Чи є чинним договір оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований до початку 2013 року

Договори оренди землі, укладені до 01 січня 2013 року, але не зареєстровані до початку 2013 року, наразі викликають багато питань.

Про це The Ukrainian Farmer повідомила адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»» Ірина Висоцька.

Вона нагадала, що з 01 січня 2013 року набули чинності зміни до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 11.02.2010 №1878-VI, якими з Цивільного кодексу України прибрано посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону №161 було викреслено статті 18 і 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

«Відтак після 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не власне договір оренди землі, а право оренди за таким договором. Тож після цієї дати жодна зі сторін не могла зареєструвати договір оренди землі, бо такий механізм було скасовано. Натомість сторона (зазвичай це був орендар) вправі була реєструвати тільки право оренди за таким договором. Відтак виникало цілком закономірне запитання: з якого часу починає діяти договір оренди землі — з дати підписання договору, дати державної реєстрації права оренди за ним чи з якоїсь іншої дати?», – зауважила Ірина Висоцька.

Фахівець зазначила, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі №696/1693/15-ц висловила правову позицію, згідно з якою проведення після 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). А тому держреєстрація права оренди не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 1 січня 2013 року.

«Отже, якщо жодна зі сторін не здійснила державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем і відповідачем чинності не набув і, відповідно, особа не набула прав орендаря за договором оренди землі. Тож у такому разі орендодавець може у будь-який час вимагати повернення йому земельної ділянки, а суд у разі виникнення спірної ситуації таку вимогу задовольнить», – пояснила юрист.

Ірина Висоцька також констатувала, що Мін’юст у листі від 11 вересня 2020 року №238/8.4.1/32-20 зазначив, що перебіг строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених до 01 січня 2013 року, залежить від того, чи було проведено реєстрацію такого договору в компетентних органах. Якщо реєстрація договору була проведена, то перебіг строку починається з дати державної реєстрації договору. Якщо ж договір оренди земельної ділянки, укладений до 01.01.2013, не пройшов процедури державної реєстрації, то перебіг строку починається з дати укладення такого договору. Таким чином, «Мін’юст не вважає нечинним договір оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований до початку 2013 року. Проте допоки ВП ВС не змінить свою позицію, у разі виникнення спірної ситуації нижчі суди зобов’язані враховувати постанову ВП ВС від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц. А це означає, що шанси орендаря обстояти чинність договору оренди землі, підписаного, але не зареєстрованого до початку 2013 року, невеликі», – підсумувала вона.

Раніше ми писали, як визначити початок перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі.