Можливість реалізації переважного права на купівлю землі забезпечує нотаріус
Перший етап ринку землі стартував сьогодні – 1 липня 2021 року. Тож тепер громадяни України можуть купувати й продавати сільськогосподарську землю приватної форми власності. Важливу роль в таких угодах відіграватимуть саме нотаріуси, які не так давно отримали “дорожню карту” щодо здійснення процедур перевірки набувачів, продавців ділянок сільськогосподарського призначення. Про які процедурні нюанси має бути в курсі потенційний учасник земельного ринку, AgroTimes поцікавився в експерта – Андріани Мартинів, керуючого партнера юридичної компанії MARTYNIV LAW.
– До якого нотаріуса звертатися для посвідчення договору купівлі-продажу с/г призначення?
– Звертатися слід до нотаріуса за місцем знаходження земельної ділянки, або за місцем реєстрації однієї із сторін угоди.
– Які основні функції нотаріуса стосовно реалізації переважного права на купівлю землі?
– Нотаріус фактично здійснює ідентифікацію суб’єктів переважного права за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру.
Важливий акцент: нотаріус забезпечує можливість реалізації переважного права. Якщо продати ділянку планують третій особі, нотаріус зобов’язаний повідомити про такий продаж суб’єкта переважного права, аби той мав змогу прийняти таку пропозицію або ж відмовитися від купівлі. Якщо суб’єкту переважного права були повідомлені одні умови угоди, а при продажі ділянки на користь третьої особи такі умови змінилися (наприклад, ціна), то нотаріус зобов’язаний повторно направити пропозицію суб’єкту переважного права. Водночас, залишається відкритим питання – чи будуть направляти такі повідомлення, окрім орендарів, ще й тим, хто використовує ділянки за договорами емфітевзису.
– Які основні функції нотаріуса при перевірці набувача земельної ділянки?
– Нотаріус перевіряє «валідність» покупця земельної ділянки до посвідчення угоди з купівлі-продажу землі за усіма параметрами, що визначені ст. 130 Земельного кодексу України. Найбільш цікавий параметр перевірки – це, звісно ж, ліміти на гектари у власності. Як відомо, законом закладено принцип пропорційності щодо обрахунку гектарів. Згідно з урядовою постановою No 637 від 16.06.2021, якщо ділянка сільгосппризначення належить набувачеві (власникові) на праві спільної сумісної/часткової власності, то площа землі, що перебуває у власності, визначається пропорційно до частки у праві власності. Водночас, подружжя може укласти шлюбний контракт, який визначатиме інший правовий режим майна.
Для встановлення кінцевого бенефіціара юридичної особи (ринок для юросіб стартує з 1 січня 2024 року) нотаріус має право використовувати дані, що містяться в офіційних та неофіційних документах/джерелах. Наразі також залишається відкритим питання, які наслідки породжуватиме суперечність даних із неофіційних джерел з офіційними відомостями (до прикладу, згідно з даними ЄДР, бенефіціар – громадянин України, а з інших джерел – ця фізична особа є нерезидентом).
– Які очікуються спори?
– Наразі можна припустити, що можуть мати місце порушення переважного права на купівлю землі. Наприклад, була відсутня інформація про оренду в реєстрах, суб’єкт переважного права не отримав повідомлення про продаж, або таке повідомлення було відправлено на неправильну адресу і повернулося за строками зберігання з пошти. В таких випадках, необхідно буде подавати позов до суду про переведення прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу і одночасно внести на депозит суду ціну зазначену в договорі купівлі-продажу.