Ще у стародавньому Римі, право якого тією чи іншою мірою застосовується й по сьогодні, розробили ефективну систему користування чужою землею для сільськогосподарських потреб. Ідеться про довгострокову (вічну) успадковувану оренду землі (емфітевзис), яка була спрямована на захист інтересів сільськогосподарських товаровиробників і стимулювання обробітку значних земельних площ.
Розроблена система виявилася дуже вдалою, що дозволило їй пройти через віки та закріпитися майже в усіх сучасних європейських державах, зокрема й в Україні. В нашій державі цей інститут був започаткований Цивільним кодексом 2004 року. Про деталі «АгроМаркет» розпитував у старшого юриста компанії ALEXANDROV&PARTNERS Віталія Янковича.
1. Що таке емфітевзис?
Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване й таке, що успадковується, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Право це встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (емфітевт).
2. Які основні переваги цього договору?
В інтерпретованому українському емфітевзисі закріплено переваги обох сторін договору — як власника, так і емфітевта. Однією з основних переваг для власника є можливість отримання плати за землю одним платежем за весь строк користування землею, що на сьогодні є дуже актуально.
Утім, треба бути чесними, та визнати, що емфітевзис більш орієнтований на сільськогосподарських виробників, які хочуть отримати землю в обробіток. Так, перевагами для користувача (емфітевта) є необмежений строк дії договору, ба більше, договір емфітевзису може бути укладено на невизначений строк. Відсутня прив’язка до нормативно-грошової оцінки землі, як основної складової у визначенні плати за землю, що дозволяє відійти від державного регулювання та визначити розмір плати за згодою сторін. Право емфітевта може бути внесено до статутного капіталу господарського товариства, може бути передано в заставу, а також відчужене третій особі. Тобто право емфітевта вільне в обороті, що робить його звичайним товаром, який можна просто купити й продати. Ще однією перевагою емфітевзису є те, що таке право може бути передано у спадок як по заповіту, так і по закону.
3. Як укладається угода?
Порядок укладення договору емфітевзису аналогічний до того, який застосовується до договору оренди земельної ділянки. Тобто форма договору письмова. Може бути як проста письмова, так і нотаріальна. Договір підлягає державній реєстрації. Через це договір емфітевзису є сенс укладати в нотаріальній формі, оскільки нотаріус як державний реєстратор одночасно проведе реєстрацію права користування земельною ділянкою за емфітевтом і видасть витяг із Державного реєстру речових прав. Окрім того, якщо емфітевт є юридичною особою, то для усунення додаткових ризиків варто оформити протокол (рішення власника) про укладення договору емфітевзису, яким уповноважити на підписання такого договору керівника або іншу особу.
На практиці договори емфітевзису укладаються по тих земельних ділянках, які ще перебувають в оренді. Оскільки право користування по договору емфітевзису є таким самим речовим правом, як і оренда, то закон виключає можливість одночасного існування таких прав. Тобто перед укладенням договору емфітевзису спершу потрібно припинити оренду. Це ще один аргумент укладати договори емфітевзису в нотаріуса, оскільки це надасть можливість уникнути проміжку в часі між відсутністю зареєстрованої оренди та наявністю емфітевзису.
4. Який максимальний строк договору?
Це питання цікавить усіх. Законом не передбачено жодних обмежень по строку дії договору емфітевзису земельної ділянки приватної власності. Ба більше, договір може бути безстроковим, проте в такому разі будь-яка зі сторін не менш як за один рік може направити повідомлення про його розірвання, й договір буде припинено через рік із моменту отримання такого повідомлення. Безстрокові договори на практиці трапляються дуже рідко, оскільки переважна більшість агровиробників зазвичай хочуть укладати договори на максимально можливий строк. Одразу зазначу, по договору емфітевзису такий строк відсутній, тобто це може бути і 50, і 100, і 200, і навіть 500 років. Тут варто сказати, що морально-психологічний бар’єр у 100 років уже подолано, я особисто супроводжував укладення договорів на 100 та 200 років.
5. Що з орендною платою?
