«Вузькі місця» земельного ринку

Керуючий партнер Martyniv Law Firm Андріана Мартинів – про космічну експертну оцінку, нелогічні «поради» покупцям і колізії з оформленням угод купівлі-продажу 

Пристрасті, що трохи більше 100 днів тому вирували навколо відкриття в Україні земельного ринку, поступово трансформуються у щоденні фахові клопоти – зі своїми «вузькими місцями», досягненнями і перспективами. Чиновники вже відзвітували щодо своїх здобутків і прогнозів. На часі – перші експертні висновки і перші практичні кейси. Серед тих, хто мало не щодня – «на передовій», працюючи з учасниками ринку – керуючий партнер ЮФ MARTYNIV LAW Андріана Мартинів, до котрої AgroTimes звернувся із запитаннями.

– Для захисту переважного права орендаря на придбання землі законодавець поклав велику відповідальність на нотаріусів, – наголошує Андріана Мартинів. – Саме нотаріус має реєструвати намір про продаж ділянки, ідентифікувати суб’єкта переважного права, направляти листи, повідомляти суб’єкта переважного права про можливість придбання ділянки третьою особою, здійснювати процедури перевірки набувача с/г землі та багато іншого. Це не тільки про відповідальність, але й про серйозний об’єм роботи, якою раніше нотаріуси не займалися.

– Які складнощі виникають на практиці?

– Якщо ділянку хоче придбати суб’єкт переважного права, то має відбутися передача такого права на користь громадянина України, і відповідно реєстрація такої передачі. Оскільки первинні тримачі переважного права здебільшого орендарі-юридичні особи (для яких право купити ділянку стане доступним з 1.01.2024), то для можливості купівлі ділянки агропідприємства передають це право власнику, керівнику агропідприємства чи іншій особі, що за законом має право купити с/г землю. Непоодинокими є випадки, коли нотаріуси «радять» розірвати договір оренди, нібито для можливості укладення договору купівлі-продажу с/г землі. Насправді така порада, зокрема, дозволяє «пропустити» крок із передачею переважного права та реєстрації такого трансферу, як обтяження і одразу перейти до укладення і засвідчення договору купівлі-продажу ділянки. Але якою ціною?..

– Що ви маєте на увазі?

– Ми знаємо, що переважне право пов’язане зі строком дії договору оренди – закінчилася оренда припинилось і переважне право. Розірвавши договір оренди, підприємство втрачає свій статус суб’єкта переважного права, тобто своє право бути першим в черзі, якщо власник продає ділянку. І, відповідно, такий уже «не орендар» приєднується до громадян України, котрі потенційно можуть купити ділянку, якщо домовляться з власником. Крім того, власник може в такій конфігурації збільшити ціну продажу або взагалі відмовитися від угоди. І, фактично, замість набуття ділянки на праві власності, особа залишилась і без оренди, і без переважного права, і не домовилась щодо купівлі-продажу. Можна припустити, що не всі власники поводитимуться таким чином, і будуть готові продати ділянку на раніше домовлених умовах. Водночас, може трапитися інша несподіванка: ділянка під арештом через борги з виплати аліментів чи несплачені кредити. І відповідно, жодні операції проводити не можна. Тому перед продажем власник має погасити свої борги (взагалі варто завчасно перевірити ділянку на предмет обтяжень). На практиці, виконання цих зобов’язань фінансує покупець. І між погашенням боргів, зняттям арештів та укладенням договору купівлі-продажу землі є часовий проміжок, де покупець перебуває в невизначеному стані.

Розірвання договору оренди не вимагається для укладення договору купівлі-продажу землі. Більше того, питання розривати договір оренди чи ні має виходити із волевиявлення сторін такого договору, а не побажань нотаріуса.

– Чи може київський нотаріус реєструвати намір про продаж ділянки, якщо покупець із Києва, а продавець, суб’єкт переважного права і власне ділянка – у  Тернопільській області?

– Теоретично реєструвати намір можна за місцезнаходженням ділянки або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї зі сторін відповідного договору. Тож, якщо суб’єкт переважного права відхилить пропозицію купити ділянку, чи не надасть відповіді («промовчить»), то, ймовірно, таку угоду нотаріус засвідчити зможе, адже одна зі сторін – покупець має київську прописку. Згідно з роз’ясненнями Мін’юсту, діє правило, за яким намір реєструє тільки той нотаріус, котрий засвідчує правочин. Разом із тим, якщо суб’єкт переважного права прийме пропозицію і вирішить передати своє переважне право особі, котра зареєстрована не в Києві, то в цій процедурі не зможе реалізувати своє переважне право, бо нотаріус у Києві, котрий реєстрував намір і направляв документи, не зможе засвідчити правочин. За таких умов доведеться передавати  переважне право хіба що зареєстрованій у Києві особі. І взагалі під питанням, чи за таких умов нотаріус може реєструвати намір – це безумовно потребує додаткових роз’яснень.

– А як сьогодні учасники ринку як розраховуються за земельні ділянки?

– На практиці виникають питання як із ціною за сільськогосподарську землю, так і умовами оплати.

Перехідними положеннями Земельного кодексу чітко визначено, що до 2030 року мінімально допустима ціна за сільгоспземлю – не нижче її нормативної грошової оцінки (НГО). Начебто все зрозуміло: сторони мають нижню планку ціни – НГО конкретної ділянки. Більше можна за бажанням сторін, менше – ні.  Разом із тим, сторони можуть встановити порядок сплати такої ціни на власний розсуд: одним платежем, або в декілька платежів, або взагалі погодити графік платежів (що на практиці є логічно, якщо ціна висока і площа ділянки не маленька). Важливо при оплаті в декілька платежів прописати, що це не є відкладальна обставина, адже реєстрація права власності на покупця повинна відбутися на дату угоди.

