Що далі нам намагаються проштовхнути ідею ринку землі, то більше беруть сумніви в доцільності подібних горе-реформ — саме тепер і саме в пропонованому вигляді.
Аргументи прихильників якнайшвидшого запровадження ринку сільськогосподарських земель усім давно відомі й не змінюються, хоча їхня вразливість стає все очевиднішою. Розглянемо найпопулярніші.
Мораторій є порушенням конституційного права громадянина розпоряджатися своїм майном
Якщо вже казати про конституційні права, то вочевидь спостерігаємо дискримінацію прав громадянина за місцем проживання (містяни землі не отримали) й родом занять. Адже не отримали земельних ділянок також люди, що мешкали в селі, але не брали безпосередньої участі в аграрному виробництві — сільські вчителі, лікарі тощо. Не кажучи вже про те, що сталося з майновими паями членів колишніх КСП. Чому це питання не порушується?
Ринок землі сприятиме встановленню справедливої ринкової ціни ріллі, яка наразі сильно занижена
Що сильно занижена — згоден. Однак, яким чином сформується ціна та чи буде вона справедливою, якщо охочих продати в рази більше, ніж потенційних покупців?
Скільки власників паїв бажають їх продати після запровадження ринку земель — достеменних відомостей немає. Різні люди залежно від їхнього ставлення до цього ринку називають різні цифри — від 10 до 50%, і навіть більше. В усякому разі зрозуміло, що ця цифра немала й постійно зростає мірою того, як падає рентабельність аграрного виробництва та купівельна спроможність населення, натомість нестримно зростають комунальні тарифи й загальна вартість життя.
Тому зауваги, ніби в розвинених країнах щороку продається не більше як 3–5% земель, некоректні щодо українських реалій: у розвинених країнах земельні наділи продають переважно тоді, коли не мають наміру надалі провадити аграрне виробництво, а в нас продаватимуть через те, що не вистачає на лікування, освіту дітей або просто на їжу. А голодна людина довго торгуватися не буде, особливо коли пропозиція набагато перевищує попит.
Таку картину маємо в Угорщині: там земельну реформу й ринок землі було запроваджено ще на початку 1990-х, а реальної ринкової ціни землі й досі не склалося саме через перевищення пропозиції над попитом. Наразі ціна землі там на 90% нижча, ніж у сусідніх європейських країнах.
Для уникнення зловживань слід заборонити купівлю землі юридичними особами — дозволити лише фізичним
На всіх обговореннях щодо цього, де представлено не лише зацікавлених осіб, а й реальних представників аграрної спільноти, неодмінно постає запитання: хто вони такі, ці фізичні особи? Ні простий селянин, ані пересічний городянин не зможуть придбати за власні кошти 100 гектарів ріллі, й щоб залишилося ще на господарство. Щоправда, окремі громадяни, судячи з декларування їхніх доходів й антикорупційних розслідувань, такі кошти мають, але вони навряд чи оброблятимуть землю. То для чого тоді їм ту землю купувати, якщо не з метою спекуляції?
Додамо сюди ще юридичний казус: обробляти землю мають право юридичні особи. Сільгосппідприємство, навіть фермерське господарство з одного фермера — це юридична особа, але володіти землею юридична особа права не має. Думається, за такої двозначності можливостей для рейдерства й зловживань виникне ще більше, ніж маємо сьогодні…
Земля є найкращою заставою для отримання кредитів, це дозволить розв’язати проблему доступності фінансових ресурсів для сільгоспвиробників
Загалом у світі так і є, але не в нас. Із кількох причин. По-перше, через невизначеність прав власності, про яку ми сказали вище: якщо землею володіє фізична особа, а обробляє її юридична, то кому давати кредит і з кого питати в разі його неповернення?
І друге — якраз щодо неповернення: ми знаємо, що сільгоспвиробники — найсумлінніші позичальники, бо втекти зі своїм господарством не можуть. Однак, припустимо, щось таке сталося, й аграрій не повернув кредит. Що тоді відбувається із заставою? Вона переходить у власність банку? Ні, не можна, бо банк — юридична особа. І хто має шукати нового покупця на цю землю — теж банк? В інших країнах існує механізм примусового продажу власником, але в нас його немає й невідомо чи буде. Принаймні від наших законодавців — прихильників ринку землі — про це не чути.
