Інтерв'ю

Ринок землі: ОТП Банк розповідає, як отримати фінансування паю

Іван Єрко
директор скорингового кредитного проєкту ОТП Банку для агровиробників «Агро Фабрика»

Земельний ринок в Україні діє більше трьох місяців. За даними Мінагрополітики, протягом цього часу було укладено понад 28 тис. угод. Найактивніше торгують у Київській та Полтавській областях, за площею проданих паїв лідерство утримують Кіровоградщина та Харківщина.

Про те, як сьогодні фізичним особам отримати фінансування на купівлю землі, про що слід подбати заздалегідь, аби укладання угоди пройшло максимально швидко й легко, та яке майбутнє чекає на земельний ринок, розповів директор скорингового кредитного проєкту ОТП Банку для агровиробників «Агро Фабрика» Іван Єрко.

Як ви оцінюєте ринок землі сьогодні? Наскільки він є активним?

— Ажіотажу після старту земельної реформи не відбулося, хоч його передрікали і навіть побоювалися. Перші місяці минули спокійно, можливо, тому що продавці спостерігали за цінами, а покупці – за пропозиціями. Усі витримували паузу в очікуванні «саме того моменту». Певну активізацію ми побачили ближче до осені.

Але слід зважати на те, що зараз проходить лише перший етап реформи, коли паї можуть купувати тільки фізособи, і не більше 100 га в одні руки. Юридичні особи, згідно із новим законом, вийдуть на ринок тільки у 2024 році, тоді торгівля очікувано буде активнішою.

Чим цікавий ринок землі для банків?

— Перш за все, це можливість значно збільшити кредитний портфель в одній із найстабільніших галузей економіки. По-друге – змістити середній термін кредиту з 1-2 на 10 років. По-третє – покращити структуру забезпечення за кредитами агровиробників.

Які рішення і продукти ОТП Банк запропонував для першого етапу реформи? Як фізособі отримати кредит на пай?

— Через те, що торгувати можуть тільки фізособи, а не фермерські господарства – юрособи, під яких раніше ми розробляли більшість агропродуктів, банкіри вимушені були шукати нестандартні рішення. Зокрема, «Агро Фабрика» розробила і запровадила кредитний продукт із фінансування купівлі паю через рефінансування затрат на його придбання.

Як працює цей кредитний продукт?

— Власник господарства самостійно купує землю, у межах, визначених законом – до 100 га. Проводить юридичне оформлення угоди, оцінює (у незалежного оцінювача або через банк), передає під заставу до банку, а його фермерське господарство отримує до 80% від оціночної вартості. Кредит може бути виданий як у національній, так і в іноземній валюті, терміном на 10 років. Цей продукт працює у межах проєкту «ОТП Агро Фабрика», де клієнти отримують попереднє рішення протягом дня, а кредитні кошти – до 9 робочих днів.

Яку комісію отримує банк?

— Комісія банку складає 1,5%, і сплачуватись вона буде раз на 10 років.

БАНК – ЗА «АКТИВНІ» ПАЇ

Чи цікаві вам клієнти, які хочуть інвестувати у землю, і скільки можна заробити на таких інвестиціях?

— Наголошу, що ми фінансуємо лише агровиробників. При цьому ми не фінансуємо спекулятивні угоди, де клієнт хоче купити за сьогоднішніми цінами, а продати через певний проміжок часу, коли очікує зростання ціни активу. Банк не може бути впевнений, що так дійсно відбудеться, оскільки ціна активу залежить від грошових потоків, які він генерує, а грошові потоки залежать від маржі сільськогосподарського бізнесу в Україні. Маржа може зменшитися через зростання собівартості або зменшення цін на продукцію, відповідно й ціна активу впаде, і клієнту буде вигідніше віддати його до банку, аніж сплачувати за кредитом. А що буде робити банк з дешевим активом?

Зовсім інша ситуація, коли земля – це актив, що використовується в бізнесі. Зменшення її вартості внаслідок зниження маржі не є критичним, адже при аналізі виробника ми проводимо стрес-тест і розуміємо, як це вплине на клієнта і на обслуговування боргу ним.