Деякі нотаріуси переконані, що платити за землю потрібно все й одразу, й обов’язково на дату укладення та засвідчення договору. Звісно, що нормативно-правове обґрунтування такої позиції відсутнє. Ба, більше: розтермінування до 10 років допускається на рівні закону, коли громадяни викупляють с/г ділянку на праві постійного користування.

– Але ж є випадки, коли агропідприємства завчасно сплатили гроші за договорами емфітевзису на земельні ділянки, навіть мають розписки від власників землі… Як бути їм?

– Як відомо, ціна за землю має бути сплачена безготівково і в розмірі не менше НГО такої землі при купівлі-продажу ділянки. Окрім того, такі операції підлягають обов’язковому фінансовому моніторингу. І для проходження фінансового моніторингу окрім документів, що підтверджують джерела походження коштів потрібно надати й сам договір купівлі-продажу с/г землі (як правило це все відбувається одночасно).

– А як оцінюють сьогодні землю?

– Є дуже різні приклади, часом нелогічні і навіть безглузді. Скажімо, сторони домовилися про ціну на рівні НГО, але експертна вища. Не страшно, бо закон нас підв’язує не до експертної, а до НГО. Експертну за таких умов ми використовуємо для сплати податків, якщо нема звільнення. Водночас відомі випадки, коли нотаріуси наполягають прописувати і сплачувати ціну на рівні експертної оцінки, хоча сторони домовилися про інше.

Інший приклад – космічна експертна оцінка. Викупляє громадянин земельну ділянку на праві постійного користування. Подав клопотання до розпорядника, отримав рішення, що ділянку продають саме йому. Отримав експертну довідку, а там експертна вартість – півмільярда гривень!!! І саме з півмільярда гривень треба заплатити податки…

– Звідки взагалі такі суми?

– Річ у тім, що система рахує, не лише ціну за реально проведені угоди купівлі-продажу с/г землі, але й пропозиції щодо продажу. Якщо середня вартість за 1 га уже відчужених земельних ділянок, за даними моніторингу Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, станом на жовтень 2021 року становить трохи більше 44 тис. гривень, то от пропозиція купити може сягати шестизначних цифр, але це не означає, що саме за таку ціну знайдеться покупець. Як уже очевидно, то саме ця угода з придбання відклалася в часі до кращих часів, а точніше, коли експертна оцінка стане реальною, а не космічною.

– Як бути тим, у кого вже є більше землі, ніж дозволено придбати за законом?

– Незалежно від того скільки гектарів сільськогосподарської землі є у власності громадянина України, якщо таке набуття відбулося до 1 липня 2021 року, ніхто ділянки вилучати не буде. Ця земля залишається у приватній власності такої особи. Водночас, якщо така особа уже має 100 чи 200 га, то не може набути ще 100 в період з 1 липня 2021-го по 31 грудня 2024-го. Така позиція узгоджується із роз’ясненнями Мін’юсту, і потенційний покупець просто-напросто не пройде перевірку набувача в нотаріуса. Окрім того, якщо потенційний набувач с/г землі перебуває у шлюбі, то згідно із роз’ясненнями Мін’юсту подружжя на двох має право набути 100 га, а не по 100 га кожен.

– Що рекомендуєте в такій ситуації?

– По-перше, подружжя може укласти договір, який підлягатиме нотаріальному посвідченню, де буде погоджено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення є особистою приватною власністю кожного з подружжя. Такий договір рекомендується укладати й тоді, де другий з подружжя не є громадянином України, адже після придбання земля стає спільною сумісною власністю. По-друге, якщо у власності вже є земля, то такі ділянки можна подарувати, але у зв’язку з останніми законодавчими змінами, сільськогосподарську землю дозволено дарувати лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи). Якщо обдарований належить до першої, другої лінії споріднення, то податків не виникає. По-третє, слід взяти до уваги, що договір про встановлення правового режиму майна подружжя не має зворотної дії в часі (тобто діє з дати укладення і на майбутнє); для дарування ділянки на користь малолітної, неповнолітної дитини необхідно отримати дозвіл органу опіки та піклування; особа, яка подарувала ділянки по суті «обнулилася» по гектарах і може виступати набувачем с/г землі в наступних угодах.

– Якими є реальні витрати на оформлення угоди з купівлі-продажу с/г землі?

– Основні статті витрат при укладенні договору купівлі-продажу с/г землі – це податки та витрати на нотаріуса.

Якщо земельна ділянка має цільове призначення для ведення товарного с/г виробництва, то продавець має сплатити 5% ПДФО та 1,5% військового збору. Якщо йде мова про ділянки з цільовим призначенням і в межах площ передбачених в ст.121 Земельного кодексу (найпоширенішими випадками сьогодні є земля для ведення особистого селянського господарства, фермерська, землі садівництва), то є можливість скористатися «податковою пільгою». Але мають виконуватися такі умови: це має бути перший продаж в році, у власності така земля три роки або більше, або може бути менше трьох років, якщо така ділянка є успадкованою.

Державні нотаріуси справляють державне мито у розмірі 1% від суми договору. Приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та фізичною особою (така сума може бути менше або більше 1% суми договору).