Агромаркет
Головне:
Точка зору

Про які нюанси повинен знати охочий взяти участь у земельних електронних торгах

Анатолій Стоянов
експерт ринку
Поділитись:

Нехай там якими меседжами «годують» суспільство політики щодо земельного питання, та навіть у таких реаліях українську землю — приватну, комунальну, державну — продають. Донедавна реалізація земельних ділянок відбувалася в рамках голосових біржових торгів. Однак нині й на цей ринок прийшли електронні технології.  

Торік Держгеокадастр України оголосив про проведення пілотного проекту з проведення торгів у електронній формі. Перевірити новацію на практиці мало держпідприємство «СЕТАМ» (Open Market). І хоча заявок на участь у торгах не подав жоден з учасників ринку (а тому їх визнали такими, що не відбулися), за якийсь час охочі таки з’ясували нюанси електронної технології, «набили перші гулі» та врешті придбали кілька лотів-ділянок. Відтоді на цій платформі торгували вже 500 разів, і суми угод досягнули 40 млн грн. Загальну стартову ціну вказано на рівні 14,5 млн грн, а зростання ціни — 26,1 (80%). Що важливо: під час реєстрації, проведення самих торгів, оголошення їх результатів і переможців інформація про конкурентів закрита для всіх спостерігачів (окрім фахівців торгового майданчика). 

Пізніше до пілотного проекту з проведення електронних торгів долучилося держпідприємство «Прозорро.Продажі», де запроваджено дворівневу систему тор гів за принципом «усі бачать усе». І хоча після кількох невдалих торгів на початках частину земельних ділянок таки придбали, Держгеокадастр перестав виставляти лоти на електронні аукціони у цій системі. Основний аргумент: за вимогами Земельного кодексу, інформація про переможця не має бути публічною. Суперечки щодо цього формального чинника тривають і досі, тому пропоную зосередитися на самому принципі, а також на нюансах електронних земельних торгів. 

У Земельному кодексі описано процес проведення голосових торгів і зовсім не передбачено механізм сучасних електронних аукціонів. Тому будь-яка платформа, що бажає осучаснити проведення земельних торгів за допомогою електронних систем, тільки імітуватиме голосові торги. Згідно з нормами Земельного кодексу, виконавець земельних торгів визначає суму гарантійного та реєстраційного внесків, має можливість публікувати (або не публікувати) в медіа інформацію про торги, а також отримує винагороду за їх проведення. Натомість роль організатора (продавця) зводиться до того, аби вирішити, що саме він продаватиме, й підготувати весь пакет документів для виконавця — аби той міг провести торги. 

Охочим придбати ділянку на земельних торгах слід врахувати низку нюансів, з якими вже зіткнувся ринок і напрацював свої практичні поради. 

Порада 1. Ознайомтеся із законодавством 

Приділіть особливу увагу статтям Земельного кодексу, що стосуються проведення земельних торгів. У цьому контексті слід поглибитися в судову практику з питань оскарження результатів земельних торгів. 

Звертайте увагу виконавця, торговельного майданчика чи організатора на вимоги, що суперечать або не передбачені законодавством, і вимагайте їх усунення. Були випадки, коли виконавець вимагав документи, що не передбачені законодавством (наприклад, довідку з банку про відкриття рахунку). 

Порада 2. Обговоріть деталі торгів із виконавцем 

Дізнайтеся якомога більше про виконавця: його фактичну адресу, контактні телефони й інші засоби зв’язку. Виконавець отримує винагороду, а тому має бути зацікавленим у консультації клієнтів. 

Чинне законодавство покроково прописує вимоги щодо підготовки та виставлення лотів на торги. Втім, часом наявної інформації мало, або ж буває, що дії виконавця спрямовані на звуження рівня конкуренції на торгах. Наприклад, у лоті може бути не вказано строки сплати реєстраційного та гарантійного внесків, а також можуть бути не вказані й реквізити для їх сплати. Коли потенційний учасник торгів бачить такі порушення кодексу і в нього немає жодного важеля впливу ні на виконавця, ні на організатора торгів, то, найшвидше, він відмовиться від участі в таких торгах. 

Порада 3. Контролюйте дедлайни і дії організатора 

Відхилення переможця від бува ється у тому разі, якщо він не уклав договір з організатором торгів протягом 15 хв з моменту їх завершення. Проте можлива ситуація, коли замовник завантажує договір через 14 хв після завершення торгів і в переможця може не вистачити часу для підписання за допомогою ЕЦП. Аби цьому запобігти, слід постійно бути на зв’язку з організатором (продавцем земельної ділянки чи прав оренди) й особисто контролювати його дії та дотримання ним важливих часових вимог. 

Порада 4. Досконало вивчіть регламент торгів 

У кожного торгового майданчика — свій регламент. Слід критично підійти до цього питання, бо, якщо переможець не виконав формальних вимог, його обов’язково дискваліфікують. Під час електронних торгів рекомендовано відкривати одночасно не більше трьох вкладок браузера. В браузері не повинні бути встановлені розширення, що блокують рекламу, працюють через VPN або іншим чином мають функцію маскування користувача. 

Порада 5. Торгуйтеся в межах свого бюджету 

Під час електронних торгів у вас є 3 хв, щоб зробити ставку. Якщо конкурент її перевищить, у вас, відповідно, з’явиться можливість зробити наступний крок ціни — і так до того рівня, доки у когось забракне грошей. Деякі учасники нарікають на те, що в них кнопка «зробити ставку» перестає функціонувати. Однак детальний розгляд ситуації свідчить про те, що ота ставка й була максимальною. Якщо конкурент втягує вас зіграти «наввипередки», то тут доречна єдина рекомендація: торгуйтеся в рамках вашого бюджету. Результати електронних земельних торгів демонструють зростання цін. Однак слід взяти до уваги, що через недолугі дії виконавця можливе зниження рівня конкуренції. Відтак зростання ціни не є максимальним. Оскільки ринок несільськогосподарської землі є вельми обмеженим кількісно, а попит — досить високим, слід очікувати подальшого зростання цін. Співвідношення попиту й пропозиції — це звичайний ринковий індикатор, тому ціновий тренд у жодному разі не варто вважати заслугою виконавця, організатора чи електронного майданчика. 

Поділитись: