Державні органи цілеспрямовано створюють перепони, що унеможливлюють реалізацію переважного права сільгосппідприємств на поновлення договору оренди державної землі.
Ксенія Шеїн, старший юрист МЮК «Александров та партнери»
В українському агробізнесі як великі сільгосппідприємства, так і малі фермерські господарства свою діяльність провадять здебільшого на орендованих земельних ділянках. Розглянемо ситуацію, коли підприємство орендує землі, що перебувають у власності держави.
Що відбувається після завершення терміну, на який було укладено договір оренди землі? Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий термін,тобто на його поновлення. Враховуючи норми закону, це право має реалізовуватися доволі просто: орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний поінформувати орендодавця про своє рішення. Зробити це він має до того, як закінчитьсятермін дії договору оренди землі, але не пізніше ніж за місяць. До відповідного листа-повідомлення про поновлення договору треба додати лише проект додаткової угоди.
На перший погляд, що може бути простішим? Підготував клопотання про поновлення договору, проект додаткової угоди, звернувся до відповідного органу Державного агентства земельних ресурсів України й знову отримав право на користування земельною ділянкою. Однак, як свідчить практика, реально все набагато складніше.
Розкажемо про деякі нюанси, з якими стикаються орендарі у відносинах з органами Державного агентства земельних ресурсів України під час реалізації свого переважного права на поновлення договору.
Іще раз підкреслимо: найголовніше завдання орендаря в описаній ситуації — повідомити орендодавця про свій намір поновити договір за місяць до завершення терміну його дії. І тут виникає проблема: виявляється, повідомити орендодавця про свої наміри не так просто. Можлива ситуація, коли орендар направляє до Держземагентства листий спокійно господарює далі, переконаний, що справу зроблено. А через деякий час з’ясовується, що Держагентство цих поштових відправлень не отримало й, відповідно, оренду не подовжило.
У такій ситуації опинився один із клієнтів нашої компанії — агрохолдинг. Від агрохолдингу до органу Держземагентства за 45 днів до завершення договорів оренди земельних ділянок сільгосппризначення було надіслано клопотання про поновлення зазначених вище договорів на новий термін із проектами додатковихугод. Згадані документи були направлені на адресу орендодавця цінними листами з описом поштових відправлень, щоб не допустити відмови в поновленні договорів через відсутність потрібних додатків до листа-повідомлення.
Однак, яким було наше здивування, коли ці поштові відправлення повернулися на нашу адресу через місяць, тобто після завершення терміну, протягом якого можна було реалізувати переважне право на поновлення договорів. До того ж на кореспонденції значилася відмітка поштового відділення про неможливістьвручення адресату. Як з’ясувалося, органи Держземагентства просто не з’являються до поштових відділень для отримання цінних листів особисто під підпис.
Отже, орендар через халатність посадових осіб державного органу пропустив термін, передбачений для реалізації переважного права на поновлення договорів оренди земельних ділянок. Із метою захисту порушених прав й інтересів клієнта було ухвалено рішення звернутися до суду. Однак суд вирішив, що оскількидо Головного управління Державного агентства земельних ресурсів України заяви про поновлення договорів оренди землі не надходило, відсутній факт бездіяльності щодо ненадання відповіді на Ксенія Шеїн таку заяву, ба більше: зобов’язати Головне управління Держземагентства розглянути її неможливо.
Тобто суд проігнорував факт належного виконання орендарем своїх обов’язків у частині своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди земельної ділянки шляхом надсилання відповідних документів, як це встановлено статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Постає питання: у який спосіб повідомляти Держземагентство про поновлення договору оренди на новий строк?
У зв’язку з тим, що органи виконавчої влади нерідко ігнорують отримання в поштових відділеннях цінних листів, можна було б порадити надсилати поштові відправлення рекомендованими листами з повідомленням про вручення.
Однак тоді можна стикнутися з відмовою в поновленні договору через те, що до листа-повідомлення не додано проект додаткової угоди. Річ у тім, що рекомендовані листи не передбачають опис поштового відправлення. Відповідно, довести той факт, що проект додаткової угоди було вкладено в конверт, буде неможливо.
Ураховуючи наведене, доцільно подавати листи-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки з передбаченими законом додатками безпосередньо до органів Держземагентства. Також треба вимагати, щобна вашому примірнику поставили відмітку із зазначенням дати отримання, посади й прізвища працівника, якому вручено пакет документів. У такому разі ви отримуєте беззаперечні докази належного повідомлення орендодавця про свої наміри.
