Як підготуватися до ринку землі?

Це питання мені як юристу у сфері агробізнесу задають доволі часто. На нього у мене є чітка відповідь: ви повинні розуміти наскільки міцний ваш земельний банк, провести аудит договірів оренди, емфітевзису, нарахування та виплати орендної плати. Розуміння стану речей – обов’язкова умова для збереження та масштабування земельного банку.

Наприклад, у договорі оренди у вас прописано, що «зміна власника є підставою для перегляду, розірвання договору оренди». Запускається ринок землі, власник змінюється, і він має всі законні підстави припинити з вами орендні відносини. І це не рейдерство, це «дорогі» юридичні помилки. Аналогічна ситуація може бути й без ринку землі – коли до вас приходить спадкоємець, з яким уже «попрацював» конкурент, або просто ви не домовились про розмір оренди.

Припустімо, що ви «зірвали куш» і встигли ще укласти договори емфітевзису на 500 років, але підтвердження виплати коштів у вас немає. Поки ви думаєте, що фраза в нотаріально посвідченому договорі «всі розрахунки здійснені до укладення такого договору» захистить вас, ваш власник землі може вимагати доплату, а то і розрівати такий договір у судовому порядку. І, на жаль, формально матиме рацію.

Крім того, може бути ситуація, що емфітевзис укладено на фізичну особу, а використовує землю фермерське господарство, і це означає, що ви платник єдиного податку четвертої групи до першої податкової перевірки, бо немає такого поняття, правовідношення як «субемфітевзис».

Чи не найвразливіше місце – обчислення, нарахування та виплата орендної плати. Недоплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору, адже це порушення прав вашого орендодавця, а Верховний суд тут своє слово вже сказав: реальне порушення прав має наслідком зменшення вашого земельного банку.

Топ помилок щодо орендної плати:

• Відсутність індексації орендної плати. Умова про індексацію є істотною умовою в договорі оренди. Тобто ви повинні визначитися, чи індексуєте, чи ні, і записати це в договорі. Втім, у багатьох аграріїв орендна плата «підв’язана» до НГО, тому, індексуючи НГО (крім 2019 року, бо ми отримали Всеукраїнську НГО), вони забували потім індексувати на інфляцію саму орендну плату. А це і недоплата коштів власнику, і податків до бюджету. Трішки збалансовує цю ситуацію те, що наші аграрії по факту платять оренди більше, ніж це передбачено договором. Але таке збалансування можливе, доки компанія на четвертій групі, адже на загальній системі оподаткування податкова сміливо може оскаржити витрати, що не мають належного документального оформлення.

• Відсутність оформлення видаткового касового ордеру. Якщо виплата оренди здійснюється через касу, то відомість – це не те, що вам потрібно, адже ви не перебуваєте з усіма «пайовиками» в трудових відносинах? Мабуть, що ні! Має бути на кожну виплату видатковий касовий ордер, а відомість може складатися для внутрішнього використання.

• Невдала юридична конструкція визначення розміру орендної плати, що дає змогу орендодавцям направляти «листи щастя» і подекуди навіть розривати договір оренди через суд.

Аби дізнатися більше, підписуйтеся на мій Телеграм-канал та беріть участь у вебінарі: «Як агропідприємству підготуватися до ринку землі?». Реєстрація на вебінар за посиланням.

Деталі за телефоном: (067)234-80-97

або за електронною поштою: [email protected]