарського призначення.
А от далі щось пішло не так, оскільки для наступних тез використано ст. 33 Земельного кодексу, що стосується земельних ділянок особистих селянських господарств, ст. 22 Земельного кодексу, яка визначає землі сільськогосподарського призначення та порядок їх використання і ст. 82 право власності на землю юридичних осіб, що також є загальною.
Водночас прямої відповіді щодо можливості набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, в період з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 рік Держгеокадастром не надано.
Разом із тим, якщо читати відповідь на запит комплексно, то можна резюмувати: «заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює» (дефект цієї тези, описано вище), а отже і «приватизоване» ОСГ, і ділянки для ведення фермерського господарства українська юридична особа може купити в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року, і заборони на використання юридичними особами фермерської землі на праві власності немає. Очевидно, що за таких умов практична цінність відповіді на запит суттєво знижується, адже відсутня юридична визначеність та чіткість у відповіді.
Стосовно можливості набуття у власність раніше непідмораторної сільськогосподарської землі українськими юридичними особами із іноземною структурою власності, де учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами є особи не громадяни України, то Держгекадастр чітко сформулював відповідь: «Кодексом заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення всіх цільових призначень … юридичними особами України, створеними та зареєстрованими за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України (крім банків)». Інше може бути схвалено на всеукраїнському референдумі.