Якщо немає можливості подати документи особисто або через довірену особу й ви все-таки вирішили направити їх поштою, робіть це заздалегідь, щоб у разі будь-яких суперечок був час для повторного звернення.
Однак це не єдина перепона, з якою можна стикнутися на тернистому шляху до реалізації свого переважного права.
Трапляються випадки, коли орендодавці отримують відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки через відсутність витягу про земельну ділянку з Державного земельного кадастру, витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки або неподання невід’ємних частин договору оренди, що нібито унеможливлює вирішення порушеногопитання.
У такій ситуації, якщо немає часу та бажання сперечатися з орендодавцем, який грубо ігнорує норми чинного законодавства України, треба йти до суду. Як свідчить практика, суди стоять на позиції орендаря. Це зумовлено тим, що вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обов’язок додати до відповідного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі лише проект додаткової угоди. У разі потреби орендодавцю надане право узгодити з орендарем істотні умови договору.
Однак права відмовляти в поновленні договору через те, що до листа-повідомлення не додано будь-яких інших документів, окрім проекту додаткової угоди, в орендодавця немає.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди потрібна наявність таких юридичних фактів:
• орендар належно виконує свої обов’яз ки за договором;
• орендар до закінчення терміну дії договору повідомив орендодавця в установлені терміни про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий термін;
• до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень.
Окрім того, Держземагентство, грубо порушуючи закон, може укласти договір із новим орендарем навіть у разі отримання письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право.
Трапляються ситуації, коли Держземагентство відмовляє попередньому орендареві в подовженні договору, якщо сторони не дійшли згоди щодо розміру орендної плати. А потім укладає договіріз новим наймачем на тих самих умовах, які були запропоновані попереднім наймачем і відхилені Держземагентством.
Можливий варіант, коли Держземагентство відмовляє попередньому орендареві в поновленні договору через потребу використання об’єкта оренди для власних потреб. Далі, за традиційною схемою, тишком-нишком укладає договір з іншою особою.
Усі наведені обставини є нічим іншим, як порушенням переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України.
Варто зазначити, що не лише національні суди захищають порушені права орендарів, а й Європейський суд із прав людини (ЄСПЛ). Статтею 17 Закону України «Про визнання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» передбачено, що вітчизняні суди можуть застосовувати під час розгляду справ Конвенцію та практику ЄСПЛ як джерело права. Такі прецеденти в українській судовій практицівже мали місце. Наприклад, свого часу Верховний Суд України дотримувався рішенню Європейського Суду в справі «Стретч проти Об’єднаного Королівства», яке автоматично стало не лише частиною Конвенції, а, відповідно, й частиною національного законодавства України.
Суперечка полягала в тому, що між позивачем (паном Стретчем) і британським органом місцевого самоврядування було укладено Договір довгострокової оренди з правом пролонгації. Однак після закінчення терміну оренди публічний орган повідомив позивачеві, що попереднє рішення було ухвалено з перевищенням повноважень. Позивач звернувся до Європейського Суду й виграв справу, оскільки передбачав законність рішенняоргану влади та мав підстави планувати пролонгацію оренди, тобто планувати отримання прибутку.
Отже, позиція Суду полягає в тому, що особа — суб’єкт приватного права — не може відповідати за помилки державних органів під час укладання останніми відповідних договорів, а державні органи не можуть вимагати повернення в попередній стан, посилаючись на те, що вони під час укладання цих договорів припустилися помилки.
Ураховуючи наведене, сподіватимемося, що порушені права орендарів знайдуть захист хоча б у судах (українських або європейських), які розглядатимуть такі спори неупереджено та на підставі фактичних обставин справи. Є надія, що подібні судові прецеденти змусять органи Державного земельного агентства України належним чином виконувати свої обов’язки та створювати сприятливі умови для орендарів у реалізації їхніх законних прав й інтересів.
Хоча, правду кажучи, часом суди України ставляться до цих спорів досить формально та подекуди обстоюють протиправну позицію органів державної влади.
журнал “The Ukrainian Farmer”, червень 2015 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі “The Ukrainian Farmer” та інтернет сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
The Ukrainian Farmer
