Застосування переважного права на земельних торгах і під час приватних транзакцій

Насамперед хочу зауважити, що переважне право до цього часу було закріплене в законодавстві. Однак, особливістю доповненого законопроєкту №2194 є прописаний механізм функціонування чи реалізації цього права. Крім того, додається ще інша група власників переважного права, зокрема тих, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення. Якщо ж переважне право мають і орендар, і особа, що має спеціальний дозвіл, то особа зі спеціальним дозволом є суб’єктом переважного права купівлі першої черги. При цьому переважне право може передаватись, але лише один раз.

Відтак, це трохи ускладнює весь процес, але тим не менш, таких потенційних набувачів переважного права першої черги, які мають цей дозвіл, зовсім мало. Згідно з нашими розрахунками, це буде стосуватися близько 200-300 га земель.

Переважне право може використовуватися за законопроєктом як на земельних торгах, так і під час приватних транзакцій. 

Якщо це земельні торги, то їх організатор повинен повідомляти орендаря не раніше, ніж за 30 днів до їх проведення. Відповідно, після того, як вони відбудуться, власник переважного права буде вирішувати, зможе він використати це право чи ні, і купуватиме ділянку за ціною, що дорівнює пропозиції переможця аукціону. Учасник з переважним правом повідомляє про своє рішення відразу після закінчення торгів. Новацією законопроєкту №2194 є те, що приватні власники також можуть бути організаторами земельних торгів. Варто зазначити, що у випадку продажу ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах, передача переважного права купівлі допускається не пізніше, як за 5 робочих днів до початку торгів.

Дуже схожа процедура буде відбуватися через звичайні транзакції землі, однак вже із залученням нотаріуса.  Землевласник повинен надати проєкт договору нотаріусу, що посвідчуватиме договір купівлі-продажу та зареєструвати намір продажу ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не раніше, ніж за 3 місяці до укладання договору. Нотаріус, у свою чергу, зобов’язаний повідомити суб’єкта переважного права протягом 3-х робочих днів і призначити день і час укладання договору. Учасник з переважним правом має 2 місяці з дня повідомлення, щоб повідомити нотаріуса про намір скористатись своїм правом.

Але варто зауважити, що ціна, за якою буде відбуватися транзакція, і в першому, і в другому випадках, буде досить близькою до ринкової.

Також є, звичайно, додатковий механізм захисту орендаря, у випадку якщо щось відбулося без відома власника переважного права. Останній може повернути собі переважне право, у першу чергу, через судовий позов. У разі продажу земельної ділянки з порушенням переважного права купівлі орендар може  пред’явити до суду позов про переведення нанього прав і обов’язків покупця та водночас внести на рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.  

Однак, якщо орендар відмовляється від свого переважного права, то ділянка буде продана третій особі, при цьому умови поточного договору оренди залишаються дійсними, права та обов’язки орендодавця переходять до нового власника.

Загалом у результаті проведених нами досліджень, ми побачили, що запровадження переважного права може бути додатковим забезпеченням агровиробників у частині їх подальших інвестицій, прав, оренди, тощо. Відтак, у цілому існування такого права за законопроєктом №2194 ймовірно дасть позитивний економічний ефект для України.