Орендарям варто уважно перевіряти особу орендодавця
Орендарям варто бути дуже уважними, адже серед пайовиків можна натрапити на шахраїв. Зокрема, під час підписання договору оренди варто особливо уважно перевіряти особу орендодавця. Адже відомі непоодинокі випадки підписання договору за кума, сусідку, родича тощо. Наслідки такого підписання за іншу особу вкрай негативні для орендаря, бо доводити правомірність дій орендаря в такому разі в суді доволі проблематично й затратно.
В разі невизнання власником землі підпису на договорі оренди ділянки орендар змушений буде щонайменше оплатити витрати з проведення почеркознавчої експертизи. В гіршому разі поліція за заявою власника землі проводитиме досудове розслідування (кримінальну справу) за фактом підробки підпису щодо керівника підприємства.
Якщо орендар виявив ознаки підробки підпису власника землі в договорі, ризики можна знизити шляхом складання та підписання додаткової угоди до договору оренди землі, отримання письмової заяви від власника про визнання факту підписання ним договору або іншого письмового документа.
У практиці нашої роботи доказове значення часто мають належним чином оформлені бухгалтерські документи про видачу орендної плати: зокрема, в разі виплати грошовими коштами — правильне зазначення призначення платежу на користь орендодавця, а в разі виплати в натуральній формі — зазначенні всіх істотних реквізитів договору оренди землі в акті прийому-передачі натуроплати.
Якщо ж власник землі все ж звернувся до суду з позовом до орендаря та вимагає повернути земельну ділянку, врятувати ситуацію для орендаря може пропуск позивачем трирічного строку позовної давності. Варто врахувати, що суд може застосувати позовну давність тільки за письмовою заявою відповідача. Обрахування позовної давності в такій категорії справ має певні особливості, бо власник землі наполягає на власній необізнаності щодо факту підписання спірного договору.
В цьому є сенс, бо він сам не підписував договір і не міг знати про його існування. Проте судова практика враховує, що власник землі повинен був знати про підписаний договір або з моменту державної реєстрації права оренди, або у зв’язку з отриманням орендної плати за землю на підставі оспорюваного договору, або у зв’язку з підписанням ним додаткової угоди до оспорюваного договору чи письмової заяви щодо використання земельної ділянки.
Ці факти мають юридичне значення для визначення моменту, коли власник землі дізнався або повинен був дізнатись про підписання від його імені договору, а відтак і про початок перебігу строку позовної давності.
До речі, аналогічні проблеми з установленням належності підпису орендодавцю виникають під час виплати орендної плати за землю.