В усіх країнах світу панує вільний продаж землі, немає лише в кількох найбільш відсталих, зокрема — в Україні
Цю тезу спростував голова правління корпорації «Сварог Вест Груп» Андрій Гордійчук: зовсім вільного продажу у світі майже не існує. Ще менш коректно, зауважив Андрій Гордійчук, наводити за приклад країни Південної Америки — Аргентину, Бразилію. Там некерований розпродаж землі призвів до обезземелення фермерів.
Також варто наголосити: нібито вільний ринок землі в розвинених країнах насправді має низку запобіжників й обмежень, найперше — так зване переважне право. Зазвичай воно має такий вигляд: коли якусь ділянку виставляють на продаж (інформацію про це обов’язково має бути оприлюднено), право на її купівлю найперше мають сусіди, аби уникнути розпорошення земель, потім — місцева громада, потім — держава в особі уповноваженої на це установи, й лише тоді, коли серед усіх перелічених категорій охочих не знайшлося, ділянка надходить у вільний продаж. Чи можна такий продаж уважати цілком вільним — питання риторичне.
На доцільності запровадження такої системи в нас наголошують багато фахівців, але чи воно є реальними планами? Як відомо, ні…
Скасування мораторію приведе до припливу інвестицій в аграрну галузь, бо нині в інвесторів немає впевненості в правах власності
Якщо сьогодні в орендаря немає впевненості, що його прав буде дотримано, то й із власником буде так само. Наразі інвесторів найбільше лякають такі речі, як військова загроза на сході країни, політична й соціальна нестабільність, пошесна корупція, неефективна правоохоронна система, яка не гарантує дотримання прав власності. Зокрема, й на майбутню землю. Тобто реальний приплив інвестицій від запровадження ринку землі буде не більший, ніж від сумнозвісного «Євро-2012».
Хлібороби й землевласники: різниця дедалі поглиблюється
Гірку пігулку земельного ринку нам намагаються підсолодити: мовляв, цей ринок має бути регульований, до закону про нього слід внести низку запобіжників від скуповування землі іноземцями та спекуляції нею. Ділянки для обробітку, мовляв, мають дістати ті, хто їх оброблятиме. Звучить гарно, особливо останнє, але чи реально?
Набуття ділянок виключно тими, хто на них працює чи має намір працювати, — це вже питання не законодавчого поля, а економічне. Аби це побажання втілилося у життя, хлібороб повинен мати гроші на викуп ділянки, яку обробляє, або слід залучити інший механізм, щось подібне до лізингу чи довгострокового пільгового цільового кредитування, як було, наприклад, за часів Столипіна — за допомогою Селянського банку. Одним зі способів розв’язання проблеми міг би бути продаж землі на виплату на тривалий термін. Однак таке, вочевидь, можливо лише із землями державної власності. Такий механізм треба було вмикати ще під час розпаювання КСП, як це зробили в Німеччині, а тепер, як то кажуть, запізно пити «Боржомі», бо нирки відвалилися…
Ось промовистий факт: під час Міжнародної конференції аграрних інвесторів Agri Invest Forum 2017 її учасники просто в залі могли проголосувати з важливих питань за допомогою спеціальних мобільних пристроїв. Так от, згідно з голосуванням, 63,4% господарств зацікавлені в купівлі земель сільськогосподарського призначення, але кошти для цього є лише у 20%, хто проголосував. І ця цифра доволі умовна, все залежить від ціни землі та від того, скільки коштів отримають аграрії на кінець аграрного сезону. Натомість 52,7% учасників планують взяти кредити, щоб придбати землю, — але чи візьмуть?
Поки що особливої готовності банківської системи не спостерігаємо через юридичний казус, про який ми вже казали: чи має право юридична особа використовувати кредит, отриманий фізичною особою, і чи повинна фізична особа відповідати за результати діяльності юридичної? І який механізм реалізації землі як застави? Поки що тут немає ясності, жодних кредитів на купівлю землі не буде.
