Плюси та мінуси альтернативних варіантів ринкового обігу сільгоспземель.
Мораторій на продаж сільгоспземель в Україні діє з 2002 року. Сім спроб його зняття закінчувалися нічим, і вважати, що наступна буде вдалою, можуть тільки повні оптимісти. За цей період в Україні наполегливо формувалося негативне ставлення до ринку земель, на цьому робилися й робляться політичні капітали. І хоча шанси на скасування заборони операцій на сільгоспземлі є, проте здоровий глузд підказує, що треба шукати інші варіанти обігу сільськогосподарських земель. Бажано легальні, юридично не
суперечливі й доцільні в економічному сенсі.
Альтернативних варіантів, які сьогодні розглядаються, небагато, лише два: замість купівлі-продажу прав власності на землю пропонується запустити можливість продажу оренди та поширення застосування емфітевзису — права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Нині немає обмежень за строком. Агровиробник і власник землі можуть домовитися про будь-які варіанти оплати, зокрема, про виплату всієї суми в момент укладання договору. Таке право може бути продане, подароване, внесене в статутний фонд, обміняне, закладене в іпотеку. Проаналізуймо обидва варіанти.
|
Імітація реформи
Ринок обігу прав оренди як повноцінне подовження і, по суті, завершення земельної реформи лобіює аграрний міністр у своїй стратегії «3 + 5». Проте, якщо розібратися із цією ідеєю, то стає зрозуміло, що це лише імітація реформи, яка не працюватиме в нинішніх реаліях.
По-перше, всі 4,7 млн договорів оренди запустити в обіг не вдасться — така можливість не передбачена типовою формою договору, відповідно до якої укладена їх переважна частина. Власників паїв ніхто не попереджав, що їх оренду можуть комусь перепродати, й вірогідність того, що багато з них зможуть успішно оскаржити згадану операцію в суді, майже стовідсоткова. І, власне, сама природа договору оренди землі, яка передбачає щорічні платежі, в умовах економічної нестабільності, очікуванні зняття мораторію, зростання орендних ставок, недовіри до сільгоспвиробників, не стимулює власників надовго здавати свої наділи. Тільки законодавче встановлення мінімального строку оренди в 7 років дозволило трохи виправити ситуацію, хоча й значно порушило права власників пайових земель, середній вік котрих далеко за 60. Подальше підвищення мінімального строку оренди призведе до поширення юридичних схем обходу цієї норми та соціального напруження.
По-друге, короткий термін оренди робить обіг цих прав економічно недоцільним, а її саму не надто привабливою як для агровиробників, так і для банківських установ, що могли б розглядати її як заставу. До речі, можливість залучення кредитних коштів під заставу прав на землю є однією з вагомих потреб сільгоспвиробників, але який банк захоче давати позику під ресурс, за який треба сплачувати орендну плату?
По-третє, право оренди в Україні дуже зарегульовано законодавчо. Крім Земельного кодексу та спеціального закону воно регламентується ще десятками інших законів і підзаконних актів. Потрібні громіздкі зміни, щоб усе це запрацювало. Крім того, вдосконалення оренди для ринкового обігу робить її дуже схожою на право емфітевзису, який уже і так чинний. То навіщо нам втрачати всім зрозумілу й звичну оренду, щоб отримати ще один додатковий емфітевзис?
Ерзац. Але легальний
Щодо емфітевзису теж не має бути райдужних ілюзій — це досить далекий ерзац ринку земель. Звісно, ліпший за обіг прав оренди, але суттєво вплинути на ситуацію він не зможе. Тільки встановлення зрозумілих правил гри, обмежень, запобіжників і зняття мораторію дозволить увести землю в легальний економічний обіг, залучити інвестиції, збільшити кількість і якість невеликих і середніх сільгоспвиробників на противагу агрохолдингам.
Емфітевзис, дозволений Земельним кодексом із 2002-го, й досі не набрав розповсюдження — на 25 млн наявних ділянок таким правом із 2011-го, за даними Мін’юсту, оформлено лише 10,5 тис. (це менше за одну соту відсотка). Важко пояснити власнику, що це за штука, важко переконати інвестора, що він дійсно зможе працювати на землі на весь період емфітевзису, не маючи повноцінного права власності, і ніхто його не зможе оскаржити. Важко впевнити банк, що це може бути повноцінною та ліквідною заставою. Разом із тим у нього є головна та беззаперечна перевага: він УЖЕ існує 14 років, до того ж цілком легальний і робочий. Держава, агробізнес, громадяни, банки можуть протестувати такий собі квазіринок землі без усіляких витрат і суттєвих ризиків. Утім, його треба стимулювати — поширювати на державному рівні інформацію, зробити кілька пілотних проектів, унести незначні законодавчі зміни. Саме так виник законопроект 4010а, який підтримали 14 депутатів із різних фракцій і, що цікаво й показово, представники аграрних об’єднань — Українського клубу аграрного бізнесу, Союзу птахівників України, Української аграрної асоціації та Всеукраїнської аграрної ради. Треба сказати, що будь-які ідеї, що пов’язані з обігом земель, серед сільгоспвиробників щонайменше малопопулярні, а часто взагалі натрапляють на шалений опір. У цьому ж разі аграрії побачили здоровий глузд, бо законопроект спрямований на цілком зрозумілі й прагматичні речі — він обмежує максимальний строк емфітевзису 50 роками (нині не обмежений), дає можливість передавати право емфітевзису в оренду та вдосконалює моменти, пов’язані з іпотекою.
Безперечно, емфітевзис дозволяє розв’язати низку проблем агровиробників щодо закладення багаторічних насаджень, будівництва меліоративних систем, господарських дворів, теплиць, елеваторів, переробних потужностей і багатьох інших об’єктів на сільськогосподарських землях, причому цілком легально — без застосування різних сірих схем. Як мовиться, навіщо вигадувати велосипед, коли він уже і так існує…
Андрій Кошиль, президент Асоціації «Земельна спілка України»
газета “АгроМаркет”, вересень 2016 року
Усі авторські права на інформацію розміщену у газеті “АгроМаркет” та інтернет-сторінці газети за адресою https://agrotimes.ua/journals належать виключно видавничому дому «АГП Медіа» та авторам публікацій, згідно Закону України “Про авторське право та суміжні права”.
Використання інформації дозволяється тільки після отримання письмової згоди від видавничого дому «АГП Медіа».
AgroTimes