Чи важко оцінити фінансовий стан позичальника банків на купівлю землі?

— Такої проблеми немає, банки накопичили значний досвід у оцінці кредитного ризику фермерів.

Чи є продаж землі з аукціону стримуючим фактором для банку?

— Ні, оскільки банки будуть фінансувати клієнтів вже після переходу права власності на пай.

ПРАВИЛА РИНКУ

Як правильно підготуватися до угоди купівлі-продажу паю? Що потрібно зробити заздалегідь продавцеві й покупцеві?

— Продавцеві, перш за все, слід переконатися, що його пай має кадастровий номер, і цей номер правильно внесений у реєстр кадастрової карти. Чому це важливо? Якщо пам’ятаєте, робота над кадастровою картою в Україні тривала з 2004 року, коли Світовий банк надав транш на створення системи кадастру. Але до цього часу ділянки вимірювалися різними способами і системами координат, тож вони «налізали» одна на одну, на карті виникали прогалини. Втім усі помилки і неточності активно виправлялися, особливо останніми роками. Та тим не менш потрібно бути пильними. Крім того, права власника на землю мають бути зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. А оскільки операція купівлі/продажу буде здійснюватися тільки у безготівковій формі, треба мати рахунок у банку – і продавцеві, й покупцеві.

Як буде у подальшому розвиватися ринок землі, на вашу думку?

— Земельна реформа, підготовка до якої де-факто стартувала в Україні у 1990-их роках, є надзвичайно складною темою, і вочевидь, вона матиме  багато етапів розвитку. Потенціал у ринку землі є, і він великий. Знову ж таки, вплинути на ситуацію може 2024 рік, коли юридичні особи отримають право торгувати.  

ІЗ ПАЄМ І ДРОНОМ

Після отримання фінансування паю агровиробник потребує подальшої економічної підтримки свого бізнесу. Зокрема, йому потрібен сучасний інструментарій, аби він мав змогу конкурувати на ринку виробників сільськогосподарської продукції. Чи маєте ви рішення для таких ситуацій?

— Певна річ, «Агро Фабрика» має вдосталь продуктів для клієнта-фермера – від моменту придбання землі до проведення ним посівної й збору врожаїв. Зокрема, цього року «Агро Фабрика» разом з компанією UKRAVIT розпочали надавати фінансування українським фермерам на придбання дронів, які вносять добрива й засоби захисту з повітря і мають масу переваг перед причепними чи самохідними оприскувачами. Останні не можуть працювати на мокрому ґрунті, наносять механічні ушкодження рослинам, коли їдуть полем і взагалі є набагато дорожчими.

Влітку ми збільшили ліміт фінансування одного позичальника під заставу аграрних розписок на 30% – з 15 млн грн до 20 млн грн. Вперше ОТП Банк почав надавати кредити фермерам під заставу агарних розписок у березні 2017 року, тоді максимальна сума фінансування становила 8 млн грн. У 2018 році максимальний ліміт було підвищено до 15 млн грн. У цілому за 5 років роботи з інструментом фінансові аграрні розписки ОТП Банк став лідером за обсягом оформлених розписок на загальну суму 5,5 млрд грн, і за їхньою кількістю – близько 1 тис.

Розкажіть трохи більше про «Агро Фабрику», коли вона почала свою роботу, у чому її особливості? 

— Скоринговий проєкт «Агро Фабрика» було запущено у березні 2017 року, і за цей час у його межах було залучено 345 клієнтів-аграріїв. Станом на вересень п.р. портфель фінансування у межах проєкту «Агро Фабрика» встановив новий рекорд і досяг 2 млрд грн. Дуже успішним і активним був поточний рік – від січня ОТП Банк затвердив нових кредитних лімітів загальною сумою 1,06 млрд грн з 85 новими клієнтами агросектору.

Серед наших переваг – швидкість прийняття рішення щодо кредиту, попереднє надаємо протягом дня, а кошти можна отримати вже за дев’ять робочих днів. Також ми просимо спрощений пакет документів.