Я відразу хочу звернути увагу, що поняття орендної плати в договорі емфітевзису відсутнє. Так само, як і прив’язка до нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Отже, відповідно до положень статті 409 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право на отримання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок і строки її виплати встановлюються договором. Тобто сторони договору емфітевзису встановлюють розмір плати за користування за взаємною згодою. Крім того, як уже було вказано раніше, така оплата може бути сплачена одноразово за весь строк користування. Варто зазначити, що зазвичай оплата по договору емфітевзису нижча від оренди, проте це лише за умови отримання кошів за весь період користування.
 |
6. Яка звітність подається?
Оскільки емфітевзис не є розповсюдженим договором, то й офіційні роз’яснення по його оподаткуванню відсутні. Проте, судячи з комплексного аналізу Податкового кодексу України та листів Державної фіскальної служби, для цілей оподаткування різниці між орендою та емфітевзисом немає. Тобто звітність по договору емфітевзису подається аналогічна тій, що й за оренди.
7. Чи має користувач переважне право?
Так, звичайно, переважне право емфітевта на подовження договору емфітевзису передбачається умовами договору. Ба більше, ми радимо своїм клієнтам додатково прописувати переважне право емфітевтана викуп земельної ділянки в разі припинення мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Крім цього, маю надію, що такі права в майбутньому будуть закріплені в законодавстві про консолідацію земель і про ринок землі.
Окремо варто зазначити, що й власник землі також має переважне право по договору емфітевзису. Так, перед відчуженням емфітевтом свого права користування земельною ділянкою третім особам він зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.
8. Що відбувається з емфітевзисом після смерті власника?
За загальним правилом дія договору емфітевзису триває незалежно від зміни власника, тобто коли помирає власник земельної ділянки договір є чинним на тих самих умовах, а права й обов’язки власника переходять до спадкоємців. У разі якщо спадкоємці відсутні, така земельна ділянка може бути визнана відумерлою спадщиною. В такому разі за визнання земельної ділянки відумерлою спадщиною вона переходить у власність територіальної громади, тому існує ризик того, що якщо договір емфітевзису був укладений на понад 50 років, то потрібно буде зменшити строк до 50 років. Усі інші права й обов’язки за договором і далі є незмінними.
9. Чи може емфітевзис бути прирівняний до купівлі-продажу?
Так, таке твердження має право на життя. Й основними підставами прирівнювати договір емфітевзису до купівлі-продажу є його строк і можливість емфітевта вільно розпоряджатися своїм правом користування. Такий стан речей надає емфітевзису як переваги, так і недоліки. Перевагою вважатиметься строк, оскільки, уклавши договір емфітевзису умовно на 100 років, емфітевт забезпечить право користування земельною ділянкою протягом усього свого життя.
Проте, укладаючи договори емфітевзису, основне не перегнути палку. Оскільки потенційний землекористувач, укладаючи договір на 100 років, хоче максимально гарантувати собі права на цю земельну ділянку в майбутньому. Тому на практиці разом із договором емфітевзису, особливо за оплати за весь строк користування, користувач намагається підписати з власником максимально велику кількість документів. Такими документами є попередній договір купівлі-продажу землі у простій письмовій формі, оскільки нотаріус відмовить в посвідченні такого договору через дію мораторію. Заповіт на емфітевта. Навіть трапляються випадки, коли власники землі підписують різного роду боргові розписки та договори займу. І все це лише з однією метою — отримати права на землю.
Проте в такому разі існує один значний ризик: такий договір емфітевзису відповідно до судової практики може бути визнаний недійсним, оскільки був укладений удаваний правочин, який приховував договір купівлі-продажу під час дії мораторію. Тому моя порада — не перегинати палку, оскільки цим можна тільки зашкодити.
10. Що буде після відкриття ринку землі?
Відповідь на це запитання сьогодні цікавить кожного аграрія. Оскільки всі бояться втратити контроль над основним своїм активом — землею.
В цьому ракурсі я можу сказати лише одне: незалежно від зміни власника земельної ділянки дія договору емфітевзису триває на тих самих умовах. Тобто договір емфітевзису, який укладений на значний термін, це ваш квиток в майбутнє, і вибір лише за вами — купувати його чи ні.
Віталій Янкович,
старший юрист компанії ALEXANDROV&PARTNERS
газета “АгроМаркет”, січень 2016 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