Соціальна міна сповільненої дії
Аби людина, що продає землю, не почувалася ошуканою, вона має натомість отримати суму грошей, достатню для того, щоб створити собі інше джерело доходів, принаймні порівнянне з тим, що в неї було. В ідеалі — отримати можливість розпочати якийсь інший вид діяльності. Проте за ту ціну землі, яку наразі називають, можна буде придбати хіба що ятку чоботаря. Проїдять ці гроші дуже швидко, а що далі? Слід чекати нової навали безробітних у містах — наче сьогодні їх замало. Багато хто у владі це усвідомлює й обґрунтовано побоюється.
І ще одне, чому не можна порівнювати ринок землі в інших країнах і в нас. Там практично всі власники сільськогосподарських земель працюють на них самі, тому продають лише у виняткових випадках. У нас ситуація докорінно інша: десь 90% власників земельних паїв на них не працюють, або одночасно і здають в оренду, і працюють (на орендаря).
Більшість власників паїв із самого початку не обробляли їх насамперед через брак засобів виробництва та коштів, аби ці засоби придбати. Відтоді, певна річ, коштів і можливостей у них не побільшало, тому бажання продати пай — не поменшало. До яких соціальних наслідків це призведе? Президент компанії AgroGeneration — американець українського походження Джон Шморгун недавно зауважив: наразі очікування вигоди від продажу у власників паїв набагато більші, ніж є грошей у потенційних покупців
Як заблокувати роботу підприємства
Нині в певних колах активно розкручується така тема: мовляв, продажу ріллі активно протидіють агрохолдинги, бо їх більше влаштовують орендні відносини. Частина правди тут таки є.
Наразі орендній платі належить одне з провідних місць у структурі витрат агропідприємства: скажімо, в згаданій компанії AgroGeneration плата за паї, за їхніми даними, становить 16% загальних витрат. Та все ж вона не порівнянна з витратами, що їх має зазнати підприємство, аби викупити всі ділянки, що орендує.
Скажімо, в тієї самої AgroGeneration — це 120 тис. гектарів. Навіть якщо рахувати за відверто заниженими цінами, виходять десятки мільйонів, і не гривень! Розмови про те, ніби агрохолдинги загрібають гроші лопатами й легко знайдуть будь-яку потрібну суму — не більше ніж байки (з урахуванням зниження рентабельності аграрного виробництва, що триває).
Крім того, на великі агропідприємства в разі запровадження ринку землі в тому варіанті, який пропонується, чатує ще одна серйозна загроза — черезсмужжя. Якісь спритники (а такі неодмінно знайдуться!) можуть дорого викупити одну-дві ділянки в провідних точках посеред земельного масиву, що підприємство орендує у власників паїв. Тоді використання інших ділянок стане вкрай утрудненим і може взагалі припинитися. Відповідно, власники паїв позбудуться головного (а часто і єдиного) джерела доходів — орендної плати й віддадуть свої паї за безцінь, бо не бачитимуть іншого виходу. Такі ситуації можуть спричинити спалах рейдерства, проти яких усе нинішнє — дитячі забавки. Чи зможе влада його припинити, чи очолить цей процес — питання швидше риторичне…
Деякі спроби реалізувати такий сценарій уже спостерігаємо: навіть тепер, коли ще нічого не вирішено, на питання, якою є ціна землі в Україні, чуємо відповіді, що різняться у 10 і більше разів. Тобто спекулянти після того, як скуплять достатню кількість орних земель, піднімуть ціни на них до таких висот, що купити їх не зможе жоден серйозний сільгоспвиробник.
Така тенденція призведе до банкрутства сільгосппідприємств й інвесторів, запустіння величезних площ, зубожіння сільського населення, яке втратить навіть орендну плату. Запобігти цьому можна було б застосуванням особливих податків на перепродаж, на необроблювану землю тощо. Проте, де такі законодавчі ініціативи? Є скромне припущення, що їх і не буде, бо саме такий — спекулятивний сценарій і є прихованою метою запланованої реформи.
Бояться не самого ринку, а його розпорядників
Тепер звернімо увагу ще на один цікавий момент: багато з тих, хто певний час був прихильником ринку землі, тепер — його противники. Еволюції у зворотному напрямі майже не відбувається, якщо не зважати на кілька окремих випадків з окремими людьми, що пояснюються суто особистими причинами. Причину цього тренду знають усі, але не всі наважуються висловити її вголос, як це зробив завідувач відділу проблем аграрного та земельного права Інституту держави і права імені В. М. Корецького Павло Кулинич: «Мораторій виявив (а це унікальне явище у світовій правовій історії!) недовіру до посадовців вищих ешелонів української влади, яка проявилася в забороні відчуження земель державної власності».
