Як розрахуватися за оренду, уникнувши конфліктів із податківцями та місцевою громадою.
Здавалося б, податкові норми щодо орендної плати за землю (земельного податку) є досить зрозумілими й не потребують додаткових тлумачень. А втім, як свідчить судова практика, орендарі державних і комунальних земель усе ж припускаються помилок у розрахунках. Проаналізуймо типові ситуації на реальних прикладах.
Помилка №1. Використовувати будь-який інший показник замість коефіцієнта індексації
Коефіцієнт індексації — це єдиний показник, установлений Податковим кодексом України (ПКУ), за допомогою якого треба «проіндексувати» НГО для визначення розміру орендної плати за землю. Відповідно до п. 289.2 ст. 289 ПКУ, коефіцієнт індексації, що розраховується за формулою Кі = І ÷ 100 (де І — індекс споживчих цін за попередній рік), повідомляється Держгеокадастром не пізніше як 15 січня поточного року.
Однак інколи суб’єкти господарювання помиляються й замість коефіцієнта індексації враховують інший показник, наприклад, безпосередньо індекс інфляції і навіть зазначають таку умову в договорі оренди або ж не враховують коефіцієнт індексації взагалі. Такі обставини можуть призвести як до конфлікту з податковим органом, так і з орендодавцем (органом місцевого самоврядування). Спір щодо саме такого випадку розглядався Вищим Господарським Судом України у справі №916/3233/16: орган місцевого самоврядування позивався до орендаря земельної ділянки з вимогою про стягнення суми заборгованості з урахуванням коефіцієнта індексації. Орендар, вираховуючи плату за землю, застосовував індекс інфляції, про який, до речі, також помилково було зазначено в договорі. На думку суду, орендар усе ж порушив вимогу законодавства щодо врахування коефіцієнта індексації під час розрахунку орендної плати.
Помилка №2. Ігнорувати граничні розміри орендної плати, встановлені ПКУ
Як уже було зазначено вище, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є відповідний договір оренди, у якому зазначається нормативна грошова оцінка земельної ділянки й розмір орендної плати. У цей же час пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 і ст. 274 ПКУ встановлені максимальні та мінімальні розміри орендної плати, які можуть змінюватися, що може не відповідати сумі орендної плати, яка вказана в договорі.
У випадках, коли сума орендної плати в договорі вказана менша, ніж її мінімальний розмір, установлений ПКУ, орендарі часто керуються саме умовами договору. На думку ДФС, такі дії є порушенням податкового законодавства, а сам платник повинен розрахувати суму обов’язкового платежу виходячи з меж, установлених ПКУ, а не з умов договору.
На жаль, судова практика вже давно склалася не на бік платника й продовжує цю тенденцію навіть новостворений Верховний Суд. У рішенні від 24.01.2018 по справі №817/206/15 Верховний Суд зазначив: «Враховуючи встановлення законодавством закріпленого мінімального та максимального розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, колегія суддів погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки з набранням чинності ПКУ позивач мав самостійно перерахувати величину орендної плати з урахуванням вимог пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПКУ. Тому вірним є висновок судів попередніх інстанцій, що податковим органом правомірно здійснено донарахування орендної плати за земельну ділянку площею 5620 м2». На це саме судове рішення посилається й ДФС у своїй індивідуальній податковій консультації від 05.02.2018 №483/6/99-99-12-02-03-15/ІПК.
Помилка №3. Не враховувати зміни в нормативній грошовій оцінці земельної ділянки
Закон України «Про оцінку земель» передбачає періодичне проведення НГО (земельних ділянок).Так, наприклад, відповідно до ст. 17 цього закону, економічна оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз на 5–7 років. На практиці дуже часто виникають випадки, коли після проведення нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а вона, зазвичай, підвищується) сторони «забувають» внести відповідні зміни до договору оренди. Щодо орендної плати, то орендар і далі її розраховує та сплачує відповідно до «старої» оцінки, що вказана в договорі.
Згадана вище ситуація, як правило, веде до донарахування податкового зобов’язання. До того ж відсутність відповідних змін у договорі оренди у зв’язку з переоцінкою ділянки або відсутність державної реєстрації таких змін не звільняє платника від відповідальності, що підтверджується сталою судовою практикою: «Отже, виходячи з принципу пріоритетності норм ПКУ над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п. 5.2 ст. 5 ПКУ, зміна грошової оцінки з урахуванням її індексації, а відтак і розмір орендної плати та розмір земельного податку, які вираховуються виходячи з грошової оцінки землі, як і застосування коефіцієнта індексації при визначенні орендної плати та земельного податку, не потребує окремої згоди сторін, не може залежати від умов договору та є сферою регулювання саме податкового законодавства», — ухвала ВАСУ від 22.03.2016, справа №804/5446/14, рішення Житомирського апеляційного адміністративного суду від 21.03.2017, справа № 806/2203/16.
Важливо! Якщо переоцінка землі здійснена й орендна плата підвищується, а орендар ухиляється від унесення змін до договору, орендодавець може звернутися до суду з відповідними вимогами. Прикладом такої ситуації є справа №922/538/14, в якій Харківський апеляційний адміністративний суд дійшов висновку, що «Подальша зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення — не рідше ніж один раз на 5–7 років». Суд визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди з урахуванням нової оцінки земельної ділянки.
Вимоги податкових норм
Відповідно до п. 271.1 ст. 271 ПКУ, базою оподаткування земельним податком є нормативна грошова оцінка (НГО) земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації або площа земельних ділянок, НГО щодо яких ще не проведено. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, у якому зазначається розмір орендної плати — п. 288.4. ст. 288 ПКУ.
Ставка земельного податку встановлюється у розмірі, не більшому як 3% від їх НГО, для земель загального користування — не більше як 1%, а для сільськогосподарських угідь — не менше як 0,3% та не більше за 1% від їх НГО. Для ділянок, що перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання, максимальна ставка податку становить не більше як 12% від НГО (ст. 274 ПКУ).
Декларація з плати за землю встановлена наказом Мінфіну від 16.06.2015 №560, де міститься й формула розрахунку такої плати: S (зем. ділянки) × НГО × ставку податку (%). Однак, користуючись формулою, треба обов’язково врахувати, що НГО у цьому разі відповідно до вимог п. 271.1 ст. 271 ПКУ включає інде ксацію за допомогою відповідного коефіцієнта.
Ірина Кальницька, старший юрист GOLAW
газета “АгроМаркет”, червень 2018 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
