Головним рушійним фактором зростання вартості землі стане доступність фінансування
Зараз практично усі агровиробники купують землю. Особливо коли є пропозиція щодо ділянок, які вже є в обробітку господарства. Деякі про це відкрито говорять, а деякі воліють мовчати. Звісно, холдинги, у структурі власності яких є іноземці, не можуть купувати землю як юридична особа. У цьому випадку деякі працюють над створенням пулу афілійованих або лояльних інвесторів/орендодавців. Головною метою, все ж таки, лишається збереження земельного банку.
Говорячи про себе, ми сфокусовані на придбанні землі, яку вже обробляємо. В основному люди приходять до нас із пропозицією продажу своїх земельних ділянок за дуже нагальної потреби. Хоча я завжди рекомендую їм не продавати пай, а спробувати знайти альтернативні варіанти розв’язання фінансових проблем. Адже земля – це невідновлювальний, доволі привабливий актив, що не вимагає обслуговування та генерує сталий пасивний дохід.
Ми знаємо характеристики кожного нашого поля: де ґрунти кращі, а де гірші, де більша строкатість, а де вона практично відсутня. Адже ми використовуємо точне землеробство, вже понад 5 років у нас повністю картографуються врожайність, посів, внесення та ґрунтообробіток. Маємо історію кожного поля за останніх 20 років. Тобто ми можемо більш адекватно оцінити ділянку в тому чи іншому масиві.
Зокрема, в нас була пропозиція купівлі 2 га, з яких 1,3 га – це солончаки, де не росте нічого. Звісно, таку пропозицію ми не розглядали, навіть за ціною у 500 дол./га. Дана ділянка – як валіза без ручки. Загалом вартість землі, яку ми купували із 2021 року, коливалася від 1300 до 2100 дол./га.
При оцінці вартості земельної ділянки ми здебільшого використовуємо метод майбутніх грошових потоків. Наші розрахунки показують, що при нинішній економічній ефективності ведення агробізнесу, великих сум вартості гектару очікувати не варто. До того ж в умовах війни зростають і ризики. А зростаючі ризики тиснуть на ціну землі.
При оцінюванні вартості земельних ділянок можна також використовувати метод порівняння та змішаний метод. За використання методу порівняння багато залежить від відкритості та прозорості ринку. Адже бувають ситуації, коли дві сторони домовляються між собою про те, що офіційно купують землю по НГО, а різницю додають у «конверті». Тому метод порівняння у чистому вигляді навряд чи можна використовувати, надаючи перевагу змішаному.
Звісно, після закінчення війни, відпаде дуже велика частка воєнних ризиків і має знизитися вартість логістики, особливо морської, адже у фрахті також закладено воєнні ризики. Проте, на мою думку, головним рушійним фактором зростання вартості землі стане доступність фінансування: маються на увазі довгострокові іпотечні кредити для безпосередньої купівлі агровиробниками земельних ділянок. Наприклад у США, протягом останніх двадцяти років, залучення фінансування під заставу земельних ділянок постійно зростає, стимулюючи розвиток інновацій та підвищуючи економічну ефективність господарювання в цілому. Наразі розвиненого ринку фінансування під заставу землі в Україні я не спостерігаю. Звісно, можна домовитися з певними позичальниками, надати земельну ділянку у заставу, але щоб це була пакетна пропозиція конкретного продукту від ряду банків, такого я ще не зустрічав. Ми активно спілкуємося із нашими банками-партнерами. Вони кажуть, що розробляють такі продукти, тому є надія що скоро ми матимемо змогу частково фінансувати купівлю земель сільськогосподарського призначення і зменшити «вимивання» обігових коштів господарства.
Керуючись власним досвідом, вважаю що наразі ринок землі розвивається доволі гармонійно. Ба більше, багато продавців адекватно оцінюють вартість своїх земельних ділянок. Звісно, є невеликий відсоток тих, хто абсолютно не орієнтується у вартості землі, воліючи продати один пай й купити за ці гроші квартиру у Києві. Але якщо подивитися по наших угодах, землю продавали ті люди, в яких виникла нагальна потреба у грошах і які розуміли реальну вартість своїх ділянок.
Наразі агровиробникам вигідніше орендувати землю, ніж купувати її. Тут потрібно дивитися з точки зору інвестора і рахувати дохідність. Якщо, грубо кажучи, інвестор отримує доходу 8 тис. грн на 1 га, і гектар коштує 80 тис. грн, це 10% дохідності. За таких умов агровиробнику можливо і недоцільно купувати актив. Але цікавість зростає коли орендна плата становить умовно 10 тис. грн, а вартість – 50 тис. грн. У цьому випадку дохідність становить 20% і це вже значно цікавіше. Як мінімум такий рівень дохідності дозволить залучати фінансування під ринкову відсоткову ставку. З іншої сторони, багато інвесторів у землю сільськогосподарського призначення очікують зростання капіталізації. За умов воєнного стану такі перспективи дещо туманні. Також варто враховувати дохідності суміжних проєктів. Наприклад не викуповувати землю, а розвивати інший напрямок, зокрема тваринництво, переробка, енергетика і т. і. Але це вже зовсім інша тема для обговорення.