Суспільна недовіра до всіх інститутів влади сягнула найвищого рівня, від них уже не очікують нічого доброго навіть теоретично. Народ справедливо вважає: якщо корупція охопила всі верстви суспільства, всі напрями діяльності, то як вона обійде таке важливе питання? Тим паче, що останні законодавчі новації зазвичай аграріям не на користь.
Кажуть, ніби запобігти зловживанням і корупції допоможе створення державного підприємства — адміністратора аграрного ринку. Так, є вдалий досвід існування таких державних адміністраторів в інших країнах, зокрема, агентства SAFER (Товариство з керування землями та сільського розвитку) у Франції, Агентства сільськогосподарської нерухомості у Польщі тощо. Проте є й відверто негативний досвід вітчизняного Держзембанку, який довелося ліквідувати через відверту невідповідність поставленим завданням і виразну корупційну складову в його роботі.
До речі: у Франції діяльність SAFER геть позбавлена комерційної складової й фінансується виключно з бюджету — з нього агентство отримує кошти на викуп земельних ділянок і туди-таки перераховує виручку від продажу цих ділянок новим власникам. Всілякі спроби «навісити» на державну установу ще й комерційне навантаження призводять до підвищення рівня корупції. Втім, і бюджетні кошти в нас добре навчилися розкрадати… А всілякі дозволи та погодження, право на які отримає новостворена структура, — це ж взагалі золоте дно! Може, це є ще однією метою запланованої реформи?
Говорить експерт
Євген Дуфанець,
керівник фермерського господарства «Едельвейс», голова Тернопільської обласної асоціації фермерів
Поставте собі просте запитання: от завтра настане ринок землі — хто її купить? Ті, хто мають мільйони. А хто у нас має мільйони? Злодії! Якщо грошова оцінка — щонайменше від 30 до 50 тисяч гривень за гектар, то йдеться навіть не про мільйони — про десятки, сотні мільйонів!
До нас приходять, агітують, але не думають, що люди аналізують навіть те, про що вони говорять. Нам кажуть: людині треба лікуватися, от вона продала свій пай і пролікувалася. Однак, по-перше, за Конституцією гарантовано безкоштовну медичну допомогу, по-друге — власників паїв шість мільйонів, навіть якщо всі продадуть і вилікуються, то решта населення України має помирати, бо в них землі немає?
У цьому полягає аморальність тих, хто це затіває. На запитання, кому продати — взагалі мовчать. Кажуть — запровадимо норму, що тільки громадянам України. Зайдіть у будь-яке село й попитайте, хто може купити хоча б десять гектарів…
Куплять лише злодії, які накрали стільки грошей, що вже не мають, де їх подіти. Покласти в банк — спитають, де взяв. А ціну землі можна занизити, частину грошей оформити офіційно, решту просто в руки передати… Тобто через ринок землі хочуть відмити накрадене.
Мало того: деякі в нас мають по два, по три паспорти. От він купує землю по українському паспорту, а Росія, чи Румунія (або чий ще паспорт має) скаже: реєструй підприємство у нас, ми тобі й грошей дамо. Виходить, фактично ця земля вже не наша.
Наведіть спочатку порядок із землею взагалі. Якщо вже земельну реформу започатковано в 1990 році, то треба виконати вимоги законів, які її стосуються: інвентаризація, паспортизація землі. А в нас кадастрова карта заповнена на 70% — то який може бути ринок землі?
Під прикриттям ринку хочуть продати державну землю, а самі не знають, скільки її, тієї державної землі. Обліку жодного нема. Що це за держава, що за керівництво? Доки не буде наведено порядок у всьому цьому, про ринок землі говорити зарано.
Володимир Колюбакін
журнал “The Ukrainian Farmer”, вересень 2017 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у журналі “The Ukrainian Farmer” та інтернет-сторінці журналу за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
The Ukrainian Farmer
