Вам ферму «білу» чи «сіру»?
Для переважної більшості сільгоспвиробників найголовніший «нерухомий» актив — це земля. Щоправда, без будівель і споруд, що є на балансі господарства, чимало виробничих циклів просто не відбулися. У формуванні прибутку чи не кожної ланки продовольчого ланцюга неабияке значення мають саме об’єкти нерухомості. Не дивно, що попит на аграрну інфраструктуру зростає. А паралельно множиться й кількість «сірих» активів.
Окрім ризиків суто бізнесових купівля ферми чи елеватора несе ризики юридичні, причому переважно приховані (вони можуть проявитися згодом). За найгіршим сценарієм підприємець може втратити придбаний об’єкт. Упевнений, що всі чудово розуміють таке, однак це далеко не привід відмовлятися від планів стати власником того чи іншого майна. Головне — вчасно виявити приховані «рифи» й за можливості запобігти імовірним негативним наслідкам.
То що має знати потенційний покупець про «юридичні ризики»? Передусім те, що якісну перевірку слід проводити на стадії підготовки договору купівлі-продажу. Поділюся спостереженнями з власного досвіду щодо супроводу таких угод. Отже, перша й найголовніша вимога — поцікавитися наявністю всіх правовстановлювальних документів у вашого продавця. Його аргументи на кшталт «документи будуть після укладення договору» або «ваш юрист нічого не знає, там змінилося законодавство» мають щонайменше насторожувати.
Обережно, банкрути!
Одному з наших клієнтів запропонували придбати нерухомість фермерського господарства, що перебуває в іпотеці ліквідованого банку. Вивчаючи обставини, ми встановили, що перед ліквідацією всі активи банка-банкрута були передані іншому банку, який і відповідальний за цю іпотеку. А відтак довідки банкрута (про його згоду щодо передачі іпотеки) ніякої юридичної сили не мають. Тобто через місяць-два нинішній іпотекотримач повернув би собі цю нерухомість, а от чи повернув би наш клієнт свої гроші — далеко не факт. Найцікавіше те, що до отримання юридичного висновку «продавець» майже переконав покупця в тому, що він зможе зареєструвати в нотаріуса такий договір купівлі-продажу.
Ще одна порада для тих, хто має намір купити виробниче приміщення, у якому є устаткування. Його можна демонтувати без погіршення стану самого об’єкта (оскільки воно не є його складовою). Виняток становлять інженерні комунікації, які за загальним правилом є складовою будівлі, тобто їх відчужують і передають новому власнику разом із ними. Ця інформація вкрай важлива в разі купівлі майна боржників (на торгах й аукціонах), оскільки попередні власники виносять із будівель буквально все, що можуть.
Деталі та характеристики
У договорах купівлі-продажу нерухомості та її перевірках юристи нашої компанії велику увагу приділяють деталізації якісних характеристик нерухомого майна. Ось, скажімо, ви маєте намір придбати консервний завод, де плануєте переробляти кукурудзу. Без нормального, безперебійного та достатнього газо-, водо- й електропостачання навряд чи вдасться організувати виробництво, для якого купуєте об’єкт. Відтак крім перевірки ви повинні зафіксувати обов’язки продавця забезпечити якісні характеристики об’єкта після його передачі.
Упевнений, багато хто чув про «антирейдерські» зміни, що були внесені парламентаріями в законодавство. Переважна більшість із них стосується додаткових механізмів, за допомогою яких власник майна може обмежувати й контролювати перехід прав на його власність. Скажімо, вказати, що реєстрація змін щодо його майна може відбутися лише за наявності спеціальної письмової заяви від нього. Це означає, що наявність такої обставини потрібно додатково встановлювати на стадії підготовки до купівлі нерухомості.
Цікавим і корисним, на мою особисту думку, нововведенням є вимога надавати суду зв’язок із реєстром речових прав на нерухоме майно. На практиці маємо отримати систему, за якої суд, що виніс рішення щодо нерухомого майна, фактично сам реєструватиме його в реєстрі. Це не лише полегшить виконання таких рішень, а й істотно підвищить важливість моніторингу судових процесів щодо майна, яке ви маєте намір купити або продати.
Алгоритм для покупця
Якщо ж від образів і прикладів перейти до конкретики, то можна сказати, що перевірка нерухомості здійснюється таким чином:
1. Повноваження продавця (його представника)
Часто трапляється, що представники продавців (за довіреністю або директори підприємств) укладають угоду з перевищенням повноважень, які їм надано. Для усунення ризиків варто отримати підтвердження повноважень представника від тих, хто дійсно має право продати вам об’єкт. Інакше ви отримаєте ризик того, що договір купівлі-продажу за позовом власника буде визнано недійсним, а придбану нерухомість потрібно буде повернути без гарантій повернення коштів, сплачених за нього.
2. Права на нерухомість
Це найважливіший пункт перевірки предмета покупки. І саме на цьому етапі зазвичай припускаються найбільших помилок. Ось, приміром, один наш клієнт хотів продати рибгосп. Проте за документами частина його споруд офіційно не була включена до його складу. Отож передусім довелося шукати документи п’ятдесятирічної давнини та перейматися юридичним статусом цієї нерухомості.
3. Законність будівництва
Така перевірка стосується тих об’єктів, які тільки буде введено в експлуатацію. Якщо, наприклад, об’єкт будували без належним чином оформленої дозвільної або проектної документації, то покупцеві практично гарантовані проблеми з реєстрацією права власності на цю нерухомість та її подальшою експлуатацією.
4. Обтяження на майно
Кожен нині може отримати інформацію з державного реєстру прав на нерухоме майно. Відтак усі наявні (зареєстровані) арешти й іпотеки на об’єкт, який ви хочете купити, можна виявити завчасно. Якщо десь «ховається» арешт об’єкта, то купувати таку нерухомість категорично не рекомендується.
5. Права на нерухомість третіх осіб
Тут ідеться про різного роду орендарів і користувачів. Наприклад, для вас може стати «сюрпризом» наявність одразу кількох орендарів з оплаченою наперед орендною платою за складське приміщення, яке ви купили та мали намір використати для власних потреб. У цей же пункт перевірки включаються судові спори, що можуть стосуватися об’єкта покупки.
6. Законність набуття прав на землю
Оскільки з нерухомістю зазвичай переходить і земельна ділянка (або права на неї, що належать продавцю), її перевірка перед придбанням нерухомості теж є обов’язковою та невіддільною складовою. Особливу увагу слід приділяти ділянкам, що отримані в користування поза конкурсом, оскільки порушення згаданої процедури є підставою для позбавлення прав на землю. Також важливо обумовити з продавцем взаємодію щодо переоформлення на покупця прав на земельну ділянку.
7. Податкові борги
Переконайтеся, що попередній власник вчасно та в повному обсязі сплатив орендну плату та податок на нерухомість.
8. Корпоративні відносини
Якщо ви станете власником об’єкта через придбання корпоративних прав підприємства, то перевіряти потрібно також і наявність на цьому підприємстві корпоративних конфліктів тощо.
На користь ретельної перевірки об’єкта покупки свідчить ще й той факт, що за наслідками проведеного аналізу можна висунути цілком конкретний перелік додаткових вимог, які мають передувати угоді, або знизити кінцеву ціну продажу.
Наведені рекомендації, звісно ж, дуже орієнтовні. У кожному конкретному випадку алгоритм дій покупця підлягає деталізації. А втім, у більшості випадків ці поради можна використовувати як схематичну інструкцію. Як мовиться, поінформований — а отже, озброєний. Тобто такий покупець набагато більше має шансів уникнути оборудок і стати щасливим власником нового майна.