Як керувати своєю нерухомістю на чужій землі

Одним із аспектів сталого землекористування є розумне керування земельними ділянками під наявними об’єктами нерухомості без втрати наявного титулу (правової підстави) на землю.

Труднощів не виникає, якщо власник або орендар земельної ділянки та власник нерухомості одні й ті самі люди. Але що робити, якщо з різних причин неможливо передати всю земельну ділянку власнику нерухомості? Або власник хоче продати чи передати в іпотеку окрему будівлю, яка перебуває на одній земельній ділянці з іншими об’єктами нерухомого майна? Або збудована спільними зусиллями будівля за спільним рішенням передається одній особі, у якої немає права на земельну ділянку?

Свого часу замовник звернувся до нас із проблемою, яка не розв’язувалася кілька років і здавалася безвихідною. Підприємство «Аграрій» побудувало на умовах довгострокового інвестиційного договору спільно з підприємством «Завод» елеватор на земельній ділянці, що була в постійному користуванні «Заводу». «Завод» вносив як внесок в інвестиційну діяльність право користування земельною ділянкою під запроєктованим елеватором, а «Аграрій» власним коштом зобов’язався побудувати елеватор.

Збудований елеватор сторони передбачали розподілити між собою, виходячи з фактичного розміру внеску кожної зі сторін у будівництво. Згодом сторони домовилися, що елеватор належатиме «Аграрію» повністю з огляду на фактичний обсяг фінансування будівництва підприємством. «Завод» погоджувався, але не міг передати «Аграрію» права на землю через пряму законодавчу заборону, бо «Завод» не може розпоряджатися землею, що перебуває у постійному користуванні (може тільки володіти й користуватися земельною ділянкою).

Поряд з елеватором на земельній ділянці розташовані численні будівлі цукрового заводу, які складають майно цілісного майнового комплексу підприємства «Завод». Крім того, «Завод» цілком обґрунтовано вважав, що його добровільна відмова від постійного користування спричиняє втрату земельної ділянки, додаткові витрати на переоформлення умов землекористування (оренда за підвищеною орендною ставкою або викуп) й істотне збільшення податкового навантаження за користування землею. Отже, завдання юристів полягало в тому, щоб обов’язково зберегти за «Заводом» право постійного користування землею під цукровим заводом, а «Аграрію» — передати земельну ділянку під елеватором і права на неї задля вільного розпорядження нерухомістю, зокрема, передачі в іпотеку для забезпечення кредитної угоди з банком.

Передання земельної ділянки під будівлею власнику будівлі відбувається за процедурою відведення земельної ділянки (порядок прописано в законі). Водночас ця процедура в сучасних реаліях не видається простою та швидкою, не є безкоштовною. Крім того, серед підприємців існує небезпідставне побоювання щодо значних ризиків втрати земельної ділянки з урахуванням непередбачуваного ступеня свавілля місцевої влади, її бажання поповнити різні бюджетні й небюджетні фонди додатковими асигнуваннями за кошти заявника. Саме за такою процедурою місцева влада пропонувала «Аграрію» переоформити права на землю, а «Заводу» укласти договір оренди землі під цукровим заводом із кількаразовим збільшенням плати за землю.

Проте ми пішли іншим шляхом — законодавчо й економічно обґрунтованим, позбавленим ризиків і залежності від бажань місцевої влади. На підставі Порядку про проведення інвентаризації земель, затверджених постановою Кабміну від 5 червня 2019 року №476, «з метою встановлення місця розташування об’єктів землеустрою, їх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням…» за замовленням «Заводу» була проведена інвентаризація постійного користування земельною ділянкою під цукровим заводом.

За її результатами сертифікованим землевпорядником була розроблена технічна документація відповідно до ст. 57 ЗУ «Про землеустрій», яка була затверджена у порядку, встановленому ст. 186 ЗКУ. Згідно із законом, відомості, отримані за результатами інвентаризації земель, вносять до Держземкадастру й зберігаються у місцевому фонді документації із землеустрою у паперовій та електронній (цифровій) формі, а в нашому випадку — стали підставою для внесення кадастрового номера земельної ділянки, що перебувала в постійному користуванні «Заводу». Отже, уповноважений держорган офіційно визнав наслідки інвентаризації землі.

Втім, насправді кадастрових номерів за наслідками інвентаризації землі в Держземкадастр було внесено не один, а два! Невеликим, але вкрай суттєвим аспектом проведеної інвентаризації землі було визначення функціонального призначення частин земельної ділянки з визначенням об’єктів нерухомого майна, що розташовані на конкретній частині земельної ділянки, в межах установленого цільового призначення земельної ділянки.

Як уже згадувалося вище, на земельній ділянці «Заводу» були численні будівлі цукрозаводу та новозбудований елеватор. А тому фізична наявність цих об’єктів нерухомості дозволила у ході інвентаризації землі об’єктивно зафіксувати їх існування, потрібну для їх обслуговування територію й географічні координати меж такого землекористування, необхідного для обслуговування будівлі. У підсумку проведеної технічної роботи землевпорядника земельна ділянка у фізичних межах постійного користування «Заводу» отримала два кадастрових номери — один під будівлями цукрового заводу, другий — під новозбудованим елеватором, які були внесені до Держземкадастру.

З цього моменту «Завод» отримаі юридичну підставу відмовитися від користування землею під новозбудованим елеватором. Проте така відмова залишає за підприємством землі під будівлями робочого цукрозаводу на чинних умовах постійного користування, тобто без будь-якої зміни титулу землекористувача зі збереженням податкового навантаження для підприємства.

Натомість «Аграрій» як власник елеватора (об’єкт нерухомості) має право отримати в оренду або викупити землю під елеватором поза процедурою земельних торгів на підставі ст. 134 ЗКУ. Особливо наголошую у цій ситуації на бонусах «Аграрія»: для отримання землі під елеватор не потрібно проходити процедуру відведення, бо за результатами інвентаризації землі до Держземкадастру вже внесена вся потрібна інформація про земельну ділянку.